杭州市加强住宅用地多主体供应的探索与实践

□ 杭州市国土资源局 杨文龙 应晓煜

住宅用地以往主要包括商品住宅、经济适用房、公共租赁房、廉租房、城市棚户区（拆迁安置房）等，商品类住宅和保障类住宅的两元划分比较明显，地方政府在土地供应过程中，政策界限也比较清晰。随着经济社会的发展，国家明确提出构建租购并举的住房制度后，人才房、共有产权房、“只租不售”租赁房、“蓝领公寓”等新的住宅类型也不断出现。

杭州市针对新情况，积极探索住宅用地多主体供应的有效途径，根据住宅用地的性质和收益模式的不同，将住宅用地细分为三类，分别是保障类、长租类和市场类，同时配套了差别化的土地供应政策。

一、配置方式多元化

保障类住房。主要包括公租房、经济适用房、拆迁安置房、廉租房等保障性安居工程。此类用地坚持政府兜底负总责，鼓励社会力量积极参与，以划拨方式办理土地供应手续。

长租类住房。主要包括“只租不售”租赁房、“蓝领公寓”、集体租赁住房、开发商自持物业等租赁用房。此类用地坚持政府统筹管理，政府、企事业单位、村集体、个人等多主体共同参与，多渠道保障用地，根据不同的项目实际，综合采取公开招拍挂、协议出让、集体使用、保持原土地用途和权利类型的过渡期保留等方式供应土地。

市场类住房。主要就是以销售为目的的商品住宅。此类用地坚持政府主导，严格按照中央保持房地产调控政策连续性和稳定性的要求，坚持市场化配置资源，由政府统一收回后以公开招拍挂方式供应。

二、供应主体多样化

落实政府主体责任。一方面认真贯彻中央和省市加大土地供应的具体要求，加大商品住宅用地做地力度，加快出让节奏。加大萧山、余杭、富阳、临安和大江东周边区域住宅用地供应，为市场提供更多刚需商品住房。2017年，杭州市区供应商品住宅用地7960亩，同比增长18.73%；2018年上半年，杭州市区供应商品住宅用地4717亩，同比增长153.27%。另一方面，对规划选址明确的各类保障性住房用地，优先纳入年度新增建设用地计划和国有建设用地供应计划，实行政府兜底保障。

鼓励社会力量参与。为鼓励企事业单位利用自有土地投资建设保障性住房，杭州市于2012年即率先开展了浙江省高校公共租赁住房试点项目——祥符地块，共计房源342套、建筑面积2.89万平方米。2014年，为进一步缓解在杭高校教师住房难问题，又在杭州经济技术开发区扩大了省属高校公共租赁住房试点，共计房源592套、建筑面积6.65万平方米。上述两个项目共934套房源建成后，均定向安排给在杭高校（包括省属高校和市属高校）教师租住。此外，铁路、监狱、部队、农场等国有企事业单位也利用自有存量用地，积极参与各类保障性住房建设。

推进“工改住”和“商改住”。为切实解决中低收入者的“租房难”问题，杭州市明确了2018-2020年建设4万套“蓝领公寓”的目标任务，其中2018年建设1万套，目前各区按照“因地制宜、有序开展”的原则，以市、区两级国有平台公司为主体，盘活利用存量的工业、商业办公用地、用房，在确保安全生产、符合规划前提下临时改建为租赁住房。

三、结构任务目标化

牢牢把握“房子是用来住的，不是用来炒的”这一科学定位，杭州市以租购并举的住房制度为方向，主动作为，多方施策，着力构建商品住宅用地出让与租赁用地保障联动机制，全力打造“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的住房租赁体系，明确提出2018-2020年新增租赁住房总量将占新增商品住房总量的30%的结构要求。

（一）积极配建公共租赁房

从2017年9月开始，杭州主城区土地出让计划涉及的商品住宅用地均按建筑面积的10%落实公租房配建指标，萧山、余杭、富阳、临安四区按5%进行配建。对采取集中配建的公共租赁房项目，以划拨方式供应；对采取逐宗配建、相对集中配建的公共租赁房，配建要求纳入规划条件，随商品住宅用地一并招拍挂出让，由受让单位建成后无偿移交。

（二）推出“只租不售”租赁房

在住宅用地供应中，结合产业发展、平台建设和人才引进需要，按照不小于年度商品住宅用地出让计划5%的比例，落实“只租不售”人才租赁房，通过科学选择地价评估方法，合理设定竞买资质条件，有效落实租赁监管职责，鼓励市（区）国有企业积极参与，采取招拍挂方式公开出让。截至目前，杭州市区已出让成交“只租不售”租赁房用地8宗319亩，可建地上总建筑面积47万平方米。

（三）优化出让规则竞自持

市区商品住宅用地出让溢价率超过一定比例（目前是50%）后，转为竞拍自持面积，同时制定出台规范性文件，明确规定房地产开发企业自持的房屋必须全部用于租赁。目前，杭州市区通过土地出让竞拍自持面积，已合计为租赁市场提供了195万平方米租赁用房，其中主城区达到109万平方米。

四、土地来源双轨制

为进一步拓宽住房用地渠道，改变国有土地作为住房用地唯一来源的局面，杭州市坚持“只用不征、只租不售、只减不增、只公不私”四点核心要求，积极向国土资源部和住建部成功争取了《杭州市利用集体建设用地建设租赁住房试点》，重点围绕萧山、余杭、富阳、临安区以及大江东产业集聚区产业平台，在摸底调查并积极对接有关镇街、村集体的基础上，全市第一期明确了6宗试点项目地块，总用地面积约96.5亩，以集体使用的方式办理土地供应手续，其中萧山、富阳、临安的4个试点项目，预计今年年内即可动工开发建设。