德国铁狮门办公楼考察汇报之一：法兰克福剧院大厦解读（一）：人文周全与精神安顿

文／朱莉霞

概况

法兰克福剧院大厦（OpernTurm）是一座43层的高层建筑，它位于城市商务中心，是法拉克福市区一道引人注目的建筑景观。该建筑坐落于歌剧院广场（Opernplatz），对面就是著名的老歌剧院（Alte Oper）。楼宇拥有一个地面公园Rothschild公园；并相邻两条地铁线的交汇点剧院广场站，距离法兰克福主火车站、机场分别仅几分钟和20分钟车程。

剧院大厦于2009年竣工，塔楼可出租净面积达到602,779ft2（约56000m2），塔楼的标准层可出租面积为13,993ft2（约1300m2）。该建筑还包含一座可出租净面积为113,021ft2（约1.05万m2）的七层裙楼，上面五层用作办公物业，下面两层为零售商用。

小插曲：关于为什么不在大堂设租户铭牌

步入楼宇，楼宇大堂中并未有通常写字楼展示的租户楼层铭牌。据铁狮门介绍，剧院大厦的辨识度很高，他们认为租户在给他们的访客介绍工作地点时，只需说“我们在剧院大厦——就是老歌剧院旁边、与公园相连的那个石材立面的高楼、铁狮门开发的那栋”就足以令访客清晰辨识了。

剧院+公园+铁狮门，以及最直观的它与众“玻璃”不同的天然石材立面，成为这个项目的显著标签。

1、人文周全

如何让中高端办公楼立于不败之地？或许最好的解释就是尽察所需。这个所需，不仅是使用者在办公室工作八小时之需，还包括他们所有的生活部分、情感需求。人不是工作的机器，楼宇设计更注重对使用者的人文周全。

1.1 增值设施：完善的配套服务

大楼的配套服务设施，包括两家餐厅、儿童日托机构、商店以及580个私人或公共停车位。为租户周到地考虑其日常工作之外的普遍需求。

1.1.1 儿童看护

剧院大厦的儿童日托机构位于三层，为8个月到三岁的孩子提供全年看护，运营商是享有盛誉的pme Familenservice。它专对楼宇租户提供服务。

在写字楼的配套中设置儿童看护机构的做法，受到了在职年轻父母的盛赞。它是楼宇租户的使用“特权”，增强了租户对楼宇的认可。由于外包给知名运营商，这个设施的存在并未减低楼宇收益，反而成为一些租户看中楼宇的重要原因之一。

1.1.2 员工餐厅

裙房屋顶

在剧院大厦的二层，是提供国际美食的员工餐厅，以及令人赞赏的艺术作品与剧院广场的绝妙景观。每天，员工餐厅会提供五种不同的午餐选择以及快餐、咖啡和精选甜点。员工餐厅的运营商Consortium也在这里提供独家定制与会议服务。员工餐厅只做午餐，主要是针对租户员工，外来人员也可到此享用；另外的一家意式浓缩咖啡与快餐厅，则一直开到下午六点，为商务客人小坐提供便利。

除却大楼本身的这两个餐饮配套，剧院大厦周围本就有餐饮的不少选择（见下图），以上两项餐饮配套，仅是大楼为便利租户的日常餐饮。值得注意的是，两家餐厅都可提供“定制”的增值服务，在私人定制需求此起彼伏的今天，显示出开发商和商业经营者周到的服务意识。

1.1.3 屋顶露台

大厦裙楼的屋顶是宽敞平整的大露台，其上没有摆放设备，设备被集中放置在地下室或专门的设备层。又由于公园和老剧院，这个屋顶露台成为上佳的观景地，看似不事雕琢、闲中着色，却是苍翠笔底之为。屋顶露台上有个楼梯，通往裙房顶层的室内房间，那里是会议及会议轻餐的场所，可用来举办大型室内聚会。届时，裙房屋顶露台，也便成为它的室外延伸。

可以想见，每当派对音乐悠然奏起，室内觥筹交错，室外放眼云端，举杯相碰，相与谈笑，众宾皆欢。据介绍，这个露台作为租户独享的有偿特色设施，颇受欢迎，它甚至还可以是“企业会所”、“娱乐中心”、“培训中心”等。让员工获得更为有趣的工作体验，是当今优秀企业普遍认同的激发员工潜能的重要方式；这个屋顶露台，提供了契机。

