广佛同城下广州对佛山房价溢出效应研究

文/牛静敏 佛山科学技术学院 广东佛山 528000

一般来说，人们在一个城市工作都会倾向选择在该城市置业，但是如果该城市的房价过高，将一部分有购房需求但是却没有支付能力的人排除在外，比较典型的如很多在北京工作的人选择在河北买房。部分广州人在广州节节攀升的房价下，为了居住或者投资就选择到价格相对较低的佛山买房。那么，佛山的房价比广州的房价低多少？广佛同城下，什么因素吸引了广州人在佛山置业？近年来，究竟有多少广州人在佛山置业？本文将对这些问题进行研究。佛山房价溢出效应是指原来打算在广州居住或者投资的市民，由于广州房价较高而选择在佛山居住或者投资。

1、佛山房价较低吸引了广州人在佛山置业

佛山房地产政策相对宽松。广州从2010年10月15日开始实行限购，本市户籍居民购买一套住房，非本市户籍居民本市3年以上纳税证明或社会保险缴纳证购房一套，未满18周岁的人士，限制在本市单独购买商品住房。2011年3月18日，佛山也开始实行限购。中间有5个月的时间差。广州作为一线城市，常住居民数量多，紧跟中央宏观调控政策，佛山作为二线城市，政策就相对宽松。2014年8月，佛山就开始解除限购政策，而广州一直没有取消限购政策。2017年，广州的限购政策进一步升级。2017年6月佛山也开始限购，这中间有34个月的时间差。

广州房价比佛山高出较多。2016年8月，广州越秀区、天河区、海珠区、白云区、荔湾区、番禺区的二手房均价分别为45305元/m2、40428元/m2、35297元/m2、30156元/m2、26953元/m2、20184元/m2。同期佛山禅城、南海、顺德、高明、三水地区的新房的均价为11823元/m2、10753元/m2、8483元/m2、5435元/m2、6660元/m2。佛山地区的房价比广州低较多，对无法在广州置业的人很有吸引力。根据房天下的数据显示，2017年9月广州二手房均价为31921元/m2，环比增长2.14%，同比增长37.12%。2017年9月珠江新城房价达到83086元/m2，环比上涨18%。佛山新房9月均价14133元/m2，环比下降3.89%，同比增长40.99%。只看均价广州二手房价格是佛山新房价格的2.25倍。

产业结构不同导致两地房价相差较大。2016年广州第三产业增加值占总产业的比重将近70%，第二、三产业对经济增长的贡献率分别为23.0%和77.0%。广州市全年研究生毕业生2.41万人。普通高等教育本专科毕业生27.68万人。2016年年末常住人口1404.35万人，人口净增长7.25万人 。广州作为广东的政治和经济中心，吸引了众多高层次人才，这类人群一般会在广州置业，作为住房的有效需求，推动了房价的上升。2016年年末佛山市常住人口746.27万人，比上年末净增加3.21万人。佛山市的三次产业结构为1.7:59.2:39.1，第二产业占到将近60% 。在以制造业为主的城市中，吸引人口学历层次相对较低，他们一般都在城市租住，置业的需求较低。

房价收入比数值低是广州人在佛山买房的第二因素。2016年12月，中国社会科学院发布了《社会蓝皮书：2017年中国社会形势分析与预测》指出，在广州非公有制经济人士和自由择业知识分子组成的新阶层，他们的收入为201772元/年，在经营性收入和财产性收入方面，广州的新社会阶层的收入在北京、上海、广州三地中排名第一，为38447元。2016年，广州人均可支配收入为50940元，房价收入比为1：3。而同期佛山人均收入为43120元，房价收入比为1:4.28，广州人如果在佛山买房，则房价收入比为1:5，即在广州买不起房，在佛山可以买的起，同样的钱在佛山可以买到更大的房屋，幸福指数提高。

