投资性房地产资产评估应用策略

文/夏朝辉 江苏苏信房地产评估咨询有限公司 江苏南京 210039

资产评估现已成为投资性房地产计量的主要途径，在对房地产出租、出售等经营活动都有着一定程度上的影响。基于投资性房地产资产评估的重要性，本文对资产评估方法与注意问题做了详细论述，强调了资产评估在投资性房地产中的作用，希望归纳总结出的这一系列结论对同行工作有所帮助。由于人们生活需求的提升，近些年房地产迅猛发展。所以，国家一直在出台和房地产相关的政策，主要调整房地产行业，推动房地产行业的稳定、健康发展。就现在状况来看，中国的房地产逐渐向投资方向发展，而资产评估对房地产的发展起到一定的推动作用。

1、投资性房地产的计量模式分析

所谓投资性房地产，实际指具有单独计量、单独出售能力，并且可赚取一定租金，可在原有资本上产生增值效益的房地产。国内现有的投资性房地产主要采用两种模式加以计量，一是成本模式，二是公允价值模式。两种计量模式中，成本计量模式并没有条件限制，投资性房地产均可才成本模式加以计量，而公允价值模式的使用则必须具备以下两方面的条件：一，投资性房地产所处的交易市场相对活跃，二，房地产企业能够在房产交易市场中获取与投资性房地产相似，或者同类的房价信息。不过要注意的是，房地产企业在对投资性房地产进行计量时，只能在两种计量模式中选择其中一种，不可二者同用。

2、投资性房地产资产评估应用策略

2.1 投资性房地产评估的目标

为了确保投资性房地产评估的正确性和完善性，对投资性房地产的评估目标，会计准则给出严格要求，即投资性房地产的评估目标一定要满足会计准则提出的所有要求。这样一来，房东出租或者出售自己的房子可以作为投资性房地产的评估目标，而土地资源就不属于投资性房地产评估的目标。

2.2 投资性房地产评估的方式

就目前来看，我国在房地产资产评估的过程中可以利用很多种方式，如成本法、市场法等。从每种方法的实施效果来看，它们都具有可实施性，然而它们在使用过程中会有局限性，也就是每种评估方式都有它们的使用范围，能够广泛应用的评估方式还有待研究。结合投资性房地产资产评估的特点，评估机构提出了正确的评估程序，必须先要深入了解投资性房地产的评估目标，进而根据这些搜集相关信息，保证投资性房地产评估的顺利进行。当前，可利用的评估方式有以下几种。

2.2.1 直接资本化的方式

它在收益法中非常常见，它会把投资性房地产资产的收益在以后的某一段时间看成一个基本不变的值，根据年金体现收益，并期待以后的收益。由于该方式必须要有假设前提，可以预计房地产未来一年的收益，然后将预计收益化作资本比率，就是投资性房地产的评估价值。但若把一年的收益转化成价值，然后可以运用直接资本化的方式计算投资性房地产的评估价值。值得注意的是，一定要选择预期收益。

2.2.2 市场比较的方式

这种方法必须找出替代品作为投资性房地产资产评估的依据，使用这种方法的时候，一定要找到一个和待估房子相似的房子，而且该房子近期可以在市场上找到。因此，可以搜集和该房子相关的资料，根据这些资料评估该房子的价值，然后将待估计房子和这个房子比较，找出两者之间相同的地方和不同的地方，然后再仔细分析，综合各方面因素得出待估房子的价值。想要运用这种方法，关键就是要正确选择待估房子的替代品，然后对比两者，认真分析各种因素，即可得出投资性房地产的资产评估价值。

2.2.3 收益乘数的方式

这种方式要预计出投资性房地产在某年的收益，然后将其与收益乘数相乘，就可以求出该房子的评估价值。实际上，直接资本化的方式包含收益乘数的方式。通常在求收益乘数的时候，可以以待估房子的替代品为依据，用它和年收益做商，就可以估计收益乘数。由于各种因素的影响，年收益会有一定的误差，所以由年收益计算出的收益乘数也难免会出现一些误差。

2.3 投资性房地产进行资产评估应注意的环节

2.3.1 使用市场方式一定要严谨

在运用市场方式评估房子的时候，一方面，应结合之前完成的评估的案例，搜集相关资料，然后根据之前交易的经验和这些资料的分析准确地评估房子。在选择之前案例的时候，一定要结合待估房子的特点，考虑各个方面的因素，尽可能多的使两者相似，这样参照该房子评估出待估房子的价值才会更加准确；另一方面，要根据房子的价格，再结合其他因素，如房子的大小、房子所处的地理位置、房子使用的年限等，深入了解房子之后再评估。

2.3.2 使用收益方式需谨慎

收益方式评估房子价值的时候，每一个环节和步骤都有可能会对房子最后的评估造成偏差。因此，使用该方法的时候一定要谨慎。第一，以待估房子出售的费用或出租的费用为出发点，综合考虑房子各方面的条件和因素，比较价格和条件是否相符，用这种方法计算出的净收益比较接近准确值。第二，深入研究待估房子每月租金、最短租期、长期租房是否优惠等问题，分析双方签订的租房合同会不会限制公允价值。在这个步骤的时候，评估人员首先要看合同是否在有效期，然后再看其他事项是否符合合同要求。确定合同有效以后，可以以这个房子所要求的租金作参考，由此推理待估房子的租金，这样会大大提高房子租金评估的准确性。

结论：

在投资性房地产中，投资性房地产的资产评估占有很重要的地位，它是衡量房地产的主要方法。它不仅影响房子的出售，还会影响房子的出租，这就要求评估人员结合待估房子的条件，运用适合的方式，注重每一个环节的严谨性，最终保证投资性房地产评估的准确性，促进房地产稳定、健康的发展。

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