城市综合体成本控制路径研究

文/张景全 山东鲁能亘富开发有限公司 山东济南 250003

1、现阶段综合体项目成本控制问题研究

1.1 轻设计重施工

在现阶段综合体项目成本的控制工作中，部分管理人员只重视施工进度，对于设计方案和图纸没有深入的分析，使得实际施工中状况频出，工程建设出现重大问题，并最终导致成本控制工作难以进行。

1.2 缺乏成本管理意识

随着市场竞争的愈发残酷，企业间竞争从根源上来讲就是把控企业成本，用最小的资金投入换取最大程度的利润空间，但需要注意的是，有很大一部分企业管理人员还没有充分理解成本管理的重要性，对于成本管理和企业经济效益之间的关系没有足够的了解，很多管理人员认为成本控制与自身关系不大，成本管理工作应由造价工程师负责，成本管理出现空白也会致使建设企业成本管理失去控制。

1.3 成本控制体系并不完善

成本控制体系不完善，管理制度和工作流程存在缺陷就会导致企业员工在遇到状况时互相推卸责任，各部门间缺乏及时的沟通，总部与项目之间、职能部门之间存在配合上的障碍，也会使得项目的成本管理出现问题。

2、关于城市综合体项目成本把控研究

综合上面的城市综合体项目成本把控的若干状况，则需要对此类工程项目的展开进行全面的预防工作，具体来说，主要可以采取以下手段：

2.1 初始阶段的工程成本控制

（1）项目决策阶段的成本把控。在项目投资刚开始进行决策时，专业策划人员有必要研究好市场的大方向，全面的了解项目相关因素，对项目成本、土地、费用展开初始计算，通过SWOT分析、风险分析工具等展开研究，对于项目的可行性进行大致的判断。此阶段，土地总成本预估、项目用地选择、设计方案的质量能够在很大程度上左右综合体项目能够顺利进行，具体来讲，土地总成本大概占百分之三十，用地选择的大概占百分之四十，规划设计方案质量大概占百分之三十。由此我们能够得知项目土地成本评价属于判断综合体项目可行性的关键指标。

（2）设计阶段成本控制。设计阶段相当于投资的前期，不一样的构思或设计方案对于工程项目会造成差异化的作用。故而设计阶段不仅要确定技术与经济互相结合的设计思路，还有必要关注下面几点：

①完善商业MD策划设计：总所周知，设计规划决定着百分之八十的工程造价，会在很大程度上决定着项目成本控制的整体效果，可以说，设计阶段成本控制工作的优劣可能会直接影响着项目最终的成败。例如，项目最开始的建筑形态属于小商品市场，在展开综合性商业设施变更是，MD 计划出现了问题，使得非常多的原建筑物受到了功能性的拆除，土建安装工程成本远超预期。所以项目推进有必要按照科学规范的进行与开展，保障各部门可以顺利地进行沟通与配合。

②落实设计招投标制：不光能够完善设计方案，并且可以有效地提高设计单位的积极性，强化设计质量和减少工程造价。例如说对于建筑造型、公共区域布置等进行完善，能够提升建筑应用效率；对电梯空调弱电系统等进行相应的完善，能够节约许多投资，减少工程造价。

③开展价值工程的应用：价值工程属于非常先进的设计方法，也是相当科学的管理技术，主要的作用就是把功能和成本、技术和经济、企业利益和用户需求进行融合展开定量研究，加强产品的应用价值。在此项目里，在进行规划设计的时候挑选价值工程完善方案，在确保规划用地面积不会出现改变的前提下，提升楼宇高度、商业内街，加大住宅标准层面积等办法提升了项目的经济收入。

④认真完成图纸的会审工作。认真完成图纸的会审工作，正式施工之前就处理好相应问题，成本控制工作要做好，尽量不要在施工时出现变数。若是设计时出现了问题，只需要更改图纸就可以，这样则不会产生较大损失；如在采购时发生意外情况，则不仅要对图纸进行更改，还应需要选购设备和材料；如果进入到施工阶段才发现问题，则不但要将之前的完工部分进行拆除，还会使得企业产生经济上的较大损失。

2.2 项目建设期成本控制

（1）建设期成本控制的关键。①把控施工阶段成本。应尽量在主观上进行控制，而且最好要降低目标值与实际值的差距。如此，就有必要认真的检验承包商在索赔方面的条件，并且还应该准备好材料设备的招投标工作。②施工阶段动态成本方面的监管。既要注意控制好项目工程施工时候的现场签证和设计变更，对于现场签证及设计变更，一定要遵循相应的规章制度实施报审，而且构建清单明细；除此之外成本部门还要定期上报，集团公司答复审核意见，完成审查之后在财务部进行记录，以此来分配下个月的拨款。值得留意的是在进行上报的时候，有必要由成本部负责人进行数据的汇总，进行填报的时候要将支出的成本与项目进行对比，如果发现有成本超支的情况，要及时处理。③认真把控工程签证。主要有以下几点：控制好现场签证，遇到关于费用支出的情况有必要仔细的审查后签证，而且标注原因、部位等；应该落实好时间方面的限制，通常遵循自发生日起三十天以内解决的原则；施工图以外的现场签证，一定要标注原名数据、事由，按照合同条款和相应的制度展开签证工程量和工程造价；合同中标注出来的，不能存留于签证的形式；遇到完成审批的施工组织方案，不能够肆意的实施签证方面的处理。

（2）建设期成本控制的方式。

①选择招投标展开成本把控。针对于项目施工的时候成本较高的工程类项目，进行招标是一定要秉承公开、公平竞争的原则，良性的竞争。主要有以下几点：首先是小型单位工程承包制，单位工程选择总价包干方式亦或是综合单价包干；其次是甲供材料招投标。此项工程如果要用到牵扯工程质量的材料，统统由甲方提供，项目关键的机电设备，也需要由甲方自己购买；最后是智能化工程清单招标。选择清单报价的方法进行招标，合同价款需要遵循可调价方式。

②构建超成本的预警制度。为了防止成本超支现象的出现，一定要认真遵循提前预警、报审的理念，绝对不能先斩后奏。如果有员工违背了相应的制度，集团一定要严肃的处理，而且归入KPI考核，犯错误的员工要接受相应的处罚；除此之外需要对全部的细项展开精细化的管理对于超出成本的情况要进行严格的控制。

结语：

综上所述，城市综合体项目的成本控制工作非常的难以进行，不容易顺利的把控，各个方面的种种因素都会对项目成本产生巨大的影响，加之条条框框互相限制着，管理工作更上难上加难。基于此，城市综合体项目的建设单位若想取得预期的工程效果，就需要仔细的钻研工程各时期各阶段的关键部分，有效地应用成本控制工具，大力度的控制工程项目的成本，并协调好各相关单位，唯有如此，才可以有效的把控好项目成本，使得工程获得优秀的经济效益和社会效益，并为社会做出贡献。

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