HX房地产企业内部风险控制研究

唐俊，王昱琛

（西安建筑科技大学管理学院，西安710055）

1 内部风险控制的含义

风险管理旨在识别影响主体的潜在风险以使其在该主体的风险容量之内，并为主体目标的实现提供合理保证。房地产风险控制就是对房地产经营中的各种风险进行规避和掌控从而达到损失最小、利益最大之目的。[1]内部风险控制是企业为提高经营效率、保护资产、提高企业数据的准确性而采取的方法和措施，包括以下几个方面：

1.1 战略风险

房地产企业的战略风险主要是指战略决策所带来的风险，与企业自身的投资决策、企业对于政策的了解以及企业对于政策的适应性等因素关系密切。对于房地产企业而言具有投资额大，投资周期长、受宏观调控政策影响大等特点，因此房地产企业必须在宏观经济形势结合企业自身情况下制定准确的战略决策。

1.2 项目管理风险

项目管理风险主要包括两个方面：项目管理与执行风险和人力资源风险。项目管理制度不完善，项目管理人员执行不到位以及项目质量、进度、资金、合同履行等脱离管控都会给项目带来风险；同时由于房地产行业具有投资大、周期时间长、风险大等特点，因此具有决策性、技术性、专业性等的有关知识人才对企业起着不可代替的作用，所以这些人员在实践经验、专业知识等方面的不确定性会给企业带来一定程度上的风险。

1.3 财务风险

房地产企业内部财务风险具有以下特点：开发及建设期时间长，资金的周转时间较长，资金回笼速度较慢造成的现金流断裂、成本增加以及垫资造成的现金流紧缺易造成企业内部资金上的风险；现金流量在每个阶段分布不均衡、不规律且资金的流向较为复杂，对开发商以及业主的应收账款无法及时回收以及对分包商的预付账款管理不到位造成财务信息缺乏真实性、可靠性都会给企业带来财务风险。

2 内部风险控制的基本框架和基本方法

2.1 基本框架

房地产企业风险管理框架有助于提高房地产企业管理人员处理企业不确定性的能力，从而来提高企业创造财富价值能力的框架。在我国房地产内部风险控制基本要素主要包括：内部环境、设定目标并识别事项、评估风险、应对风险及控制活动、信息与沟通、监督与改正缺陷等。[2]

2.2 基本方法

2.2.1 风险识别

风险识别是风险管理的第一步，是对企业面临的以及潜在的风险加以判断、归类和鉴定风险性质的过程。本文运用鱼刺图法进行风险分析。

鱼刺图又称因果图，分为问题整理型、原因型和对策型三种，是一种发现问题“根本原因”并能透过现象看本质的分析方法，其原理是关联分析导致系统发生事故的原因与结果，在系统中则是通过展示文字和线段的因果关系来描述危险因素与事故后果的逻辑关系。采用鱼刺图法对企业内部风险进行分析能够将事故原因简洁化，条理化，使房地产风险评价人员能够准确找出导致事故发生的根本原因。

鱼刺图分析法由因和果两方面因素组成，依据房地产企业经营策略和所处市场环境的特点，考察实际情况并查询相关资料，通过对人员、财务、法律和管理风险等主要因素进行分析，深入研究，用鱼刺图建立房地产企业内部风险评价体系。其主要优点有：①能清楚直观的展示房地产企业中存在的各种问题，并能够细化分析企业面临的主要问题。②无需建立烦琐的数学求解模型，更不必进行复杂的数据分析，对于企业管理人员来说便于掌握和推广，极具实用性。③具有很强的针对性，能够直接集中于问题的实质内容，而不是问题的过去或不同人员的片面观点，从而有效地提高管理人员分析并解决问题的能力，同时大大提高了企业的管理效率。

2.2.2 加强房地产业务流程控制

依据房地产业务流程进行业务管理，管理责任重大对整个项目影响也很大，因此要尽可能的减少管理上的失误，加强企业领导和员工的管理意识。主要强调两个方面的管理：一是质量管理方面出现问题导致的风险；二是进度管理方面出现问题导致的风险。

3 HX企业内部风险控制的主要问题

3.1 内部控制环境缺失

房产企业内控制度不完善、不全面，制度不能够覆盖企业的各个部门；企业内部机构设置繁杂、职能交叉重叠，职责定位分工不明确，难以实现组织精细化管控；房地产企业总体缺少内部监督部门及会计控制部门，即使有也缺乏独立性。

3.2 内部控制滞后

首先，内部控制缺乏执行力。很多企业认为有了制度就等于有了保障等于有了控制，而实际上内部控制更注重的是执行结果，它是为了实现企业的目标而必须付出的行动。其次，很多企业目前对内部控制的含义理解比较片面。多数企业都往往把更多的注意力集中到流程层面控制活动的内部控制，而对信息交流与沟通、内部环境、风险评估等要素的关注度不够。

4 HX企业内部风险控制

4.1 建立内部控制制度

①完善企业内部风险控制机制。完善企业内部风险控制体系，应注意企业内部风险控制环境的建设，包括经营管理的理念、企业的文化理念，制定和分配责任的方法、人力资源管理政策实施等。只有建立良好的房地产企业内部环境才能确保内部风险控制制度的落实。②建立内部会计与监督机制。企业发生的经济业务要真实记录在财务会计系统中并为了便于管理要对经济业务进行适当的分类。此外，对发生重大的经济业务要进行详细的描述，在衡量经济业务的价值时要准确无误的记录货币价值，在编辑财务报告时要合理地描述经济业务，区分审计等职能。建立并完善房地产企业内部监督部门并给予监督部门相应的权利。[3]

4.2 强化内部控制结构

①改善房地产企业的治理结构。房地产行业内部控制系统的基础是优化、健全企业的治理结构，并且要完善企业内部会计控制制度和决策机制，加强内部审计等监督部门的独立性并赋予相应的权利行使监督权，强化责任追究制度。②企业应增加有效的内部控制活动。房地产企业要根据自己公司的实际情况并依据相应的法律法规制定本公司的相应的会计制度。主要包括的内部控制活动有：一是要明确各个经营任务的流程；二是要安排好各部门的职责；三是要对企业的资产加以使用和记录；四是要加强考核企业员工的绩效情况；五是对企业会计信息及凭证要加强保护、爱惜；六是财务清查要加强清查；七是要严格规定会计系统中财务人员的操作权限。③房地产企业必要建立和完善良好的内部控制环境。内部控制环境是实施内部风险控制的内在基础，内部控制环境的好坏会直接影响内部风险控制的效果。同时，房地产企业还要以国家大局利益为前提，以消费者至上为服务宗旨，最后实现企业的经营目标。

4.3 建立内部财务风险控制信息系统

任何企业的经营管理都离不开内部财务风险控制特别是房地产这种高风险性行业，企业内部财务风险控制主要依靠信息之间的沟通联系，因此企业需要建立一个完整的沟通程序，以便从该程序中获取信息并及时传递。

5 结语

针对房地产行业发展的激烈竞争等现状和存在的问题，运用鱼刺图分析法对房地产企业内部风险控制进行识别和分析，构建房地产企业内部风险模型并对其进行定性分析，确定了内部风险控制的流程和框架、风险控制操作过程及风险控制配套政策和措施；同时，针对房地产企业内部风险控制出现的问题，提出了完善风险控制机制，建立内部财务风险控制的信息系统等，对增强房地产企业内部风险控制的有效性具有指导意义。