房地产企业财务指标特殊性分析及应对方法研究

文/岳蕾 青岛海尔地产集团有限公司 山东青岛 266000

1、前言

对于财务报表进行分析，作为经营管理者可及时了解企业的财务情况以及经营状况，也有助于决策者做出正确合理的决策。财务报表主要的报告内容包括企业的运营能力、盈利水平、杠杆水平、偿债能力以及发展能力。可按照传统的财务报表分析设计一整套指标来衡量企业的发展能力，但基于房地产行业与其他一般行业的差异性，因此在设计其财务指标分析时做相应的调整，以确保指标分析的合理性及有效性。

2、传统方法分析房地产企业财务报表的局限性

2.1 项目开发过程中，成本分期投入造成会计报表资产不符

企业的会计方法主要采用历史成本法，全周期目标成本预算在开发周期内其资产价值受到①设计水平导致的成本差异；②施工质量导致的成本；③市场价格、政策因素及金融市场出现剧烈变动等因素导致目标成本与的实际资产价值偏差较大。

作为一个完全成本计价方式的产品业态，由于成本的归集是按照产品的开发进度逐步投入，不能即时完全体现产品的真实成本

2.2 预售收入与结转收入的时间差导致不能够真实反映其盈利能力

作为一个对资金需求较大的行业，资金的快速流转决定企业的成败，因此行业内多以期房形式进行销售，根据各地政策不同，预售节点也有所区别：但多以正负零、总进度完工30%或50%为预售条件，一旦实现预售全额货款基本可以在短期内以预收账款形式收回并体现为会计报表负债，而会计报表真正实际收入是以达到交房入住条件为准，因此会计报表在很长的一段时期内根本无法体现项目的真实盈利，片面的经营利润数据不能够反映其真实的价值创造能力。除了本身收入的确认阶段对于企业最后的利润产生影响之外，房地产企业的销售成本一般是将各种成本平均记入各套房屋的平均面积之中，同时其他管理和销售费用也在会计周期内进入，这就造成在整个会计周期的成本费用和收入并不相匹配，也会对于利润指标造成进一步的曲解，影响投资者对于企业盈利能力的判断；

2.3 房地产企业特有的存在大量预收账款的情况，导致财务报表无法显示其真实偿债能力必须进行相应的调整

由于房地产行业预售的特殊性，预售所实现的回款在真正确认收入前都以预收账款的形式存在。房地产开发周期一般较长，预收账款会存在长期挂账的情况。从本质上来说预收账款是企业的负债。但是针对房地产开发企业来说，如果签订预售合同，则代表义务已经基本履行，应该及时将预收账款确认为收入，并且转结成本。从本质上来说房地产企业内部存在的大量预收账款很大一部分是企业已经完成履约的部分，应该及时对于这部分进行收入确认，这也就造成利润增加。但我们如果按照传统制造业企业财务报表分析的方法分析房地产企业的偿债能力，就会高估整个房地产企业的负债而影响其投资者对于企业藏在能力的判断。

3、房地产企业财务报表指标分析升级

上文主要分析了在房地产企业财务报表分析中存在的局限性，所以我们要对于房地产企业的财务报告进行分析时，应该充分考虑本行业的特殊性，应该对于传统的分析方法加以改进，这样才能够了解企业的真实盈利能力和经营情况。

3.1 启用并完善企业财务报表之外的全周期项目损益信息

传统的财务报表分析方法有专门的分析体系来反映企业的各项能力，但是由于房地产开发企业报表数据存在相当的局限性，由财务报表分析得来的企业能力不能真实反映企业经营状况，因此我们需增加事前的管理口径报表，事前对全生命周期项目损益进行动态管理，该报表可使用收付实现制，每月与会计口径报表进行核对，找出差异原因，只要差异原因属时间性差异有合理解释即。对经营管理者及公司决策者我们可按管理口径进行指标分析，提供财务专业支持。

3.2 重视对于现金流量表的使用分析

与其他资产负债表或者是利润表编制的方法不同，现金流量表是收付实现制，因此在数据上具有相对真实性。因此对于房地产开发企业的财务分析现金流量相较于其利润盈利能力具有更加现实的意义，因此我们需要重点侧重于对于现金流量表进行分析，特别需要关注经营现金净流量指标。

3.3 对部分财务分析指标数据要进行调整

财务报表数据由于受到会计准则的约束而产生可靠性的影响，因此在对于房地产开发企业财务报表进行分析时要对于数据进行微调。在分析房地产企业的盈利能力时，要充分考虑预收账款的存在，结合企业完工项目的进度确认年度收入，并且进行成本摊销，按照配比的原则对期间所发生的管理和销售费用进行调整，这样才能够对于企业的盈利能力做出正确的判断。在分析房地产开发企业的杠杆水平及偿债能力时，如资产负债率、速动比率、现金比率应同时做出调整后的指标，主要是对于已经确认的预收账款进行调整，充分合理估计企业现有的负债水平，然后结合资产的公允价值对于资产项目进行相关调整，这样才能够合理判断房地产企业的综合偿债能力。

结语：

房地产开发企业相较于其他行业在财务分析上具有明显不同的特点，因此我们需要掌握其特殊性才能正确判断企业的盈利能力和偿债能力。

［1]郭公民.房地产开发企业会计核算的几个问题[J].浙江金融，2006，(11).

［2]曾汉文.浅谈房地产企业的财务分析[J].当代经济，2009，(11).