浅析我国小产权房解决策略

谢成巍

【摘 要】小产权房发展至今日已经成为了一个令政府头疼不已的大难题。由于小产权房不符合现行法律，无法获得产权证，风险巨大。而且小产权房的存在也严重影响到了法律的权威，损害中国法治化国家的形象。本文从多个方面分析小产权房的解决途径，以期望寻得解决小产权房问题的最优方案。

【关键词】小产权房；解决策略

一、小产权房概念

小产权房与大产权房即商品房相比，其所拥有的产权是不完整的，所以将其称为小产权房。学者刘天利认为由于人们购买在集体土地上建设的房屋因而无法依照法律取得房管部门颁发的产权证书，这样的房屋人们给其一个约定俗成的称呼，称之为小产权房。

二、小产权房的危害

虽然小产权房有利于减轻购房者的压力，但其对于购房者来说风险也是巨大的。首先由于小产权房不符合现行法律的规定，所以有时买卖双方会采取其他方法来规避法律，而“以租代售”便是一种常用的方法。由于小产权房不符合现行法律，政府在房屋建造时无法进行监督管理，对各项指标都无法进行严格检查把控，所以小产权房在质量问题方面也是无法保证。这都是小产权房无法避免的风险。

小产权房肆无忌惮的发展会阻碍政府对社会的正常管理并扰乱社会秩序。购房者的问题是政府最为忌惮的一块，他们数量庞大，且花费了许多积蓄来购置小产权房，一旦政府要清理小产权房甚至是要拆除小产权房，这时无疑会将购房者逼上绝境，购房者为了保住自己的房屋很可能会采取过激的行动，如游行、静坐，这样一来会引起社会的骚乱，使得政府无法对社会进行正常管控，建设和谐社会也会受到阻碍。但小产权房毕竟不符合法律规定，对其进行治理是早晚的事情，如何有效治理，又将社会影响降到最低是关键问题。

由于在小产权房建设过程中，开发商脱离了政府的监管，在建设时可以偷工减料以降低建设成本，加之不用缴纳土地出让金以及一系列的税费，开发商从中便获得了巨大的利润空间，此时便可以将其中一部分利润让与基层政府，而农民也会获得比正常征用补偿更高的补偿金，这样各方都获得了自己想要的利益。在这条利益链中还存在着一大块灰色地带，在这里基层政府以及一些官员会对小产权房的建设开发睁一只眼闭一只眼，从而为腐败的产生提供了沃土。

三、小产权房的解决策略

（一）小产权房的合法化策略

小产权房走到今日已经形成了一定的规模，全国各地均有着小产权房的身影，牵涉到的数个利益群体，如果一味的采取强硬态度不认可小产权房的效力，不仅起不到任何作用还会引起人们的激烈反应。所以对于小产权房如何平稳过渡我更赞同清华大学蔡继明教授、中国房地产协会顾问袁伦华先生等学者的分类治理路线图的观点。

首先是处于红线范围内的小产权房，如占用了农用地（耕地和林地），不符合房屋质量要求的，属于抢修抢建的房屋（有许多人在得知政府会进行拆迁时为了获得更多的拆迁补偿款往往会进行短期突击建房）。具备上述三点情况之一或具备多点，严重损害了国家利益、人民利益，所以对于该类小产权房必须予以坚决拆除。

其次是处于黄线范围内的小产权房。这类小产权房未占用农用地且具备以下三类条件所以可以予以保留。首先该类房屋质量合格。其次该类房屋必须已纳入城市规划范围。最后该类房屋不能是抢修抢建的房屋。

最后是处于红线和黄线范围内的小产权房。这类房屋没有能列入城市规划范围，但是这类小产权房未占用农用地没有触及国家保护十八亿亩耕地的底线并且这类房屋质量符合国家有关建设标准，对于该类房屋可以视情况来决定是拆除还是将其合法化予以保留。

（二）小产权房性质的转化策略

1可转为保障性住房。当前我国城镇化脚步加快，城市人口数量也随之增长，我国目前保障性住房的供应量远远无法惠及每一个符合条件的家庭，此时完全可以适当利用小产权房转化为保障性住房来满足数量庞大中低收入群体。

