“营改增”对房地产企业财务管理的影响分析

王立兰

（山东世纪泰华集团有限公司，山东 潍坊 261000）

营改增税收政策的实施与推广，是对我国经济发展需求的有效迎合。自营改增改革试点实施以来，参与试点的区域范畴与企业数目处于不断上升的态势中。营改增税收政策的实施，对我国企业各项业务的运行产生的影响是极为深刻的，特别是财务管理工作。为提升企业管理效率，相关人员一定要对当下税收各个情况有清晰认识，抓住营改增带来的机遇，连续强化企业财务管理能力与高度。本以房地产企业为例，阐述营改增对其产生的影响，并提出几点应对措施。

一、营改增

营改增即“营业税改增值税”，具体是将过去上缴营业税的应税项目调整为增值税。从很大层面上分析，收税体制的各个，有效处理了纳税过程、课税范畴等方面上数次纳税的问题，协助企业降低运营成本，降低其生存与发展压力。深度分析营改增对一些企业的定价产生影响，有助于拓展消费范畴，进而助力于国民经济的发展进程，强化企业投资机构的完善性[1]。

二、“营改增”对房地产企业财务管理产生的影响

（一）企业利润层面

建筑业是房地产企业的主要上游行业之一。《营业税改征增值税试点方案》（以下简称为《方案》）对建筑行业增值税税率作出明确规定，即为11%，理想上其符合增值税一般计税方法的运行需求。营改增对地产企业利润产生直接性影响。在该税收政策的引导下，原值税金完全减免，这有助于降低部分企业的运营成本成本，利润空间相应拓展，经济效应提升。此时企业会获得更大的空间，并不断拓展投资业务运行范畴，进而创造更大的经济利润。

（二）资金流向以及投入量层面

营改增对这一层面的影响体现在投资项目变动方面上。当下，建筑市场竞争压力越来越大，企业为实现持续发展目标，就需壮大规模、趋利避害，进而获得更大的经济效益，在投资项目选择方面上，多数情况下会趋于利润率相对较高，周期短暂的项目。房地产企业面对的工程项目通常较大，原材料与设备的采购、维修与管理等费用在总成本中所占比例高达50%，直接影响企业的资金投入与流动情况。营改增税收政策在建筑行业中的推行，协助房地产企业在建材采购环节中获得相应优惠政策，成本有所降低，现金流出量就会相应减少的比例。在现金流出量减少情况下们就会有很多“热钱”涌入到其他项目投资领域中，投资项目变更由此产生。另外，房地产企业作为一类资金流量大的资金密集型企业，为实现提升市场地位、拓展市场规模的发展目标，多数企业会积极采用募股集资进行融资，该种方法会对企业的现金流产生直接性影响，在此期间企业负债率与风险系数同步增加。

（三）财务风险管理层面

财务风险多源于如下两个方面：第一，源于财务人员的风险，当下企业原有财务管理人员对新政策缺乏熟知度，对相关优惠政策难以娴熟应用以及职业素质不达标，进而造成相应风险。财务人员的业务能力与素养，对房地产企业整体运行效率产生的影响是极为深刻的，若财务管理人员素质普遍偏低，将会对财务管理效果产生极大的负面影响，尤其是在财务核算、预算等方面极为显著，进而衍生出很多不必要的风险，可能是企业在发展中蒙受惨重的经济损失[2]。第二，源于资本结构管理的风险。税收新政策的颁发与推行，是国家全力发展社会经济的有效办法之一，为同行间竞争创造更大有利条件，企业运行负担也相应减轻。故此，从很大层面上分析，营改增为一类软性的补贴政策，宗旨在于减轻企业纳税负担，降低运营成本，促使各项业务践行良性发展路线，助力于经济发展进程。从微观的层面上分析，上述过程等同于企业资本结构调整过程，若企业财务管理人员不能依照新政策，有针对性的对资本机构进行调整，就难以协助企业在竞争压力不断增大的市场环境中获得优势条件，处于劣势地位。

三、房地产企业营改增后财务管理办法

（一）优化房地产企业的税收筹划工作

这是协助房地产企业有效缓解营改增税收政策给自体发展造成压力的最基础办法，而税收筹划工作优化目标的实现绝非是一蹴而就的，房地产企业明确自体业务的现实营销状况、纳税能力以及纳税项目，进而有效处理初期税款抵扣问题。也要在税收筹划工作实际运行过程中，施以深层次优化措施，协助纳税主体在流通流程中，科学转移相关税费，借此方式协助房地产企业各项业务在运行期间享受更多的优惠政策。由于增值税纳税和管理过程复杂性显著，故此在营改增推行以后，房地产企业应创设专门的税务岗位，配置专员，以进一步提升企业税务筹划的统一性。

（二）谨慎选择合作伙伴

营改增税制政策推行以来，因为企业可以对增值税专用发票尚的税额进行相应抵扣，故此企业应在选择材料供应商环节上遵循谨慎性原则，其是影响房地产企业在营改增税收政策实施后获得经济效益高低的主要因素之一，选择合同伙伴可以被视为企业战略性问题[3]。房地产企业在对合作伙伴选择过程中，需考虑如下两点问题：第一，确保其信用级别与公司的实力，有助于降低房地产企业财务风险；第二，确定合作伙伴能开具完整的增值税发票，这样企业才能更好的享受营改增的优惠，达到经济效益与社会效益的“双赢”，实现长效发展的宏伟目标。

（三）强化税务部门间关系的协调性，优化纳税环境

税务部门是国家纳税执行的主管机关，在营改增税收政策的引导下，应健全管理监督体制，对偷漏税等违法行为严肃处理。税务部门是影响纳税筹划效率的直接因素之一，故此房地产企业应不断强化对税务机关工作流程了解的全面性，加强信息交流与反馈，实时了解目前我国纳税法规的发展趋向，在税法内涵理解上积极与税务机关保持一致。

综合全文，对营改增税收政策实施的意义以及对房地产企业产生的影响有所认知，同时也掌握了几点房地产企业有效应对营改增税收政策的措施。希望本文论述的内容，对房地产企业财务管理方案的编制起到抛砖引玉的作用。