“营改增”对房地产开发企业税负的影响研究

【摘要】2016年5月1日起，我国全面实施“营改增”政策，营业税自此退出历史舞台。作为最后一批纳入“营改增”范围的房地产开发业，如何在较短时间内有效利用“营改增”改革红利，成为其重点关注问题。本文通过测算“营改增”后税负盈亏平衡点，具体分析“营改增”对不同规模房地产开发企业的税负影响，给房地产开发企业税负筹划提供借鉴。

【关键词】“营改增” 房地产开发企业 纳税筹划 税负

引言：自2012年1月1日在上海开始试行交通运输业和部分现代服务业“营改增”，至2016年5月1日，历经近五年的“营改增”税制改革，我国现已全面征收增值税。作为最后一批进入“营改增”试点的房地产业，面临的经营环境更为复杂，如何在较短时间内理清思路，进行合理的成本控制與税务筹划，享受应有的“营改增”改革红利？基于此，本文以房地产开发企业为研究对象，通过测算“营改增”后税负盈亏平衡点，具体分析“营改增”对不同规模房地产开发企业的税负影响。

一、“营改增”概念界定

为了促使增值税抵扣链条的完整性，消除流转税重复征税现象，促进产业间税负公平，我国自2012年初至2016年5月1日，我国先后分三阶段逐步试行了营业税改征增值税（见表1），简称“营改增”，现已全面试行。“营改增”是继1994年建立增值税制度、2009年转变为消费型增值税之后，中国增值税制度的又一次重大改革。

二、“营改增”对房地产开发企业的税负影响分析

（一）定性分析

1.理论层面有助于降低税负。营业税是价内税，计税依据为全部营业额，再加上每个流转环节都要全额交税且不能抵扣，导致纳税主体税负较重。增值税是价外税，每个流转环节可以抵扣其进项税额，从理论层面而言，大大降低了纳税主体的税负。“营改增”之前，房地产开发企业在建筑、安装、专修、销售等环节均应缴纳营业税，且不能前后抵扣，明显存在重复征税问题，增加了企业的营业成本和税负，不利于行业的有序、健康发展。“营改增”后，房地产企业可将购进的金融贷款服务、原料、建筑、安装、装修等取得的进项税额在下个征税环节时予以抵扣，从而降低了企业税负，有利于企业进行产业结构优化、升级，符合我国供给侧改革要求。

2.实际层面可能增加税负。首先，11%的增值税税率明显高于改革前5%的营业税税率。其次，不是所有的购进增值税发票都能抵扣，如购入的货物及服务不符合增值税专用发票开具条件或者难以取得增值税专用发票的，进项税额就不能抵扣。再次，“营改增”增加了企业的当期税负。“营改增”之前，房地产开发企业以实际收到的预房款为计税依据，“营改增”后，房地产开发企业在预售环节就要全额缴税，再加上房地产开发企业固有的周期长、流程多等特性，很多可抵扣进项税的发票竣工后才能取得，增加了企业的当期税负。

综上所述，房地产开发企业实施“营改增”后，税负增减与否，不能一概而论。

（二）税负盈亏平衡点定量分析

通过“营改增”后税负盈亏平衡点简化分析，“营改增”对不同成本规模的房地产开发企业的税负影响。“营改增”对房地产开发企业税负的影响，包括营业税改征增值税、附加税、土地增值税、企业所得税等。为简化分析，现对“营改增”改革前后的税前利润展开剖析。假设某房地产企业当期销售额为100万元，销售成本为X万元（包括土地成本、建筑成本、安装成本等），期间费用费10%X。根据税法规定的营业税为5%，增值税11%（一般纳税人），附加税12%（城建税7%+教育费附加2%+地方教育费附加2%），土地增值税为：当增值额/扣除项目<50%的部分，税率为30%，当50%<增值额/扣除项目<100%的部分，税率为40%（为简化计算，仅考虑两档超率累进税率）。经过测算，分析过程见表2、3。

综上所述，当46.9748.28，或X<46.97，即销售成本占销售额比例大于48.28%，或低于46.97%时，“营改增”能够降低企业税负，增加企业税前利润。可见，如果房地产开发企业不能合理控制成本及税务筹划，很有可能会加大企业税负，无法享受“营改增”政策红利。但长远来看，“营改增”降低房地产开发企业税负的实质作用将逐渐体现出来。

三、实证分析

为了全面核算“营改增”后对房地产开发企业税负的影响，现以某房地产开发企业为例。该企业2014年3月开工，2017年3月竣工清算，共取得销售收入1亿元，开发费用700万（资本化利息400万，销售费用150万，管理费用150万）开发成本件见表4，本企业进项税额及所得税扣除项目见表5。“营改增”前后企业税负对比见表6。