办公塔楼与裙房之间的公共空间（扶梯通往二层餐厅）

位于二层的餐厅

此外，在塔楼顶层，还有个专属于41层租户所用的露台。由于更高的视线和开阔的室外景观，这个露台非但没有减少租金收益，还成为吸引高端客户的增值点。

塔楼顶层露台

塔楼顶层 (42F)平面图/塔楼41F室内

1.1.4 商店

剧院大厦外围有两层楼的购物长廊，面向歌剧院广场，一直延伸到法兰克福最繁华的鲍肯海姆大街。裙房底层设有1100m2的outlet店，一个精品面包房提供家庭烘焙美食，它的露台可以俯瞰整个Rothschild公园。这些都是对剧院广场商圈的商业补充。

1.1.5 商务中心

塔楼第16层，是剧院大厦的商务中心，为租户和外部公司提供高质灵活空间，以及大量增值服务。内容包括，在商务中心中为虚拟的和共享的办公提供独有的专属空间，为会议室和会客厅提供具有吸引力的办公环境，提供视频会议服务等。

1.1.6 灵活办公

剧院大厦还提供专业秘书服务，可替租户接听电话、收发邮件、递送物品等等。租户可使用以小时、天、周或月来计费的行政办公室、会议室。在商务中心所在楼层，大厦还关注到当下流行的“灵活办公”的需要，为客户提供便利的同时，通过以软件服务为主的合理调配，挖掘楼宇的商业价值。

(1) 虚拟办公室(Virtual Office)：大厦还提供虚拟办公室租赁服务。大厦的秘书处，可代表租户的公司接听电话，电话将安全迅速地转至租户处。大厦会将租户的公司铭牌贴放在楼层有代表性的位置，确保良好的观感。租户还可以享受到具有最顶尖技术的办公室和通信技术，在任何时间都可方便地选择使用以天计价的办公室或会议室。大厦有专业人员完成秘书工作。

这种虚拟办公室有着吸睛的价格：每月329欧元起。

(2) 共享办公室(Shared Office)：客户还可租赁共享办公室，来同其它公司共享精装修办公室。共享办公室提供了一个配有电话、电脑、网络和打印机等必要办公设备的舒适工作环境；这种办公方式低成本，办公地点高大上，并配有协助管理的专门小组。 如有需要，还可租赁会议室和视频会议设备。

(3) 服务式办公室(Serviced Office)：客户可通过租赁服务室办公室，享受到优雅的装修空间和训练有素的秘书团队。其服务包括：位于法兰克福优越地理位置上的顶部办公室，拥有自己的电话号码和传真号码，最新的通讯设备和专业办公设施，以及多种会议室、包括视频电话会议室。

(4) 协同办公室(Team Office)：可提供容纳10人规模的有效工作空间，拥有自己的电话号码和传真号码，及最新的通讯设备和专业办公设施。

(5) 行政办公室(Executive Office)：办公空间位于高区，包括一个可容纳4人规模的会议桌，可享用协助管理服务、专业秘书团队的客户接待服务，拥有自己的电话号码和传真号码、及最新的通讯设备和专业办公设施。

(6) 会议室(Meeting Room)：大厦提供多种类型的会议室和培训空间，包括典型会议室、会谈室、日/时租室、视频会议室等。这些空间设有最新的通讯设备和专业办公设施，租户可根据人数、场合、设备和指定时段，随时随地灵活预定。

1.2 员工餐厅：最好的景观

大楼将最好的景观位置，留给前述的员工餐厅。开发者认为，良好的就餐环境是缓解工作压力、提高员工幸福感的重要因素，因而二楼面向公园的最好位置，是员工餐厅，而不是其它用途的场所。

——对楼宇使用者的细致关怀，代表着一种时代的人文周全。

典型会议室、会谈室、日/时租室、视频会议室

2、精神安顿

除注重对使用者的人文周全外，剧院大厦的设计还考虑到了当今时代下，人们在精神上的贫瘠与需求，力图写字楼不仅具备良好的硬质配套，还能成为一个可以滋养和安顿精神的场所。

