房地产工程管理与项目成本管理的对策分析

文/李晓成 浙江信达工程咨询有限公司杭州分公司 浙江杭州 310052

1、概述房地产工程管理

工程管理是在房地产项目开发运营的全周期中贯彻落实的，涵盖了开发、规划设计、施工三个重要阶段。其中开发管理阶段集合人、财、物等相关因素，制定全面科学的具有较强实践性的流程方案，通过先进的管理经验和模式，对项目各部门予以协调管理，旨在为运营周期做好提前的成本控制、质量管理，从而提升项目的整体价值；规划设计阶段通常来委托三方设计企业来实施，主要确立规划设计方案和图纸，为工程实践提供可靠参考；房地产项目的施工管理大多由公司的工程管理部门负责，一般采取承包管理方式，通过严格考察分包企业的资质、落实招投标工作、执行规范的技术和设备应用管理、维护现场施工和安全管理，使工程能够达到预期的建设目标。

2、分析房地产工程管理中的成本管理

“成本”在各领域和学科中都会有所涉及，在企业发展过程中，成本管理具有重要现实意义的。成本管理是通过预测、决策、控制、核算、分析等多种手段，实现科学的成本控制，以降低成本支出，最大化企业效益。房地产工程项目中要结合项目建设的整体目标和设计要求，经过有序的组织和动态分析过程，保障资金利用高效合理，确保项目成本能够控制在预算范围内。并且，房地产工程项目管理中，需要坚持全过程成本管理思维，在项目各阶段进行落实，从而提升成本控制效果。

3、房地产项目成本管理的对策分析

3.1 联合多部门开展成本管理活动

房地产工程应当以项目总经理为领导，构建开展成本管理活动的组织架构，以财务管理为核心部门，联合造价、设计、采购、销售等多部门在工程实践中进行，将各部门的成本管理内容和范围予以明确，通过合理分工和分级管理，提高协同管理效果，给实际成本控制提供基础保障。

3.2 在工程项目全过程中实施成本管理

（1）投资策划阶段。此阶段对于项目成本来说具有先决性，应当在科学分析和评价项目建设经济性的基础上，避免项目出现投资方面的风险问题。

（2）设计阶段。这一阶段与房地产工程成本有着直接而且较大的影响关系。有统计资料表明，项目成本管理的展开越及时，控制效果越明显。所以要选择具有先进设计经验和设计实践能力的企业来负责相应的设计工作，采用限额设计、图纸审核等方式，保证工程设计质量，确保工程技术方案能够可行、具有适用性，避免由于考虑不周全造成工程实践中出现变更问题而浪费资金资源。同时，房地产企业还应当加强与设计单位的互通，结合项目需求就设计中出现的问题进行解决处理，通过交流分析使设计方案符合国家标准及相关要求，从而使后期的技术应用更加有效、更具有科技含量。

（3）招投标阶段。在工程招标实施中，房地产企业应当遵循公平、公开、诚信的原则。企业应要求招标工作者在工作前进行相关信息的收集并对其仔细研讨，获取具有综合利用价值的信息数据，根据本项目的工程造价影响因素，拟定完善的招投标文件。招投标确定中，要保证低价方案的合理性，同时要加大合同管理力度，从合同内容为切入点，细化协议条款、明确各方责任和义务，包括工期控制、工程款及结算、工程索赔等方面，从而在根源上对建设质量和进度进行管控，进而优化成本费用支出。

（4）施工阶段。房地产企业在实际施工时需要准确掌握进度情况，在施工各环节加强成本管理。因为施工材料在房地产施工中占据较大的比例，所以需要针对现有市场中材料的种类和材料价格的变化情况，通过收集有效的信息和科学的分析制定合理的材料价格；在施工中还要严格审查相关单位对于技术方案的落实情况，规范工程中出现的变更事项，减少不合理的成本上涨；对于施工人员要加强教育培训，增强全员的成本管理意识。

（5）竣工阶段。工程竣工结算的价值是综合了合同价以及变更索赔中需要调整的价格。在竣工结算中，应当细致审核结算资料、费用，特别要合理控制工程量，加强其审核力度。这样才能使投资成本避免出现不合理增加的现象。

（6）销售和物业管理阶段：楼盘建设完成后进入销售阶段，首先根据当前的房地产发展现状制定相应的销售计划，保证销售价格符合市场经济情况；其次，按照国家的法律法规要求规范销售合同，避免合同信息不准确、承兑存在差异等问题带给企业经济损失；销售过程中动态改善销售方案，通过优化销售进度和周期提升资金回笼效率。在物业管理阶段可以招投标方式，选择金牌的物业服务企业依托其先进的管理经验和模式提高项目的综合价值。

3.3 提升管理信息化的水平

当前，在计算机技术、网络和信息技术的支撑下，各领域发展都步入了信息化阶段。为了实现更加高效的成本管理工作，房地产企业也应当加大信息技术的投入以及构建信息化管理平台。一方面，房地产企业要引进先进的人才加强信息整合能力，为工程管理和成本控制工作提供基础资源。例如，高效整合材料供应商的价格信息，选择价低质高的供应商进行材料供应，从而实现成本节约。另一方面，公司应当加强成本管理信息系统的搭建并加强互通交流，通过共享财务信息和一体化协同方式实现资金、资源、成本的全方位管理，积极沟通成本管理中遇到的问题，持续改善成本控制措施，是经济效益得到提升。

结语：

综上所述，目前房地产行业的社会环境和经济环境都较为严峻，可以说房地产企业正在面临优胜劣汰的局面。房地产项目建设中，为了保证自身能够更具竞争力，促进工程建设目标和开发效益的实现，应当将工程管理与成本管理工作在全生命周期内落实，通过联合多部门开展成本管理活动、提升管理信息化水平避免成本投资超支，最大化工程效益的同时促使企业朝着健康可持续发展方向前进。