建筑工程竣工测量工作难点及解决方案

文/周晓辉 洛阳市规划建筑设计研究院有限公司 河南洛阳 471000

竣工测量的工作流程：（1）准备工作：主要指已有相关资料的收集及仪器的准备和检校。（2）外业工作主要包括：控制测量、平面位置及几何形状测量，规划要素测量、建筑物的高程、层高、层数、楼高测量，停车场的位置和面积（或泊位数量），中小户型套数、面积、比例及其他竣工相关要素的信息。（3）内业工作主要是对外业工作所采集的信息进行整理、处理及加工，绘制现状竣工图，绘制立面标高图、测算建筑物占地面积与建筑面积、编写成果报告书，形成完整的竣工测量成果。（4）检查验收及归档阶段：测绘单位应对竣工测量成果质量进行严格的监督检查，严把质量关，严格落实 “三检两审”制度，确保成果准确无误，竣工测量工程完成后，应及时进行归档，以便日后查询和再次利用 。

竣工测量的内容比常规的地形图测绘及工程测量都要更加广泛，实际工作起来也更为复杂，本文结合实际工作着重讨论工作中几个难点。

1、第一点：竣工测量的技术依据及精度

竣工测量比工程测量的内容多难度高，仅仅满足了工程测量是不够的，还应该参考其他规范，如《城市测量规范》、《建筑面积计算规范》和《1：500、1：1000、1：2000地形图图式》等。竣工测量成果需要把已完工的建筑物和规划道路的控制线标示出关系，一般的这类测绘参考《地籍测量规范》。

竣工测量的精度（1）绝对精度 建筑竣工测量按照1：500的比例测绘，测出已竣工建筑物和构筑物的细部点坐标，其平面中的误差和高程中的误差应按如下要求。 地物类别 平面中的误差 高程中的误差建筑物和构筑物（主要）≤±5cm≤±3cm建筑物和构筑物（次要）≤±7cm ≤±4cm（2）相对精度 竣工的建筑物和构筑物的实量间距与实测距离之间的误差限差为± 8cm（3）测量精度 竣工的建筑物测量精度如下表要求。 建筑物最高点高测量误差限差 地坪高测量误差限差 层高测量误差限差±10cm±5cm±3cm 。

2、第二点：外业测量中的注意点

竣工测量是按照《1：500、1：1000、1：2000数字地形测量规范》上信息的采集和取舍要求，完成现状竣工图的现场实测工作。测量过程中应注意以下几点：（1）竣工测量测量范围原则上以项目用地红线范围为准，并包括红线外50米范围内的地貌地物。若项目有超用地范围建设部分，须反映在竣工图上。（2）竣工测量应据实测绘，采集满足规划竣工验收需要的各类要素，包括项目用地范围的四至信息，如道路、河流、桥梁，企事业单位等的位置和名称。（3）竣工测量应准确测量建筑物外轮廓的拐角点、悬挑部分的投影点等，其施测精度应满足要求。（4）竣工测量应包含建筑物附属的构筑物，如室外平台、台阶、装饰柱廊等。（5）竣工测量过程中应充分考虑房屋建筑面积测量尺寸检核的需要，在对勒脚、附墙柱、垛、装饰墙（面）、镶贴瓷砖、外挂石材等装饰性部位进行测量，应记录相应尺寸，遇到需要偏心改正时，必须完成偏心改正。

（6） 竣工测量应以控制点起算，测量建筑物的室内外地坪高、层高和北檐高。室内外地坪高采用水准仪、全站仪进行实测。建筑北檐高度利用全站仪的悬高模式进行测量，有屋顶楼梯间的，可在建筑屋顶使用GPS以 RTK模式进行实测。建筑物层高可采用手持测距仪测量建筑物的净高，加上设计楼板厚度，两者之和作为层高测量的结果。所有高度至少测量两次，测量差值满足精度要求时，取平均值作为测量成果，并与设计高度进行比对检核。（7）竣工测量应参照设计总平图和建设工程规划许可证，实测所有拟进行竣工验收的建筑物，以免遗漏。（8）竣工测量应绘制竣工测量草图，并保留外业测量中所有原始数据和相关记录。已有的成果数据和资料，必须进行实地检核，在确认无误后方可使用。

3、第三点：竣工图的绘制及竣工报告的编制

竣工图的主要内容：（1）竣工图必须标注竣工验收建筑物各房角的坐标和各边的边长。（2）竣工图须标注各建筑之间、竣工建筑至用地红线（围墙）之间的最小间距，标注位置应与规划红线的位置保持一致。（3）竣工图须标注项目用地红线，标注消防通道宽度，标注竣工建筑退用地红线、退道路边线、退河道边线等相邻地物的距离。（4）竣工图须标注竣工建筑自身、南侧相邻及北侧相邻（指遮挡与被遮挡关系的相邻）建筑的室内地坪标高与北檐口高。

《建设工程规划竣工测量报告》 应包括:总平面布置及总体指标;配套停车及交通组织;建筑单体;配套公共设施;市政公共设施;建筑立面及城市景观;其他补充规定;分层面积计算表及建筑分层图、地形图以及建筑竣工测量详图等几部分内容,各部分内容除有文字表格等描述外,还应附实地拍摄照片示意图。编绘建筑竣工测量详图（建筑高度、层数、间距、退让以及单体尺寸实测数据图）依据外业测量获取的数据进行编绘,内容应包括建筑平面位置以及相关地形地物、规划控制线、竣工建筑与规划控制线退让关系、建筑间距、单体尺寸、高度、层数、幢号以及实测的建筑轴线坐标点位置与编号等。

竣工验收测量是城市规划管理的一项重要程序,是实施城市规划审批后动态管理的重要举措,竣工测量成果是规划行政管理部门下一步规划审批提供可靠、详尽的依据。对房地产市场规范化起了推动作用。本文针对竣工验收测量过程中的经常遇到的几个问题提出了个人的见解,希望文中提出的方法能给读者带来一定的帮助。

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