2、广佛同城使广州人在佛山安居

广州人在佛山买房也是被广佛同城的利好消息吸引过来，而买房却并不一定居住，促使广州人真正在佛山安居是广佛同城目标的全面实现。

交通便利是广州人在佛山买房的第三因素。北京是以故宫为中心向外环状发展，在河北居住的人由于工作生活距离较远，每天花在交通上的时间较多，幸福指数很低。佛山与广州名称上是两个城市，但是由于地缘因素，佛山南海的黄岐、桂城、大沥紧邻广州白云区、荔湾区和越秀区，佛山顺德紧邻广州番禺区。从佛山的黄岐、桂城、大沥到广州的火车站、高铁站比从广州的从化区、增城区和花都区到广州火车站还要近。与广州南站隔河相望的陈村片区楼盘，海华大桥通车后，5分钟即达广州南站，20分钟即达广州城区，成为广佛两地市民共同的选择。

广佛交通网络的形成，将两个城市更紧密联系在一起。2010年11月，广佛通升级为“岭南通·广佛通”，凭卡可在广州、佛山、肇庆、江门、汕尾五市使用，原广佛通自行升级为岭南通，支付方面实现广州佛山一体化。广州向佛山的高速公路网络已经建成。佛山的道路网与广州的环线接通，共同构筑广佛一体化的内环路，再将对外的区域性道路接在环线上，以保护广佛核心城区。广佛都市圈外围构筑一个外环，实现白云机场、南沙港等区域级设施对整个珠三角区域的共享，促进区域融合发展 。

2000 年广州最初提出“东进、西联、南拓、北优、中调”发展战略，“西联”佛山全面启动，到2007年6月28日，国内第一条城际轨道交通线路——广佛地铁全面动工。2010年11月3日，佛山魁奇路-广州西塱正式开通，将两个城市连接在了一起。2010年地铁广佛线开通之时，日均客流量仅为9.9万人。2016年客流量已攀升至30万人，6年间涨幅高达200%。“早上去广州工作，晚上回佛山睡觉”的广佛候鸟的数量在持续快速增长。佛山未来10条与广州实现对接的地铁线分别是：广佛线以及2、3、4、5、6、8、9、10、11号线，这些线路进入广州境内后，将与广州现有以及未来的2、3、5、7、10、11、12、13、17、18、19、20、22 号线对接 。

广佛同城，两地公积金、医保、社保资料逐项互认、社保对接无障碍。广佛两地公积金在政策上互相认可。但是实际上在佛山买房还是需要有家庭人员中有一人有佛山的公积金才能购买，未来如果进一步放开则更便利。广佛两市流动人员失业保险关系实现无障碍转移。异地就医率先实现，广州在佛山市认定了9家定点医疗机构，佛山市在广州认定了30家，两市居民跨市就诊更加方便。

广佛教育同城化。能让孩子在家门口享受免费义务教育或者能实现自由择校，而不用受户籍、学位、路途遥远等因素的困扰是很多家长的心声。广州优质教育资源集中地老城区越秀区，学位房均价5、6万，而且很多房子都是老破小，所以很多家长把目光转移至佛山地区。以跨区上学触动教育这一块重要的民生资源为例，两地9间院校拟定“广佛生”指标一事，处于接壤地区的荔湾、南海的学生将可以自主选择就学地。2016年，南海的教育投入财政预算增加到41.15亿元，同时，新建、扩建一批中小学校，全区预计可增加优质学位1万个，力促非户籍人口入读公办学校的比例达到70%以上。

3、广州人在佛山购房的溢出效应

广州人在佛山买房经历了四个阶段。第一阶段，2000年到2006年集中在黄岐、盐步、北滘、里水、大沥；第二阶段，2007年到2010年前后集中在广佛地铁沿线；第三阶段，2012年至到2015现在集中在千灯湖、平洲、陈村；第四阶段，2016年到现在，佛山地区未来通地铁地区，禅城的奇槎片区、顺德北部三镇等。下面从土地和热销楼盘的量来分析近6年在广州人在佛山买房的情况。

