中国地产与海外地产的差异研究

杨柳玉婷

[摘 要]针对中外房地产价格决定因素之间的差异性进行分析，将美国和中国的房地产决定因素作为实际例子，笔者依据实际工作经验及相关文献资料的记载，针对中外房地产价格决定因素之间的差异性进行分析。

[关键词]中外；房地产；差异；价格决定因素；分析

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.02.053

1 美国房地产价格决定因素分析

宏观经济周期性因素，在以往的一百年当中，美国房地产整体呈现出来一种平稳发展的趋势，与此同时，和宏观经济发展之间的一致性比较强。除去上文中所说的这个问题之外，即便是美国市场化水平比较高的土地制度、完善的保障房制度以及不动产税收制度，但是在人口、税收等政策的影响之下，房地产市场整体仍然呈现出来一种周期性波动问题。

不同时代背景之下使用到的金融创新手段也是不一样的，比方说在20世纪前期的大萧条时期当中，为了可以顺利地度过这一次危机，美国政府推行出来创新型的抵押贷款体系。在这一次金融创新当中包含利率降低以及国家担保等政策，主要就是为了能够让购房者的购房能力得到一定程度的提升，以便于可以让居民产生拥有住房这样一种目标，在进入20世纪60年代之后，美国金融市场呈现出来 的最为主要的特征就是购房抵押贷款证券化发展，在此基础上将资本市场与抵押市场相互融合在一起，上文中所说的金融层面上的创新，可以让一级市场当中的资金问题得到解决，也可以让购房者在购买的过程当中得到更为有效的购房抵押贷款，在此基础上人民可以拥有的住房的数量自然也会大幅度提升。

城市化因素。美国的城市化发展是最为顺利的，与此同时也是自发的，基本上也不会受到政府行为的干扰，因此美国房地产之所以会得到发展，基本上是经济内在因素的推动。从整体的角度上进行分析，美国城市化进程对房地产市场的影响可以划分为下文中所说的这几个阶段。

城市化前期，制造业在此时代背景之下逐渐形成，因此会让城市化发展速度大幅度提升，数量众多的农村人口进入到城市当中，除此之外，交通领域当中的改革让城市的范围更大，上文中所说的这些因素都在房地产行业发展进程向前推进的过程中造成重要影响。

城市化后期，自从房地产行业进入一个稳定发展阶段当中之后，逐步形成了城市群。在城市化水平逐渐提升的背景之下，中心城市的规模呈现出来一种不断扩大的趋势，在此基础上也会引发出来一定负面的经济现象，比方说环境污染、交通拥堵以及地价高速上涨等，在上文中所说的各项因素的影响之下形成了一种负面力量，逐渐让房地产行业围绕着中心城市逐渐向外进行扩张，因此会在很多中心城市的附近形成卫星城市。20世纪90年代以来，在经济的发展速度大幅度提升的背景下，美國房地产行业逐渐出现了革命性的变化，在城市群进一步向外围区域扩张的情况之下，逐步让美国农村地区向着城市化的方向转变。

2 中国房地产价格决定因素分析

1987年深圳率先出台了创新型的房地产政策，明确地规定了房地产的使用权可以在交易领域当中得到应用，在这一项政策施行之后将以往计划经济体制之下房地产仅仅可以打破政府以及单位统一调度的局面，是中国房地产市场发展的第一步，所以也可以说是中国的房地产是在南方初步发展，这是一个改革率先开展的地方。

1978年到1991年是中国房地产发展的初级阶段，我国在对城市试点、政策以及制度加以一定程度应用的基础上，逐步对中国房地产市场当中的改革道路进行探寻，我国房地产行业也在此基础上行逐渐涌现出来。

房地产市场迅速发展以及平稳阶段。1992年年初期，邓小平先后奔赴武昌、深圳以及珠海等城市进行考察，在沿途开展了十分著名的“南方谈话”，并对改革开放以来取得的成果充分地做出了肯定。在此之后中国房地产就进入到了一个迅速发展时期，全国范围内各个地区的资金争相进入到南方城市当中，因为受到初步发展阶段房地产企业的成果的刺激，进入南方的投资者都认为房地产行业其实是一个暴利行业，即便是难以对房地产形成初步的认识，也会从全国范围内各个地区进入到房地产领域当中，只是为了金钱，不会去过问手段和过程，在没有理性的发展之下，最终形成了发展泡沫并破裂，在此情况下数量众多的投资者自然会造成很大的损失。

