万达轻资产转型分析

摘 要：在万达集团2015年年会上，董事长王健林正式对外宣布万达集团开始进行第四次转型，将从一家房地产公司，转向一家以服务业为主的企业，走“轻资产”之路。从此，万达将逐步降低房地产比重，轻资产模式成为此次转型的核心。本文以万达商业地产为例，先阐述了商业房地产两种运营模式的概念，剖析万达商业房地产为何转型轻资产模式，以及万达商业地产如何转型轻资产模式，最后评价了万达转型成效。

关键词：万达集团;轻资产模式;重资产模式;轻资产化

中图分类号：F293.3      文献标识码：A      文章编号：1008-4428（2018）07-0027-02

一、 引言

随着我国房地产行业经濟增速放缓，重资产的运营模式难以帮助企业在激烈的竞争中脱颖而出。如何实现自身稳健、持续的发展是我国商业房地产亟须解决的问题。房地产行业是典型的资金密集型行业，重资产模式运营模式下，房地产企业总揽开发投资、建设、管理等环节，在房地产开发前期投资需要的资金更多，由于我国商业地产企业的自有资金并不雄厚，无法独自承担如此大的金额，只能通过银行信用贷款或者抵押贷款来支持项目开发。2011年以来，随着各大银行信贷政策的收紧，房地产开发贷款条件执行严格，其他融资方式如上市、信托、高利贷等，其融资难度也在加大，融资成本在逐渐增加。同时国内许多大中城市实施房地产“限购”政策，政府税收政策的调整使得市场存量过剩的局面凸显，房地产企业资金回笼变慢，运营压力增大，资金链承受巨大压力。因此，以往房地产企业重资产运营模式在当前的市场形势和政策环境下，已经不能给企业带来可观的绩效了，房地产企业需要创新运营模式以获得高效快速发展。目前很多房地产企业认识到这个问题，开始试水轻资产运营模式，作为商业地产龙头万达宣布转型轻资产模式，通过剥离前景不太好的资产达到公司轻运营的目的以降低风险，同时，又通过所卖资产赚取品牌管理费，靠品牌经营，提高企业的核心竞争力，使企业立于不败之地。

二、 商业地产运营模式概述

（一）重资产运营模式

商业地产的重资产运营模式就是企业自身负责价值链上的每一个环节，从投资、设计规划、建设到运营管理。在这种模式下，企业十分重视土地储备，在初期就投入大量资金争逐购买。但随着房地产市场的快速发展，土地资源日益减少，已经无法满足当前房地产市场的发展速度。同时企业占据行业产业链上的每一个环节，所以前期需要的投资更大，回收期长，企业自身资金不足，需要依靠外部资金维持，导致资金成本较高，财务风险较大。重资产模式下企业会沉淀大量资金，现金流压力大，降低了净资产收益率，严重影响了企业的盈利能力和持续发展。

（二）轻资产运营模式

与重资产运营模式不同的是，轻资产运营的核心思想是充分利用外部资源，将产业链上的每个环节交由专业公司负责，企业自身减少在项目开发和运营管理上投入的资金，更注重输出运营管理能力，获取增值服务收益。商业地产企业不以持有土地资产为核心，自身需投入的资金少，缓解企业现金流的压力，同时更专业的公司负责开发运营链条上的每一个环节，使地产项目开发周期更短，完工质量更高，降低了资金回收期。在轻资产运营模式下，企业将其他业务分配给专业公司，自己可以有更多的时间和精力钻研核心业务，提高企业的核心竞争力。轻资产是企业的一种特殊资源，如果以其为核心进行规模扩张，企业将会在经营过程中向附加价值高的环节移动，其盈利能力将大大提高，发展速度也会更快，在行业占据有利地位。

三、 万达商业地产重资产运营带来的问题

（一）盈利能力下降

通过表1对万达商业2011—2015年的年度财务报表分析计算，可以发现其净资产收益率在2011年和2012年较高，从32.71%上升到32.90%，但是从2012—2014年，净资产收益率持续大幅下降，由2012年的32.90%下降至2013年的20.85%，下滑幅度达29.42%，然后又下降至2014年的

13.44%，下降幅度达35.55%。近五年中，2012年的净资产收益率是历史最高点，随后一路下滑，直到2015年，净资产收益率开始回升，达到13.98%，这表明万达轻资产转型初见成效。销售净利率的变化和净资产收益率的变化趋势基本一致。

（二）资产负债率高

从表2万达商业2011—2015年资产负债表数据来看，从2011—2015年，万达商业的负债总额保持了5年的连续增长，从2011年的1902亿元增至2015年底的4537亿元，同时资产负债率一直处于较高水平，2011—2014年基本维持在74%左右，虽然通过初步实施轻资产战略2015年回落到70.93%，但相对于房地产行业平均资产负债率65%来说，万达商业的资产负债表相对偏高。

