新形势下住房租赁企业的机遇和挑战

王露 吴红艳

我国经济社会快速发展，在城镇化和人口集聚的推动下，一线城市及部分重点二三线城市，一方面房价持续上涨，购房热情越来越高，一方面租赁需求不断增加，租金也水涨船高。目前我国住房租赁市场潜力巨大却发展滞后，体制规章不够完善。2016年6月《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称“若干意见”）出台，各地积极落实“房子是用来住的、不是用来炒的”市场定位，大力培育发展住房租赁市场，上海、广州、武汉等地相继开展试点。我国住房市场将迈入新时代，全民买房进入到租售并举，住房租赁企业将面临新的机遇和挑战。本文对比新形势下住房租赁市场政策与以往政策的不同，分析我国住房租赁企业面临的机遇和挑战。

一、“若干意见”和以往政策的区别

与以往政策不同，住房租赁市场“若干意见”呈现新特点：

1.定位不同，转“次”为“主”。以往住房租赁政策主要作为完善市场体系、促进房地产市场健康发展的配套政策，唱的是“配角”。如2001年提到“有必要发展房屋租赁市场，用来改善市场体系”；2009年在扩大内需、减轻居民和企业负担的框架下规范住房租赁市场的发展；2010年则提到发展住房租赁市场，是促进房地产市场健康发展、保护民生的重要手段；2014年在新型城市化国家政策背景下，住房租赁市场是健全住房供应制度的重要组成部分；2015年提出支持住房租赁市场，完善公积金支持和税收优惠等制度。2016年“若干意见”延续新城镇化的政策框架，建立租购并举的住房制度，将其作为针对租赁市场的主要政策，不是服务其它政策的配套措施，唱的是“主角”。

2.手段不同，由“点”到“面”。以往住房租赁政策力度小、效果弱，大多作为相关政策，点到为止，缺少详细而全面的措施。培育住房租赁市场是系统工程，需要地方政府在财政、税收和企业管理等方面给予政策支持。“若干意见”从供求关系和市场秩序等方面提出了多项措施，而以往政策相对简单。

二、新形势下住房租赁企业面临的机遇

1.引导住房租赁需求，租赁企业挖掘潜力。

一是落实租购同权，释放租赁需求。目前大部分城市福利和公共服务的获得与房屋产权有关，如购房可以落户，而租房不能，“租买不同权”抑制了大量的租赁需求。“若干意见”提出非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务，如广州、沈阳、郑州、南京等提出“租购同权”，杭州提出“租购同分”等。落实租购同权将使承租人享有租售同权的待遇，消除上学、就医等问题的担忧，有助于释放部分租赁需求，扩大租赁市场规模。

二是拓宽支付渠道，刺激租赁需求。目前，北京、上海、深圳等城市住房租金高达5000元/月，对于中低收入者、就业不久的青年人及进城务工人员而言，难以独立承担高房租，不仅造成“群租”，也压制了部分租房需求。“若干意见”针对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。拓宽租金渠道将使承租人有效发挥公积金支付功能，提高租金支付能力，刺激住房租赁市场需求。

相比主要发达国家30%～60%的家庭租房比例，我国城镇家庭租房比例不到10%。发展住房租赁市场，释放租赁需求潜力，需要住房租赁企业广泛参与，提供更专业的服务和更优质的产品，住房租赁企业将大有作为。

2.住房租赁增加供给，政策支持租赁企业。

一是激励住房租赁供应。目前房价上涨，租赁回报率低，回收期长，投资者参与住房租赁市场的积极性不高。“若干意见”为住宅租赁企业的快速发展提供政策支持：首先是多种方式增加租赁住房有效供应，如鼓励中介机构通过租房、买房等方式集资建房，开展住房租赁业务；支持房地产开发企业利用已建成住房或新建住房发展租赁地产等。其次是金融税收支持降低住房租赁企业的资金成本，如支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金等；支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房，对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用优惠税率等。

二是增加租赁住房房源。目前租赁住房需求者以就业不久的青年人、进城务工人员等中低收入群体为主，为减轻房租负担，其租赁需求以中小户型为主，而市场上中小户型及适合租住房屋相对较少。“若干意见”通过鼓励新建租赁住房和允许改建房两种渠道来增加租赁房源。

