手把手教您如何打物业官司——物业纠纷当事人诉讼指南

宁韬

案件管辖——打官司应该去哪打

涉物业纠纷的管辖法院

物业服务合同纠纷的管辖法院一般选择被告住所地或者合同履行地人民法院。其他涉物业侵权纠纷案件的管辖法院一般选择侵权行为地或者被告住所地人民法院。通常而言，在小区所在地法院起诉均符合法律规定。

起诉——打官司的第一步

起诉的条件

原告是与本案有直接利害关系的业主或物业企业；有明确的被告；有具体的诉讼请求、事实和理由；属于法院受理民事案件的范围且受诉法院有权管辖。

起诉的方式

起诉有书面方式和口头方式，但以书面方式为主。业主或物业企业向法院起诉时，应当按照被告人数提交起诉状副本。

起诉须提交的材料

【1】起诉状。

（1）原告（业主或物业企业）与被告（物业企业或业主）的基本信息，如业主的姓名、性别、年龄、民族、住所、联系方式、身份证号码；物业企业的名称、住所地、主要负责人的联系方式等；

（2）诉讼请求，也就是起诉到法院要求对方履行什么义务，承担何种责任；

（3）事实与理由。

【2】当事人的基本情况证明材料。

（1）业主应当提交记载其基本信息的材料，如身份证、户口簿、居住证明、护照、港澳台胞回乡证、房产证等；

（2）物业企业应当提交法人或者其他组织的营业执照、注册登记证书或者组织机构代码证，以及法定代表人或者主要负责人的身份证明书。

【3】原告提交起诉状时应当一并提交与案件相关的证据，包括但不限于物业服务合同（含前期物业服务合同）、业委会决议、交房证明等，并按照对方当事人的人数提交副本。

【4】委托诉讼代理人进行诉讼的，应当一并提交委托授权材料（详见以下具体规定）。

诉讼费用的交纳

原告起诉，应先预交诉讼费用；诉讼费用最终由败诉方承担。

如果业主依法起诉物业公司，但本人生活困难的，可以向人民法院申请缓交、减交、免交诉讼费用，但应提交书面申请及相关单位出具的困难证明。

诉讼代理——打官司可以请人代理

委托诉讼代理人的人数

当事人、法定代理人可以同时委托1至2人作为诉讼代理人。

哪些人可以成为委托诉讼代理人

律师、基层法律服务工作者，业主的近亲属，物业企业的工作人员，业主所在社区、单位，以及有关社会团体推荐的公民，都可以被委托为诉讼代理人。

委托诉讼代理人可以代理哪些行为

委托诉讼代理人的代理权限分为两种：一般代理，代理人只能代理一般性的事务，如起诉、提供证据、出庭等，但不能对当事人的实体性权利进行处分；特别代理，代理与实体性权利相关的一切实务，如变更、放弃诉讼请求，撤诉、调解等。

授权委托书怎么写

委托权限是授权委托书的重要部分。在物业诉讼中，一般应当进行特别授权。特别授权必须对所授予的权限进行明确列举。特别授权的权限包括但不限于：代为起诉；调查、提供证据；出庭；进行和解；接受调解；承认、放弃、变更诉讼请求；提出反诉；签署诉讼文书；申请撤诉；提起上诉；申请执行等。

授权委托书须由委托人、受委托人双方本人签名。

需要特别注意的是，部分业主起诉时会在授权委托书上注明“全权代理”，但按照法律规定，如果未写明代理事项，则视为一般代理。

当事人是否必须亲自出庭

当事人依法委托诉讼代理人后，在涉物业纠纷中可以不用亲自出庭。

委托代理手续

当事人委托律师作为诉讼代理人，应向人民法院提交律师事务所的函和委托人本人签名或盖章的授权委托书。

业主的近亲属接受委托参与诉讼的，应提交授权委托书，及亲属关系证明。近亲属是指当事人的配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。

业主所在社区、单位或有关的社会团体推荐的人接受委托参与诉讼的，应提交授权委托书、推荐文书和接受委托人身份等相关证明。

物业企业委托本单位员工作为委托诉讼代理人参加诉讼，除提交授权委托书、该员工的身份证明以外，还必须提交劳动合同等可以证明该员工与物业企业关系的证明。

送达地址——让法院可以通知到你

送达地址确认书的填写

原告起诉时，被告应诉时，均应填写《送达地址确认书》；因提交的送达地址不准确、送达地址变更未及时告知法院或者拒不提交送达地址而导致诉讼文书未能接收，邮寄送达的以邮件回执上注明的退回之日视为送达之日，直接送达的以送达人当场在送达回证上记明情况之日视为送达之日。