2013 年，佛山土地市场火热，成功出让商住地238宗，合计出让金达到625亿元，同比2012年300亿土地出让金上涨108.3%，出让土地面积794.2万平米，同比上涨89.5%。广佛交界楼市热度提升了片区地块的价值。金地股份有限公司以17.54亿元竞得大沥镇盐步河东中心路地段商住地，宗地面积65084.8平米，楼面价7699.84元/平米，溢价156.7%。该地块位于广佛交界的盐步河东中心路地块，周边项目业主以广州人居多。中海地产集团有限公司以20.95亿元竞得里水镇草场村白塔村民小组地段商住地，宗地面积66501.2平米，楼面价8290.31元/平米，溢价42.9%。此地块位于广佛交界的珠江边，靠近金沙洲范围内的广州地铁6号线起点浔峰岗站。2013年，佛山楼盘搜索量前8位中，南海就占了5位。其中，第一是位于南海大道北的江南名居，第二位是位于南海千灯湖的保利花园，可见位于佛山与广州交界处的楼盘热度较高。2013年桂城的万科金域中央有一个月成交量为300多套，均价高达1.5万元/m2，桂城的滨江一号成交均价都达到了1.4万元/m2。

2014年8 月，佛山取消限购后，佛山楼市区域化更明显，广佛交界楼盘成交量上升。2014年，佛山楼盘热销楼盘前20中，南海地区占到12个，且主要集中在桂城、大沥、里水、盐步。2014年12月份佛山一手楼成交量为122.62万平方米，创下全年成交量新高。且2014年佛山全年新房成交量在广东所有地区中排名第一。

2015 是最热的一年，体现为量价齐升。2015年广佛交界区域住宅成交面积449万m2，占全市的31%，成交金额493亿元，占全市的40% 。佛山楼盘销售排行榜的前10中，其中前4都是来自桂城板块，有7席来自广佛交界板块，前6都是南海地区，他们是万科金域中央、保利西雅图、中海寰宇天下、中海万锦熙岸、保利中央公馆、保利紫山国际 。位于千灯湖的万科金域中央四季度均价比一季度均价增长了26%。2015年各个热点项目的成交价格也呈现了逐步走高的态势，价格基本都有20%左右的涨幅。

2016 年是价格上涨较快的一年，佛山地区新房成交均价较上年上升了13%。主要佛山各个镇街中，2016年住宅成交广州客户占比最高的是里水镇，广州客户占比达到了约90%。其次是南海东部的大沥和桂城，以及顺德北部的陈村和北滘，广州客户占比大约达到了70%。此外，禅城占比达到约50%。此外，南海狮山、顺德乐从、大良和高明、三水两区，也有约30%的广州客户 。2016年1-12月佛山一手住宅成交接近17.6万套，成交面积约1923万m2，超越广州、深圳多地，实现广东楼市三年位居第一。其中，广州买家约占40%，也就是说，2016年广州客大概买走佛山近7万套房。

4、未来预测

为了抑制房地产市场过热，广州市人民政府于2017年3月17日颁布了限购升级政策，佛山市也从2017年6月1日零时起执行限购政策。2017年1月，佛山新房成交套数环比下降16%，其中南海区下降7.9%，禅城下降40%，顺德下降32%，可见在房地产市场趋冷时候，南海区的成交量相对活跃。2017年2月，佛山新房成交套数环比下降52%，其中禅城区下降48%，南海区下降46%，顺德区下降63%。当3月份广州开始限购以后，佛山房地产市场新房成交量明显上升，2017年3月份，佛山新房成交套数环比增长250%，其中禅城环比增长322%，南海区增长123%，顺德区增长399%。广州限购政策对佛山房地产市场的影响非常明显。由于3月份成交量急剧增加，同时靠近广州周边的楼盘价格上升。4月成交量下降50%，5月环比下降20%，由于政策效应存在滞后性，佛山的新房成交量6月有一个猛增，增长50%，从2017年7月开始显现下降。随着限购政策的继续推进，房地产市场会逐渐趋冷。

由于广佛同城地铁线路正在建设中，未来如果所有线路都建成了，广佛同城实现了，会有更多的广州人会来佛山置业，更多人享受到广佛同城的惠民政策。

[1]林梨奎，邓伟根，广佛两城房价变动的生态共生性研究-基于误差修正模型的实证分析[J],产经评论，2011,1,1

[2]王浩宏，李芊，广佛同城对佛山房地产业的影响研究[J],特区经济，2011，10