经济新常态下房地产市场发展趋势探析

文/郑小梅 中铁房地产集团设计咨询有限公司 北京 100043

在我国的经济发展中，房地产企业扮演着重要的角色，随着我国经济步入新常态，房地产发展也进入了新的发展阶段。2014年，房地产业增加值占GPD比重同比下降了0.1个百分点，是21世纪以来房地产业的首次下降，也是新趋势的转折点。为此，应积极从供给侧方面着手，对当前房地产存量予以调整盘活，保障房地产市场的有序进行。

1、经济新常态下房地产市场发展趋势

1.1 市场渐趋平稳

房地产市场历经“黄金发展时期”之后，逐步迈入了相对平稳的阶段，就供需状况而言，因房地产投资的比例增大，也相应增加了市场供给，供需矛盾得到了缓解。也正是由于居住需求基本得以满足，缺少大规模的房地产投资需求，改革的难度也在提升，经济发展速度逐步放缓，故而，房地产市场在日后将长期处于平稳发展阶段。

1.2 适老住宅需求增加

我国长期奉行计划生育基本国策，尽管抑制了人口的快速增长，但是随着医疗、卫生等措施的完善，人口平均数量在增加的同时，新增人口却在不断下降。近年来我国老龄化程度加深，为养老住宅的发展带来了新的机遇。据不完全统计，2017年我国人均GDP超过8800美元，65岁以上老年人口达15831万人，我国将进入急速老龄化阶段。当然，老龄化社会，势必会对房地产业提出更高的要求，且由于房地产业迈入存量房阶段，国家相继颁布了各种政策扶持适老住宅，不难看出，适老住宅的发展，已成为时代发展的必然。

1.3 投资回归理性

习近平主席明确指出：“房子是用来住的，不是用来炒的”，中央的态度再次对“炒房客”起到了震慑的作用，且近年来为了满足基本住房需求，国家大力推进棚户区改造政策，产生了巨大的住房供给，已足够满足房地产市场的住房需求，市场渐趋平衡。与此同时，政府为宏观调控，出台了一系列的调控政策，有效抑制了房地产“过热”的情况，遏制了以投资为目的的住房需求，房地产投资逐渐回归理性。

1.4 去库存压力较大

在经济新常态下，去库存也成为了中央经济工作的重要内容。近年来，大规模的投资提高了住房的供给能力，并产生了市场不均衡的情况，特别是三四线城市，去库存的压力过大，成为当地政府和城建开发的首要任务。

2、经济新常态下房地产市场良性发展的政策建议

2.1 盘活存量框定总量

目前，房地产市场逐步迈入存量房阶段，已彻底摒弃追求数量的阶段，实现存量发展与增量发展的协同。为此，就总体而言，需要持续增加房地产市场供给，确保供需关系平衡，尤其在大力推进新型城镇化建设，提升人口城镇率的时代背景下，更应保障市场供给合理，满足因外地人口流入而增加的市场需求。总之，需要对房地产市场存量予以化解，尤其是危房改造、城中村以及棚户区改造，对于该类型的房地产存量要提高货币化安置比例，鼓励购买商品房，从增加市场需求的层面着手，化解库存。

2.2 满足实际住房需求

目前，人们的住房需求得到了较大程度的缓解，且市场供给需求也渐趋平衡，且人们的生活水平也在不断提高，开始追求更高品质的住宅产品，促使房地产市场从刚需转变为改善性需求。当前我国全面二胎政策的落实，尽管会在某种意义上增加刚性需求，但是预期效果并不明显，在未来的房地产市场中，将会更加注重改善性需求的产品，同时也将向着个性化以及多样化方向发展。

2.3 推进发展适老住宅

众所周知，我国已提前进入到老龄化社会，然而，当前的适老住宅发展并未满足时代需求，尚处于初级发展阶段。依据西方发达国家的发展经验而言，若人均GDP突破一万美元，老龄人口突破10%-12%，养老地产将会迎来高速发展时期，若人均GDP突破两万美元，老龄人口突破12%-15%，那么养老地产将会进入到成熟阶段。2017年我国人均GDP超过8800美元，65岁以上老年人口达15831万人，占总人口11.4%，尚属于起步阶段。为此，国家应出台针对性的政策措施，鼓励发展适老住宅，不仅要发挥市场决定性作用，还要增强政策的引导职能，鼓励企业、资金流向养老住宅。与此同时，由于我国早期建筑住宅标准不高，不重视适老设施，现有小区的建设标准并不理想，特别是适老设施相对匮乏，为此，应大力推进我国的适老住宅、设施的建设，并将其作为未来房地产市场发展的重中之重，实现“老有所依”。

2.4 鼓励农民工进城购房

城市化进程的不断加快，是我国经济发展的重要体现。新型城镇化的主要内容为提升户籍人口城镇化率，且党中央国务院也明确提出：“要将实现常住人口市民化和稳定就业作为推进城镇化的重要任务，”为了实现该目标，必定会破除农民工进城限制，改革户籍制度，完善公共服务供给和基础设施建设。此刻，将会有更多的农民工进入房地产市场，必将对城市综合承载能力提出更高的挑战。同时，应颁布鼓励农民工进城购房的优惠政策，尤其是公积金异地贷款，大大提高农民工的购房欲望，并提供必要的便利。结合农民工购房特点，应针对性地制定还款策略，帮助农民工解决还贷难题与风险。

总结：

综上所述，经济新常态下的房地产市场发展趋势必将以“平稳”作为主要基调，并且受到宏观调控和银行政策等影响，将会对其成交量产生影响，在未来一段时间内，将会面临新的发展挑战。当然，房地产市场的发展状况受多方面因素的共同作用，最受关注的价格并不是其主要影响因素，而是社会问题，任何房地产必须具备居住功能，并且满足一定的多样化需求，且市场价格将会更加理性。