调控的任何细微松动都会引发房价报复性反弹

余丰慧

目前对房地产调控政策的任何细微放松，都会导致房价报复性反弹。

在2014年全面放松限购、限贷、税收等房地产政策时，笔者曾撰文指出，房价将会因此出現报复性反弹。果不出所料，出现了2015—2016年年底的房价失控上涨。那次是全面放松导致失控上涨，这次即使所谓的结构性松动或者说任何细微松动都会导致房价报复性反弹，其原因何在？

回答这个问题之前，先要弄清从2016年国庆节启动的这轮房地产调控的主要手段是什么。是高压式的行政手段为主，以行政命令的“限”为主：限购、限贷、限售、个别城市采取冻结房市场的极端做法。但要最少看到以下几个方面：

一是在如此高压调控下，居民对于房价上涨的预期竟然没有改变，一边高压调控，另一边昼夜抢房、万人排队购房，新盘一开就被抢光。这背后折射的问题非常大。

二是高压式调控让刚需很受伤。一部分刚性需求被一刀切的行政命令调控“误伤”，正在憋着一股劲等待调控松动。

三是千万不要忽视中国百姓的购买力。几十年来形成整个社会的房地产财富效应影响巨大，砸锅卖铁、祖孙三代筹资也要买房的观念一时难以改变。同时，房地产仍然是最佳保值增值的投资品，无论怎么通胀，无论发生怎样的金融风险，手中握有房子是最保险的。

四是租购并举，试图通过开展租赁房市场缓解房地产市场紧张局面的政策设计，不能说没有任何效果，但总体作用不会很大。难题在观念上，中国自古以来形成有恒产才有恒心，安居才能乐业的思想观念根深蒂固，难以改变。

五是从未来趋势看，房价继续走高有强大的需求动力。二孩政策放开后，生育二胎的人越来越多，这些都是潜在的住房需求。一般孩子到10岁左右就要考虑住房需求了。可以说再过七八年，房价新的需求动力就会爆发，指望房价回调，用一句老话来形容就是：得等到猴年马月。

就在2017年12月住建部部长一句“保证刚需，支持改善型需求，抑制投机需求”已经放出了调控政策放松的强烈信号。笔者当时预言，一些嗅觉敏锐或者已憋得透不过气的城市马上就会跟进放松或变相放松调控政策。

有机构梳理发现，近期，有近14个城市的所谓宽松政策，最明显的共同点是80%以上的政策条款都是绕道变相宽松，如针对人才引进的宽松政策条款，比如郑州、长沙、武汉、成都、昆山、西安。

1月5日，兰州市住房保障和房产管理局发布通知，对现行房地产市场调控政策将进行调整。内容包括对部分区域取消限购、进一步强化价格备案制度、实行住房限售措施。公布的各项措施自1月8日期正式实施。

兰州有选择地放松楼市调控政策不是孤立的，是楼市调控放松风向标与打前站，具有试探性意义。

房地产股全面爆发就是房地产调控松绑在股市里的反应，房价怎么走心里还没有数吗？

1月8日，香港股市内房股集体爆发，冠军碧桂园大涨9%，亚军万科涨5.3%，季军中国恒大涨4.7%。

A股方面，1月8日房地产板块同样延续1月5日的涨势。泰禾集团、荣安地产开盘不久就涨停。华夏幸福一度涨停，苏宁环球、绿地控股涨逾5%。万科A再次刷新历史新高，最高报36.4元，而在2018年第一周，万科A累计上涨近12%。

春江水暖鸭先知。股市反映的是预期，股票价格走势反映的是上市公司的预期状况。房地产股大涨，房价上涨还会远吗？

在这里，笔者再次重申：目前对房地产调控政策的任何细微放松，都会导致房价报复性反弹。不信？我们骑驴看唱本，走着瞧！

事件

住房和城乡建设部部长王蒙徽2017年12月23日在一年一度的全国住房城乡建设工作会议上表示，2018年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房，库存仍然较多的部分三、四线城市和县城要继续做好去库存工作。

解读

1.满足首套刚需，意味着在利率上要执行差异化。2017年，为了把炒房彻底赶出市场，在利率方面不可避免地要采用一刀切办法，从实际效果来看可圈可点。炒房遭受致命一击，楼市降温、降价效果明显，但同时也误伤了刚需购房者。在2018年的调整中，为了保证刚需购房者和改善购房一族，在贷款方面要更加细致化和精确化，防止楼市大起大落。

2.“满足首套刚需，支持改善需求”，从这12个字可以看到，2018年放款依然执行前松后紧策略，也就是上半年集中放款，这点很多专家学者也指出：2018年上半年是刚需买房的窗口期，因为有了贷款支援，刚需购房者才能够买房。目前，有些城市已经开启全款买房时代，这对于刚需买房而言是不利的。一个健康楼市是低端有保障，中端有支持，高端有市场，不能全部都集中在中低端上，这样无法满足各层次住房需求。

3.房价是很多刚需购房者非常关注的问题。应该看到，“满足首套刚需，支持改善需求，遏制投资需求”是在房地产税和重要会议之后才提出来的，它有一个大前提：2018年房价以稳定为主，不能大起也不能大落。这决定了利率不会像刚需购房者所理解那样要调整、放松或怎样，而是在大前提下执行差异化贷款策略，满足购房者住房需求，保障刚需购房者买得起房。

目前对于利率判断，具体而言有两种说法：一种认为会差异化对待，也就是刚需一个利率，改善一个利率，炒房则是坚决打击的；另一种认为会根据套数来确定利率。但不管如何，“满足首套刚需，支持改善需求”这12个字折射出买房窗口期的出现，因此，2018年上半年是刚需购房一族买房的好时机。