根据上述计算显示，“营改增”改革对本业税负的整体影响是下降的。主要原因有：增值税：房地产开发企业开发过程中能取得增值税专用发票抵扣应纳增值税额，再加上营业税为价内税，增值税为价外税，使得缴纳的增值税小于改革前的营业税；税金及附加：改革后税金及附加税的计税依据（增值税）小于改革前（营业税）；土地增值税：改革后计税依据降低；企业所得税：虽然增值税在所得税前不得抵扣，但其带来的附加税、土地所得税的降低及本身是价外税的原因，最终导致所得税的降低。

但值得注意的是，房地产开发企业改革后税负降低与否，与其取得的增值税专用发票的金额关系密切。若不能及时或全额取得对应过程的增值税专用发票，很可能出现税负不降反增的现象，正如前面验证的销售成本区间问题。因此，房地产开发行业应根据自身实际经营情况，测算其“营改增”税负平衡点，并做好成本控制、税负筹划、发票管理工作，以保护自身合法利益，享受改革红利。

四、房地产开发企业应对“营改增”策略

综上所述，房地产开发企业若能完全取得增值税专用发票，缴纳的增值税要比“营改增”之前缴纳的营业税少，若取得增值税专用发票金额小于企业自身测算的“营改增”后税负盈亏平衡点，税负不降反增。对此，房地产开发企业应采取以下举措。

（一）有效开展税务筹划

首先，房地产开发企业应充分利用《应该在呢个试点过渡性政策的规定》，根据自身情况，选择是否采用简易征收率5%计算。其次，适当延迟纳税时间。由于房地产开发企业的行业特殊性，导致其生产周期长，建设安装过程复杂。对此，可以采取在规定的合理纳税期间内，认为增值税专用发票的认证和开具时间，以缓解企业资金流压力。其次，合理转嫁不得抵税项目。房地产开发企业要提前预测生产经营过程中可能遇到的不得抵扣项目，并通过外包等方式将其合理转嫁，以减少企业税负。

（二）合理选择供应商

“营改增”后，房地产开发企业应做好供应商选择工作，尽可能增加进项可抵扣税额，缓解税负压力。在采购环节，尽量减少零星采购不能获取增值税专用发票的情况。集中采购时，不仅要考虑企业资质外，还要考虑企业能够提供增值税专用发票。同等情况下，应优先选择开具增值税专用发票且税率高的一般纳税人采购，以获取尽可能多的可抵扣進项税额。若只能从小规模纳税人处采购则应尽量压低价格，缓解不能取得增值税专用发票抵扣的损失。

（三）加强增值税发票管理

“营改增”后，房地产开发企业要及时获取、适时认证增值税专用发票，并妥善保管发票。在工程决算环节，应及时与建筑、安装等企业进行决算并取得增值税专用发票，以便缓解企业当期税负压力。此外，还应当提前合理预算当期税费及近几期税负，在税法规定的专用发票认证时间内，规划本期认证的增值税专用发票金额，及时办理本期发票的认证，同时注意发票的保管，避免票据的流失，防止由于进项税额不能抵扣而造成的不需要损失。

（四）调整开发、销售模式

房地产开发企业可以根据增值税抵扣规定的特点进行业务转型。在开发环节，可增加精装房等形式房产的开发，由于其具备拎包入住的基本特征，企业在开发过程中势必需采购家电、卫浴、板材等装修基本材料，从而取得了尽可能多的可抵扣增值税专用发票。同时，在与建筑、安装等企业签合同时，注明取得增值税专用发票的期限和具体违约条款，促使对方企业早日借款开票。在销售环节，房地产开发企业可以给予消费者一定的优惠政策，鼓励多缴预付款，进而缓解企业当期增值税税负压力。调整开发、销售模式有利于房地产开发行业进项税额的抵扣，同时能够更好地抵御市场风险的冲击。

参考文献

[1]《全面推开营改增试点后调整中央与地方增值税收入划分过渡方案》.国务院.2016.4.30.

[2]王兴亮.“营改增”视角下房地产开发企业新老项目税收筹划工作[J].现代国企研究.2016（24）.

[3]陈锐.分析“营改增”后房地产企业的税务筹划工作[J].经营管理者.2016（21）.

[4]孙作林.“营改增”对房地产企业税负和净利润的影响及建议[J].财会月刊.2015（31）.

作者简介：常平平（1981-），女，汉族，江苏扬州，本科，讲师，研究方向：工商管理。endprint