1993年为了可以对当时十分火热的房地产市场进行限制，以便可以让房地产行业处于一种平稳发展的态势，我国政府有关部门针对当时的房地产行业实行宏观调控措施，在这一个时期当中我国房地产涌现出来了一批领军企业。

2003—2011年这一个阶段当中施行重大改革措施，行政以及货币领域当中的政策一起施行，针对我国房地产市场施行无差别的调控措施，因为在施行政策的同时并没有能够考虑到不同区域当中房地产的特征，因此整体调控措施难以取得预期的效果，甚至在某些区域当中越施行政策，房价上涨的速度就会显得越快。

自从十八大以来，我国在各个地区不同特征的房地产市场当中施行不同类型的调控措施，针对房地产储存量比较大的城市，比方说一些二、三线城市当中，政府应当对土地一级房地产的供应结构形成有效的控制，编制出来适应性比较强的调控政策。

3 折旧领域中的差异性

一般情况下物品都会出现折旧这种问题，物品的价值会随着时间的发展而降低，土地本身具有一定耐久性与稀缺性。我国范围内有期限的土地使用权是一个特殊例子，这种土地使用权会出现折旧问题，假如说是土地所有权交易，新的土地所有权者不会遇到购地资本逐渐回收这种问题，因此购地者可以永远拥有土地，在购买土地的过程当中使用的资本总是会用土地实物的形式存在，可以依据自身的实际需求，将土地转换为货币，从而也就可以一次性地将土地购买资本回收。但是我国范围内有期限的土地使用权则有一定差异性，这种土地实际上是一种有若干个限定条件的权益性价格，权益会随着剩余使用年限的减少而逐步减少，最终等到期之后就会被国家无偿地回收，所以购地者应当在有限的期限之内将购地资本在内的全部投入回收，因此我国土地使用权应当折旧。endprint

现阶段使用收益法来对房地产价格进行评估的过程当中，是否应当提取折旧，在估价行业当中是一个热点性问题，主要提出的是三种类型的观点，纯收益当中不应当包含折旧，这是一种代表性比较强的观点，现阶段我国流行的估价理论著作当中，往往认为不应当将折旧划归到纯收益范围内；纯收益当中应当包含折旧，秉承这种观点的人们认为，房地产领域当中的折旧费用，实际上并不是支出，而是房地产带来的收益，所以应当划归到纯收益当中；纯收益领域当中应当有条件地包含一定折旧，这种观点当中认为，在年限有一定期限的情况下，纯收益当中就应当包含折旧，在没有年限问题影响的情况下，纯收益当中不应当包含折旧，换一种说法，口径不同的纯收益应当选择与其口径相适应的资本化率，纯收益的类型应当和资本化率类型相适应。

实际上，上文中所说的这个问题和土地使用制度之间有一定相互关系。在土地私有制的国家当中，土地收益可以永续地得到，但是建筑物在过了耐久年限之后就没有办法正常应用。为了可以保证房地产收益可以持续地得到，使用折旧方式让建筑物达到耐用年限之后可以得到更新，因此欧美国家使用收益法来对房地产价值进行评估的过程中，一般都是会在总收益当中将建筑物折旧费用扣除掉。但是我国范围内施行的是土地有限期使用权制度，不单单在建筑物当中应当施行折旧制度，土地使用权领域当中也应当施行折旧制度，建筑物本身的折旧年限也和土地使用權之间有较为密切的相互关系，在土地使用权有限期的背景下，建筑物本身的所有权实际上也不是一种完全的所有权，在土地使用权期限已满的情况下，建筑物的所有权就会无偿地归属于国家所有。因此在我国范围内应当将建筑物以及土地当成一个整体开展评估工作，针对整个房地产施行折旧措施，不可以像以往一段时间一样，将土地使用权当成无形资产放置在管理费用领域当中，应当将建筑物当成一种固定资产施行折旧措施。

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