但是小产权房情况比较复杂所以需要具体问题具体分析。对于已经出售的小产权房，购房者符合申请保障性住房的只需要在有关部门处进行登记。而不符合申请条件的就由原产权人把购房款退还购房者，购房者返还房屋，政府再将这些房屋照原价从原产权人处购买后分配给符合申请保障性住房条件的人。签订了租赁合同的小产权房，由政府从原产权人处购买房屋获得房屋所有权，符合申请条件的承租人只需要重新签订回租合同，不符合申请条件的承租人则由出租人返还租金，承租人从租房搬出，再由政府购得房屋所有权后分配给符合申请条件的人。对于已经建成但还未开始出售的小产权房则由政府按照扣除应缴的土地出让金和有关税费得出的价格整体购买，购买后再按照总体规划分配给符合申请保障性住房资格的人。

2符合条件的可转为大产权房。小产权房要转化为大产权房必须具备一定的条件：第一该小产权房不能占用农村耕地、林地等农用地。第二该小产权房应该是建在处于城市规划范围内的区域，未能划入城市规划区的小产权房不允许转化为大产权房。第三要转为大产权房的房屋必须由政府对其重新进行质量检测，只有质量符合各项建设指标的房屋方能变为大产权房。最后要转为大产权房必须补缴之前未缴纳的土地出让金和一系列的有关税费。只有同时符合上述三个条件才能允许小产权房转变为大产权房以使其合法。

（三）小产权房的清退策略

1.强制拆除。小产权房问题涉及到了多方利益如村民的利益购房者利益，如果用一刀切的方法将小产权房全部进行拆除不仅不符合国家的初衷也会引起人民的激烈抗议，影响社会的安定。因此建议只有那些符合上文中红线范围内的小产权房可依法拆除。如果是已经建设完成且有大部分住户形成稳定居住的小产权房，为了稳定社会秩序维护购房者利益可以将这类小产权房予以保留。但如果该小产权房还在建设中或是已建设完毕但是还未开始销售，住户还未搬入居住的，对这类小产权房进行拆除并不会太大程度地损害购房者利益，可以将这类小产权房依法拆除。

2.国家金钱补偿。由于小产权房始终不是合法的事物，所以许多地方政府会选择将违建的小产权房进行拆除清退，这时如果对被拆的房屋的所有人不进行补偿安抚或补偿不到位则会引起人们的抵抗情绪，发生暴力抗拆、抗议等情形。对此国家可以考虑给一定的拆除补偿。进行补偿时确认补偿对象和补偿标准将会是一大难题，所以中央政府应该尽快制定小产权房拆迁补偿的行政法规，同时考虑到各地经济水平不同而给予各地一定的浮动空间来决定补偿的金额。

3.以房换房。将小产权房拆除后不选择获得补偿款的，房屋所有人也可选择以房换房的方式获得赔偿。即按照原房屋的面积补偿被拆迁人以相同面积或价值大致相等的保障性住房。

四、结语

小产权房问题已成为我国社会的一大难题，其有效解决有利于建立良好的社会经济秩序，维护国家法律权威。所以政府应该加大对小产权房的重视程度，一方面要尽快制定一个具体针对小产权房的法律规定，以使得对处理小产权房的行动有法可依，另一方面政府应该加大小产权房弊端的宣传力度，告知人们购买小产权房风险巨大，以减少小产权房的交易，而且政府也应妥善处理现有的小产权房符合保留条件的就放宽处理，不符合保留条件的必须坚决予以拆除。尽快解决小产权房的问题，我国才能快速步入社会主义现代化的阶段，人民才能更幸福，社会才能更和谐。

【参考文献】

[1] 程浩.青年学术丛书 政治：小产权房规制政策研[M].人民出版社，2012

[2] 韩锁成.我国小产权房问题及其对策研究[D].吉林大学，2017

[3] 蔡继明.小产权房的制度根源及治理方略[J].理論前沿，2009，22（期）