村集体出租仓库如何纳税

前段时间，本刊编辑部收到一封来自江苏省盐城市大丰区大中镇阜丰村村民委员会的来信。信中说到，本刊在2015年第10期刊登了《集体房屋租赁收入该怎么纳税》，他们读后感觉对如何纳税更加清楚了。该村有2万平方米的仓库对外出租，是集体主要收入来源。去年地税局来征收2013-2016年的税收，对仓库出租收入按17.6%征税。他们询问，这个税率是怎样计算出来的？针对村集体出租仓库行为有什么税收优惠政策吗？

村集体出租仓库要纳哪些税

目前，不少村集体，特别是城中村、城郊村，都在集体经营性建设用地上建设厂房、仓库等设施，对外出租，收取租金。这部分租金收入必须按章纳税。

根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》《中华人民共和国房产税暂行条例》等税收管理法律法规，村集体出租仓库应当缴纳的税种及税率按照以下规定执行：

（一）增值税：2016年5月1日之前，按照《中华人民共和国营业税暂行条例》相关规定，村集体出租仓库租金收入应当按5%税率征收营业税。2016年5月1日起，营业税改增值税（以下简称“营改增”）全面推行，之前按照5%税率征收的营业税改为征收增值税。财政部、国家税务总局下发了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），其中附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十五条第二款规定，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。

村集体仓库租赁，属于不动产租赁，税率为11%。小规模纳税人（连续12个月租赁收入销售额未达到500万元）仓库则适用5%的征收率，按照租金收入5%征收。村集体取得多处房地产租金收入的，应当合并计算租金收入，并按月（季）申报。

（二）城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加：“营改增”之前，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加都属于以营业税为基数计算的地税小种。城市维护建设税按照行政区域区别税率，街道按照营业税税额7%征收，其他地区按照营业税税额5%征收；教育费附加、地方教育附加分别按照营业税税额的3%、2%征收。

“营改增”后，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加改为当月申报缴纳的增值税为基数计算，缴纳比例与以营业税为计税基础的缴纳比例一样。

（三）房产税：按照《中华人民共和国房产税暂行条例》第一条“房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收”，第三条“房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据”，第四条“房产税的税率，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%”等相关规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，若村集体仓库坐落在属于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地上，就需要征收房产税，其他地域就不用征收房产税。房产税按照村集体仓库租金收入12%征收。

（四）企业所得税：按照应纳税所得额的25%征收，由取得收入的村集体自行申报。

（五）印花税：按照租金收入0.1%征收。

（六）地方水利建设基金：按照租金收入0.1%征收。

此外，根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，村集体出租仓库行为还会产生城镇土地使用税，但纳税人不是村集体，而是租用村集体仓库的个人、公司等组织，以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，按照各地规定的不同适用税额计算征收城镇土地使用税。

17.6%的税率是如何计算的

从来信中可以看出，地税局补征的是2013-2016年税收。通过记者进一步了解，该村位于城乡结合部，属建制镇范围。在2016年5月1日“营改增”节点之前，该村需要纳税的税种应该为营业税、房产税和城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，免征印花税和地方水利建设基金。其中，营业税率为5%，房产税率为12%，城市维护建设税率适用“街道按照营业税税额7%征收”条款，教育费附加、地方教育附加分别按照营业税税额的3%、2%征收。

2016年“营改增”之后，该村为小规模纳税人，适用5%增值税率。其他税种和税率不变。

综上分析，该村出租仓库收入应纳税及税率分别为：

1.营业税（增值税）税率5%

2.房产税税率12%

3.城市维护建设税税率=营业税（增值税）税率5%×7%=0.35%

教育费附加=营业税（增值税）税率5%×3%=0.15%

地方教育附加=营业税（增值税）税率5%×2%=0.1%

该村出租仓库收入应纳税税率=5%+12%+0.35%+0.15%+0.1%=17.6%

需要注意的是，此次地税局补征的是与出租行为相关的税收，不涉及企业所得税。村集体应当在年终结算时，将出租仓库收入与村集体其他收入合并计算应纳税所得额，共同计算所得税额。

村集体出租仓库有税收优惠吗

截至目前，针对各地村集体经济组织开发“房产经济”行为，财政部、国家税务总局尚未出台相应税收优惠政策。但为扶持村集体经济发展壮大，一些地方出台了相应税收征管地方性优惠政策。例如广东珠海每年从农村厂房、商铺等物业出租税费市本级财政留成中，拿出50%追加投入幸福村居建设，各镇可组织村居通过竞争获得这些资金。江苏苏州一些乡镇也将农村厂房、商铺等物业出租税费镇本级财政留成全额返还给村集体。

此外，按照《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》相关规定，若村集体经济组织为一般纳税人，出租2016年4月30日前取得的仓库、厂房、商铺等不动产，不适用11%增值税率，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。