渠道、金融、税收等方面的政策支持为住房租赁企业提供了保障，有利于住房租赁企业降低投资成本，增强投资信心，认清形势，迅速布局，抢占发展先机。

3.租赁市场环境逐步改善，助力租赁企业稳健发展。

一是完善住房租赁法规。目前住房租赁市场以散租为主，出租人和承租人常常个人对个人，私下签订合同或口头约定，承租人容易遭遇频繁搬家、租金上调、设施简陋、服务缺失、中介失信等问题。“若干意见”提出加快建设住房租赁信息服务与监管平台，完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度，对严重失信主体实施联合惩戒。通过信息化监管，净化市场环境，降低交易成本，保障承租权益，帮助出租人专心经营，承租人安心租住。

二是稳定住房租赁合同。目前租赁合同违约普遍，双方权益无法保障。“若干意见”要求出租人保证住房和室内设施符合要求，合同期限内无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金。通过稳定租赁合同，增强承租人的安全感和稳定性，获得租金稳定、租期长久和标准化物业服务的住房，部分购房意愿将会转向租赁市场。

租赁市场发展依赖于环境建设。完善住房租赁法规，规范市场秩序，建立良好的环境，有利于稳定租赁关系，提升承租人长期租房和住房租赁企业投资经营的信心，租赁企业将走出更稳健的发展道路。

三、新形势下住房租赁企业面临的挑战

随着我国住房租赁市场快速发展，租赁企业合作、整合与并购也会频频发生，住房租赁企业挑战与机遇并存。

1.住房消费观念转变需时漫长，市场预期存在不确定因素。

“若干意见”提出研究租金减免和税收问题，消除“租买不同权”。传统住房消费观念认为“有房才有家”，租房没有“家”的感觉，购房有成就感和安全感。根深蒂固的住房消费观念转变并非一朝一夕，租售同权落实也非水到渠成，如果租房是短时期过渡，最终需求仍会转向购买住房。住房租赁企业如何通过租金价格制定，提供适合需求的住宅产品和市场进退机制来稳定承租人，降低空置率，保持合理的居住率，如何宣传引导住房消费观念转变，是难点也是挑战。

2.住房租赁细则有待完善，落实依赖地方政府。

“若干意见”定调住房租赁市场，但缺乏详细的实施细则。如为住房租赁机构提供资金支持，但没有贷款利率优惠、期限等具体规定；允许商业改住宅增加房屋供应，但没有前提条件和详细说明；规范监管租赁市场，但没有具体违规行为的监督和处罚规定。

住房租赁市场因地制宜，政策执行和落实最终归于地方政府，不仅要投入大量的人力、物力和财力，还可能失去部分土地出让和税收收入，如何提高地方政府的积极性？制定实施细则，是发展租赁市场的关键，也是住宅租赁企业面临的政策风险和外部挑战。

3.住房租赁行业百花齐放，经营战略至关重要。

一是租赁企业多元化，租赁市场竞争激烈。目前住宅租赁市场相对分散，尚未形成规模，租赁企业类型多元化，市场上有地产开发类、中介服务类、酒店运营类及互联网创业类企业，各具优势。住宅租赁企业如何找到市场切入点，明确市场定位，走向专业化、培育品牌化，在竞争激烈的租赁市场突出重围，也是不容忽视的问题。

二是综合天时地利，合理选择经营模式。目前住房租赁企业经营模式主要分为重资产和轻资产。重资产模式可进可退，资金实力雄厚的企业持有物业并以租赁的方式获取资产溢价收益，后期也可出售物业换取投资回报。轻资产模式不持有物业，以转租获取租金价差或获取服务管理报酬，前期投入资金相对少，但经营风险和违约风险较大。无论是重资产或轻资产，关键在于“资金”管理。住房租赁总体投资比较大，投资回收期比较长，物业折旧等运营成本比较高，维持稳定且合理的空置率比较难，这些制约因素考验住宅租赁企业的运营能力，恰当选择经营模式至关重要。