城镇化对我国房地产销售的影响

文/张键瑛 大连万达商业地产股份有限公司 北京 100022

房地产行业是城镇化发展中不可或缺的组成部分，占据着至关重要的地位。城镇化发展作为推动我国社会经济发展的引擎，在我国社会经济飞速发展的关键时期，成为了我国经济发展中的一项重要战略。房地产也成为了我国社会经济发展的重要支柱，使得房地长行业的发展容易受到其他因素的影响。因此，对城镇化的影响下我国房地产销售进行研究无疑与促进我国房地产行业的发展具有重要的意义。

1、房地产业发展与城镇化水平概况

有学者认为城镇化发展的基础是房地产业，也有学者认为城镇化发展是由房地产业发展带动的，但笔者认为城镇化的发展是房地产业发展的动力和基础。但不可否认的是，城镇化与房地产业之间的关系是：产业发展-就业增加-人口集中-城镇发展-产业发展的循环，由此可以看出房地产业与城镇化建设有密切的联系。近年来，随着城镇化建设不断加快，城镇化水平不断提高，房地产业的投资呈增长的趋势，商品方的销售面积呈现快速的增长，据新华社数据显示：2012年我国城镇化率达到了54%，房地产投资达到了15万亿元人民币，截止2016年底，我国城镇化率达到了80%，房地产投资达到了50万亿元人民币，同比2015年增长了100%，预计2020年我国城镇化率将达到90%，房地产投资将会达到100一员人民币。由此可以看出，城镇化的建设率和房地产的发展相辅相成，密切相关。由于城市人口不断增加，使得城镇化购房消费逐渐提高，推动房地产业的发展起到关键的作用[2]。

在本研究中，房地产指标不仅包括了房产投资额，还包括了商品房价格及销售面积，从客观的角度全面了解城镇化对房地产业的影响。

2、城镇化发展对房地产销售影响实证分析

2.1 数据来源

数据来源于2007-2016年《中国房地产市场统计》《人口就业统计年鉴》以及《中国统计年鉴》。为了体现区域差异，将全氛围东部地区包括了海南、广东、附件、浙江、上海、江苏、天津、北京、东北三省11个等沿海省市；中部地区包括了山西、湖南、湖北、河南、河北等8个省市；西部地区包括了西藏、青海、甘肃、内蒙、四川、重庆等12个省市。并且对不同地区的户籍人口及城镇化率及房地产发展状况进行全面的了解和统计。对变量统计数据现实，城镇化率和房地产价格呈现逐年上升的趋势，这些特征能够很好的印证了房地产价格、经济城镇化、人口城镇化率，对小样本佐证样本的选择具有较好的代表性。

2.2 脉冲影响分析

通过利用VAR模型进行研究，结果表明，该模型是稳定的，可进行脉冲响应分析。变量的单位根检验结果得知，对变量数据中的脉冲相应函数进行了描述分析得知，城镇化率对房地产发展产生了巨大的影响。短期内，城镇化对房地产业造成的影响大于人口城镇化率对房地产业的影响。在长期，人口城镇化和经济城镇化对房地产业的影响不断增加，但后者的影响逐渐不如前者[2]。

3、城镇化发展下房地产销售的建议

3.1 合理控制城镇得到发展规模

为了实现城镇之间的和谐发展，应合理控制城镇的发展规模，首先对全国进行统一规划，形成不同功能、不同层次的互补效应，缩短城镇之间的经济差距，例如：重点发展、区域构件、统一规划、全国网络等措施，控制大城市的盲目扩张，实现合理的土地利用和人口密度分配，控制城市的核心鬼母，分散城市的功能，使得城镇之间能够实现功能互补，形成一体化的、高效率的复合体。例如，将具有城镇工程的工业和新型产业进行重点规划，与周边的农业和工业形成统一，带动周边相关产业一体化的产区，形成统一的编制，促进城镇经济的发展，从而促进房地产业的发展，提高房地产消费需求。

3.2 合理规划、防止过度开发

我国房地产业是一个长远的目标，只有房地产业取得了长足的发展，才能够促进城镇化的可持续发展。并且由于我国幅员辽阔，地域城镇化发展不均衡，使得城镇化在发展过程中，难免会出现一些不必要的问题。房地产作为城镇化发展的重要基础，只有确保房地产可持续的、良好的的发展，才能够促进城镇化的发展。例如：在房地产的建设过程中确保环境的清洁、保护生态平衡，实现资源的有效利用和永续发展，才能保证房地产也发与城镇化协调的可持续发展。

3.3 适度控制城镇化进程

为了构建多元化的住宅供给体系，从而满足市场的需求，因此只有不断的加快房地产业的发展，因此，只有适度的控制城镇化的进程，才能有效的促进房地产也的发展。并且由于城镇化建设的速度加快，吸引了大量的外来人员，只有满足人们对住宅的需求，才能够解决我国目前存在的人口住房问题，构件多元化的住宅供给体系。例如：共有产权房、集资建房、合作建房等。另外，还需要不断的建立和完善制度，构件城镇土地长效机制，健全土地管理制度[3]。

结语：

综上所述，本文通过对房地产业发展与城镇化水平概况进行简要阐述，对城镇化发展对房地产销售影响实证分析，分别从合理控制城镇得到发展规模、合理规划、防止过度开发和适度控制城镇化进程三方面对城镇化发展下房地产销售的建议展开研究。研究结果表明城镇化对房地产业的销售具有重要的影响。因此，在未来的工作中，需要加强城镇化对我国房地产销售的影响的研究，为加快我国城镇化建设和促进房地产业的发展做出更大的贡献。

[1]李娇,梁桂宝,袁晨.新型城镇化下房地产去库存对房价影响的区域差异[J].价格理论与实践,2017,01（04）:72-75.

[2]李建伟,胡斌.新型城镇化背景下我国房地产价格调控研究——基于马克思地租理论的框架分析[J].山东工商学院学报,2015,12（04）:1-4.

[3]梁珊,郑子龙.房地产价格增长是否阻碍城镇化进程——基于我国31个省级单位面板数据的经验分析[J].中国房地产,2014,10（04）:31-36.