2.1 大堂画作

古人云，文之冰雪，在骨，在神。盖楼之气韵，在构，在堂。大厦的大堂，简洁，却别有一番淡远真朴、优雅稳重的文化气质，低调中沁人心脾、耐人寻味。

解读大堂的文化气质，大抵是由于其主入口处独立高耸的方正空间，以及正对主入口墙壁上的巨幅画作。

大堂照片及底层平面图示意

2.1.1 方正空间

剧院大厦的底层，是邀人的、四层通高的入口大堂，中部为办公空间，后面是它的“城市凉廊”。18m高的大堂，当时在德国是独有的。低调、不夸张的优雅，使它本身就成为一种艺术品。大堂，也被开发商和设计者定位为楼宇美术馆的一部分。

中世纪欧洲教堂，大体分为希腊十字式、拉丁十字式两种平面格局。前者是典型的集中式型制，其最核心的部位永远是十字相交处的、位于中心的穹顶。穹顶的绝对“中心”位置，及其挺拔的高度，让它成为空间中不争的主角，人的视线与精神都会不由自主地在这儿凝聚、加强。

上/下：希腊十字式、拉丁十字式平面/伊斯坦布尔圣索菲亚大教堂室外及室内、罗马万神庙室内

大堂的“集中式布局”示意

剧院大厦的大堂便具这种集中式布局的特殊魅力——纯净、中心凝聚，拥有宏大的纪念性。18m高、近13m×13m的方形空间中心感十足。大堂顶部的人工光幕，宛若天光洒下，与神庙似，只是平添了大气，没有了神秘。穹顶之上，即塔楼第5层起，始为办公用房。第5-7层，塔楼与裙房（共为7层）相连，成为能提供更大单层租赁面积的楼层。大堂两侧方柱，则限定了空间。其左右形成两矩形空间，颇像中国传统建筑中的“耳房”，这里是通向高低区电梯厅的所在。

2.1.2 巨幅画作

剧院大厦底层方正空间的核心处，正对主入口的墙壁上，是一巨幅画作。画上一勾一捺，弯勾婆娑圆转为白，捺笔苍劲尖锐为彩，黑中带红。勾捺简洁如堂之格构，色彩又以黑红为破，加之捺笔锋利瘦削，更为注目。细看这一捺，有“Ahab”字样。

这幅画作的名称即叫作“Ahab”，长14m，高13m，由纽约艺术家Julian Schnabel在2010年专为大楼定制创作，立意取自Herman Melville的著名小说《白鲸记》(Moby Dick)，旨在呼吁保护自然和海洋世界。

《白鲸记》的故事以一条全身纯白的巨型鲸鱼Moby Dick为中心发展，它是一条被水手们视为魔鬼化身的凶猛鲸鱼。船长Ahab在捕捉它的过程中被咬掉了一条腿，这种屈辱与伤痛更激发起他一定要打败这条巨鲸的决心。在搭上了无数船员的性命之后，船长Ahab和白鲸Moby Dick同归于尽。

画作上的一抹自由之白和一道黑红利剑，仿佛代表船长Ahab和白鲸Moby Dick，而他们的冲突就仿佛代表人类与自然的冲突。人类和自然，是做敌人还是做朋友？人类如何面对自然，是人类所永久面临的一个话题，也是人类能否保持自身的一个关键。

这种对自然与人类发展的关怀，或者说环境保护倾向，正是铁狮门楼宇的重要价值观之一，他们重视Leed标准的达到，一如它的客户的普遍认知。

把文化主题和开发价值观高度统一，使艺术成为生活准则的概括与升华，剧院广场大堂的这幅画作，做到了。同时，由于高度的概括性与视觉留白，用色的节制与大胆，画作的装饰感极强，能给人以深刻印象。

大堂两侧艺术品 (常更替)

2.2 大堂艺术品

剧院大厦大堂的两侧，是随机展出艺术品的场所。这些经常变换的作品，与建筑空间相得益彰，不仅提升了楼宇艺术质感，也在不变的空间内平添了生趣。

大厦剖面图示意

2.3 艺术博物馆

剧院大厦还在四层专门预留了美术馆的位置，在技术考虑上，为日后改作艺术大空间提供可能。（本文作者单位系陆家嘴集团。资料、图片来源为综合网络公开信息，自行分析、绘制）