开庭审理——如何打好涉物业纠纷

业主和物业企业在物业诉讼中享有的诉讼权利

【1】有平等的诉讼权利，有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。

【2】原告起诉后有放弃、变更或增加诉讼请求的权利，被告可以承认或者反驳诉讼请求，被告在符合法定条件下具有提起反诉的权利。

【3】被告有权对受理案件人民法院的管辖权提出异议，但是应当在提交答辩状期间提出。

【4】业主及其法定代理人、物业企业可以委托1至2人作为诉讼代理人。

【5】有申请回避的权利，有收集、提供证据的权利，有进行辩论的权利，有请求调解的权利，有自行和解的权利（在法院作出裁判前），有申请财产保全或者先予执行的权利，有提起上诉的权利，有申请再审和申诉的权利，有适用本民族语言文字进行诉讼的权利。

【6】符合法定条件的案件，可选择审前调解或小额诉讼程序进行诉讼。

【7】有权查阅本案有关材料，也可以复印本案有关证据材料和法律文书，但应当遵守人民法院对查阅、复印范围和办法的相关规定。

业主和物业企业在物业诉讼中应当履行的诉讼义务

【1】当事人必须遵守诉讼秩序和法庭纪律，服从法庭指挥，依法行使诉讼权利。

【2】当事人对自己提出的主张有收集或提供证据的义务，并有运用该证据证明主张的案件事实成立或有利于自己的主张的责任，否则将承担其主张不能成立的不利后果。

【3】当事人应当尊重对方当事人和其他诉讼参加人的诉讼权利。

【4】当事人应按照规定交纳案件受理费及其他诉讼费用。

【5】当事人必须履行发生法律效力的判决书、裁定书和调解书确定的义务。当事人拒绝履行的，人民法院有权采取强制执行措施，并可依法对其予以训诫、罚款、拘留乃至追究刑事责任等。

应诉

当事人被起诉的，应当在收到起诉状副本后15日内向人民法院提交答辩状，并按对方当事人的人数提供副本。

反诉

如需提出反诉的，可在答辩状中写明，也可独立提出申请，并按有关规定交纳反诉费用（收费方法与起诉相同）。

反诉与本诉的诉讼请求或者诉讼理由必须基于同一事实或者同一法律关系。

按时开庭

做好出庭参加诉讼的各种准备，按照人民法院通知的时间，按时参加庭审。若不到庭，人民法院将进行缺席审理并作出判决。

举证、质证

原告起诉时应当附有相应的起诉证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

物业企业起诉业主欠缴物业费，应提供如物业管理资质证明、物业服务合同、催缴记录等能够证明案件事实的证据。

业主起诉物业企业，应提交房屋所有权的基本情况（所有权人、产权面积等）、物业服务合同、物业企业违反合同约定的其他证据（如依照合同约定，及时报修记录，但物业企业长期怠于履行合同义务等）。

当事人应当对其提交的证据材料逐一分类编号，对证据材料的来源、证明对象和内容作简要说明，签名盖章，注明提交日期，并依照对方当事人人数提出副本。

举证期限

当事人应当在举证期限内向人民法院提交涉物业纠纷所涉事实的证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。

当事人在举证期限内提交证据材料确有困难的，应当在举证期限内向人民法院申请延期举证，经人民法院准许，可以适当延长举证期限。

调解

当事人在一审、二审期间，均可在人民法院的主持下，自愿参与调解，但应注意调解协议的内容应当具体明确，无歧义。

在欠缴物业费纠纷中，双方应对达成的缴纳物业费期间、数额予以明确，履行完成后，诉争期间无其他争议。其他涉物业纠纷，也应注意明确调解解决的争议范围，避免引发新的矛盾。

上诉——对一审判决不服怎么办

上诉的流程

对一审法院作出的民事判决以及不予受理、驳回起诉、管辖权异议的裁定，当事人不服的，可以向上一级法院提出上诉。

不服判决的上诉期限为15日，不服裁定的上诉期限为10日，均自接到判决书或裁定书的第二日起算。

上诉应当在上诉期限内向一审法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。上诉状的内容，应当包括当事人的基本情况，一审法院的名称及案件的编号，上诉的请求和理由等，并由上诉人亲自签名或盖章。

上诉费用交纳

提起上诉的当事人应当在收到缴费通知之日起7日内预交上诉费，逾期未交纳上诉费用的，视为未提出上诉。当事人确有经济困难需申请缓、减、免交上诉费的，手续同一审。

新证据

当事人在一审庭审结束以后，新发现的证据可以向二审法院提交，提交要求同一审程序。

诉讼时效——打官司一定要及时

诉讼时效

民法总则颁布后，从2017年10月1日起，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年，法律另有规定的除外。诉讼时效自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。涉物业纠纷的诉讼时效基本可以适用该条规定。

诉讼时效届满的法律后果

诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。

因此特别提示，业主及物业企业应当及时妥当地维护自身合法权益，如果长时间怠于行使权利，可能导致权利的灭失。

时效的中断

有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：权利人向义务人提出履行请求；义务人同意履行义务；权利人提起诉讼或者申请仲裁；与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。

特别提示，发生时效中断情形时，当事人应注意保存相关证据材料，例如物业企业的催缴记录，可通过拍照、摄像、公证等方式予以保存。业主的报修记录，可通过留存副本、复印件等方式予以保存。