营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响研究

刘璇

（兖矿中垠地产有限公司，山东邹城273500）

1 引言

房地产产业是推动我国经济水平稳定提升的主要力量。我国作为一个人口大国，随着近年来房地产产业的快速发展，房地产企业的经营也更具规范化的特点。然而，由于受到营改增政策的影响，其虽然有利于提高房地产企业的纳税意识，避免重复征税现象，但同时也带来了巨大的挑战，主要表现为财务报表、财务核算以及税负三方面，增加了房地产行业的税收压力。

2 营改增对房地产会计核算和纳税产生的影响

2.1 积极影响

2.1.1 有利于提高企业的纳税意识

营改增实施后，房地产企业的财务部门以及业务部门必须针对企业的票据进行全面审核，并建立健全的票据审核体系，加强对企业纳税制度以及会计核算制度的有效规范。除此之外，企业管理者对于企业内工作人员与财务人员之间的沟通和交流更为重视，注重加强对会计人员核算以及纳税意识的培养，提高了会计人员的综合素质水平[1]。由此可见，营改增的实施对企业纳税意识的提升产生了积极影响，使相关财务人员加强了对最新政策的全面分析和学习，从而在企业的财务管理中发挥出积极的作用。

2.1.2 有利于避免重复征税现象

重复征税是以往房地产企业面临的主要问题，以往针对营业税的征收必须根据企业的实际销售额进行征收，而房屋建筑的土地成本、安装过程中产生的费用以及材料使用成本即为房地产企业的主要使用成本。其中，针对建筑安装过程中所产生的材料以及安装费用使用成本本身便承担了相应的纳税责任，但在进行营业税额征收的过程中，依然针对材料和安装费等使用成本的费用进行了征收。而在营改增实施后，主要根据企业内的增值额征收相应的税款，房地产企业仅需要缴纳相应的增值税即可，有效减轻了企业的纳税负担。

2.1.3 有利于推动企业的业务整合

受到传统营业税征收的影响，房地产企业在对与税款相关的发票单据进行管理时，通常由财务部门负责进行报销，这也使财务部门不仅承担了发票单据的审核、分类以及保存工作，同时也需要对其进行报销，严重增加了财务部门的工作量，且存在一定的风险[2]。而在营改增实施后，只有取得相应的增值税发票才能进行抵扣，而这也要求财务人员可以根据发票类型的不同，将其分为普通发票、增值税专用发票进行分别审核归类，提高了财务部门票据管理水平的同时，有利于财务部门与业务部门之间的工作量分担，实现了企业业务的有效整合。

2.2 消极影响

2.2.1 对财务报表的影响

营改增实施前，房地产企业购置不动产的营业税必须当作成本入账，将其计入企业的固定资产当中，而营改增后，实现了不动产购置的价税分离，不动产的购置金额必须作为进项税额抵扣，从而降低了不动产的入账价值，提高了企业面临的财务风险，提高了企业的资产负债率，对企业的融资工作开展产生了不利的影响。从现金流量方面来看，只有在房地产工程结束竣工后方可取得相应的增值税发票，因此在工程开展前需要投入大量的资金，提高了房地产企业在经营过程中面临的风险，对企业内的现金流量产生了不利的影响。

2.2.2 对税负的影响

营改增政策提出后，对于房地产企业的税负主要产生了两方面的影响：一方面，政策实施前，房地产企业内的不动产固定资产主要按照一定比例缴纳相应的营业税，且其中购买机械设备的增值税无法进行抵扣，增加了企业的成本，而在营改增政策实施后，房地产企业所征收的增值税却不包括房地产企业的固定资产购置成本；另一方面，从政策角度来看，增值税是可以相互抵扣的，但必须获取相应的增值税发票，但受到房地产企业施工环境以及特点的影响，施工过程中的水泥、砂石等原材料以及农民工和劳务公司等所产生的劳务费用较难获取增值税发票，因此无法进行抵扣，增加了企业的税收负担[3]。

2.2.3 对财务核算的影响

实践经验表明，营改增的实施对房地产企业的营业收入和营业利润均产生了相对不利的影响。从企业的营业收入角度来看，由于原本收入的总额并未发生变化，因此在营改增实施后，企业的营业收入将出现显著的下降，下降幅度约为9.9%。从企业的营业成本角度来看，在成本和费用未发生改变的基础上，营改增后的成本和费用均有所下降，而企业的资产也受到了影响，使企业面临着较大的业绩考验，对财务核算工作的开展产生了影响。

3 营改增背景下的房地产企业发展对策

3.1 加强对财务人才的培养

财务人员作为企业开展会计核算以及纳税工作中的主体，只有提高财务人员的综合素质水平以及业务处理能力，才能为房地产企业的会计核算与纳税工作有效开展奠定良好的基础[4]。因此，房地产企业必须加强对财务人员的综合培养，在营改增实施后，定期组织财务人员针对营改增政策内的相关知识进行全面学习，积极掌握相关的会计核算和纳税相关的专业知识，提高财务人员的纳税意识，提高财务人员的整体工作能力。同时，企业应当采取以老带新制度，在对老员工培训的基础上，使其可以积极引导新员工对会计核算以及纳税内容的全面学习，分享工作经验。

3.2 做好企业的票务管理和税务筹划工作

营改增的实施不仅有利于提高我国的税收工作开展规范性，同时也有利于避免重复征税现象的出现[5]。因此，房地产企业必须做好相应的票务管理和税务筹划工作，才能为企业的健康发展产生积极的影响。从票务管理角度来看，企业应当严格规范财务部门的票据管理工作，通过建立相应管理制度的方式实现对票据管理流程的有效规范，加强对票据管理人员的定期培训，严格审核票据管理环节，避免存在暗箱操作的情况。从税务筹划角度来看，企业可以寻找可以开具增值税发票的供应商进行有效合作，使企业在施工的过程中供应商可以提供相应的增值税发票依据，实现对增值税的有效抵扣。同时，由于房地产企业在经营的过程中存在工程金额较大、工程周期较长等特点，因此企业应当加强与本地税务机关的积极交流和沟通，掌握相关的优惠政策，实现对房地产项目开发成本的有效分摊，降低企业承担的税负。

4 结语

综上所述，营改增作为我国对于税收政策的重改革措施，其对我国许多产业的发展均产生了一定的影响。其中，房地产产业作为营改增政策中的主要行业，受到营改增政策的影响，其对于我国房地产企业的会计核算以及纳税工作开展也产生了较大的影响，其不仅包括有利于提高企业纳税意识以及推动企业业务整合等积极影响，还包括部分消极影响。通过本文对营改增对房地产企业产生的影响分析及发展对策提出，希望可以为房地产企业的财务管理水平产生积极的影响。