（三）现金压力大

商业地产前期投资大，回收期长，导致企业了沉淀大量的资金，加大了企业的现金流压力。通过表3可以发现，投资活动现金流净额为负，经营和融资活动现金流净额为正，可得出万达商业投资活动所需现金流来源于经营活动和融资活动产生的现金流。万达商业规模在不断扩大，在表中显示为不断增长的投资支出。从2011年开始，经营活动产生的现金流呈现大幅下滑趋势，2014年下降了近三倍，较之于2011年，这可能是由于房地产市场的越来越不景气，从而带来万达商业销售物业的经营销售状况逐渐恶化。企业经营活动现金的下降意味着企业在获取现金流、偿还债务以及支付货款等方面的能力在下降，企业在未来或许将要面临资金链断裂的风险，同时企业面临着扩大规模需要的大量资金问题，这加剧了企业的现金流压力，迫使企业向外融资，企业融资活动的现金流一年高过一年，2012年为185.51亿元，2013年为379.04亿元，而2014年仅上半年就达到了538.01亿元之多，可见万达的偿债压力是在急剧增大的。

四、 万达转型的动因

（一）行业发展趋势变化决定

房地产行业的发展在1998年得到了政策刺激，当年7月3日国务院宣布取消福利分房，首次将房地产需求市场化，使得房地产需求全面爆发，房地产迎来高速发展的黄金期。但这导致了投机行为加剧、房价不断攀升、消费者刚性需求难以满足，社会矛盾激化许多问题，所以政府开始干预房地产整个市场。2010年，我国以“国十一条”开始了数年的政策调控之路来抑制房地产投机行为，房地厂行业整体景气度下滑较大，随之而来的是重資产运营模式下的种种问题，例如：资金占有量大、库存积压大、资金回流慢、盈利下滑、财务风险高等。

在整个行业经济萧条的情况下，万达不得不寻求经营方式的突破（引入轻资产模式）以降低行业调整带来的风险从而提升整体业绩。

（二）降低运营资本

万达商业一直以“以售养租”的重资产模式运营，虽然过去在房地产黄金时代盈利能力较强，发展迅猛，但是随着现在的市场竞争愈发激烈，经济增速减缓，资产增值速度不及资金成本的增值速度。为实现规模扩张，企业不得不大量举债，因此利息支出连年上涨，且处于较高水平。通过上文的分析，可以发现万达的盈利能力逐渐下降，举债越来越多，资金成本不断增加，前期沉淀大量的资金，造成万达商业面临越来越大的现金流压力和融资压力，一旦万达资金链出现问题，其将面临很大的财务风险，严重的情况可能面临破产的威胁。而轻资产运营很好地避开了行业资金密集的要求，万达摒弃了过往大量投入资金的持有开发项目的主要运营模式，不再自主融资、圈地、开发、销售，而转为输出专业技术、管理能力和品牌优势，成为地产服务的提供者，通过参与运营来取得稳定、低风险的收益。这样解决了库存堆积的问题，存货周转和资金回笼速度加快，极大地缓解了万达的资金压力，同时大量项目资金由第三方投资者提供，万达所面临的财务风险极大地降低。

（三）扩大竞争优势

轻资产是企业拥有的可进行价值再创造的资产，包括企业的经验、规范的流程管理、企业品牌、人力资源等。这些是难以被竞争对手所模仿的，专注于提升企业的轻资产使得企业在行业中保持自身特有的竞争优势。轻资产运营模式下的房地产企业可以专注自己所占据的一个或多个环节，取得专业化优势后，进一步扩大公司规模，从而成长为在这一环节上最具竞争力的公司。所以在轻资产运营模式下，行业产业链上的分工明确，专业化程度高，企业在明确自身核心专长的情况下占据产业链上对自己最有利的环节，集中自身资源于产业链利润最高的阶段，经过专业化的发展，形成企业独有的核心竞争力。

五、 结语

在房地产行业经济低迷的背景下，万科式引入轻资产模式代替过去完全重资产模式的运营是一个较为明智的举措。但尚未引入轻资产模式的企业需要注意的是轻资产模式并没有统一可以复制的套路，企业要根据自身的境况逐步尝试推行，不可一蹴而就，同时也要避免轻资产模式过度的现象发生，在运用时也应当结合行业特点随机应变。

参考文献：

[1]黄雨卉.绿城轻资产战略转型的财务成效分析[D].四川：西南交通大学，2017（5）.

[2]庞小利.基于财务管理的房地产企业资产运营模式转型分析[J].中国商论，2016（25）.

[3]程书惠.万达商业地产转型轻资产运营的案例分析[D].南昌：江西财经大学，2017（6）.

作者简介：

陈祥京，女，江西赣州人，江西财经大学会计学院2015级学生，ACCA。