中国房地产40年改革与变迁

冀鹏茜

2018年注定是一个值得记住的特殊年份。它既是全面贯彻党的十九大精神的开局之年，也是中国住房制度改革20周年，更是中国改革开放的40周年。

从最初的筒子楼到单元房，再到如今的商品房，作为改革开放与时俱进的产物之一，中国的房地产业走过了辉煌而灿烂的40年。

40年前，中国的城镇家庭“缺房户”占比达47.5%，而今天，中国的人均住宅面积已经跃升至世界第三。

40年前，中国的棚改尚未开启，而现在已经约有1亿居民走出棚户区，住进商品房。

40年前，中国最高的大楼尚不足200米高，而今，全世界最高的10幢大楼中有半数在中国。

中国房地产业经历了翻天覆地的变化，经历了数轮的洗礼与成长，如今进入到发展的新阶段，如何平稳发展和建立长效机制，成为现阶段房地产业的重要命题。

筒子楼的回忆

顾红茵（化名）出生于中国中部的湖南，却阴差阳错地回到了父亲的故土江苏扬州，也许这正应了父亲落叶归根的念想。顾红茵是一个“60后”，于上世纪80年代初转业到江苏扬州一棉纺织厂工作。

到了棉纺织厂后，顾红茵才知道，原来自家在湖南那边配有独立厨房和卫生间的福利分房，已是“高端住宅”，它当时应该是很多城里人毕生的向往。

即使到了现在，过去了40年，顾红茵还是对初到扬州时的居住条件“耿耿于怀”。

“棉纺织厂多为女工，所以单身的小姑娘一般都是三四个人住一间宿舍，结了婚的需要单独搬出去，一家人挤在40平方米不到的房子里，没有厨房和卫生间，平时做饭就在楼道里面，上厕所则需去就近的公共厕所。”顾红茵回忆道。

顾红茵记忆中的居住条件，接近当时筒子楼的状况。

由于过去的房子一般由一条长长的走廊串连着多个单独的房间，走廊两端通风，状如筒子，故名“筒子楼”。而筒子楼主要的问题便是人均居住面积过小，每户只有一个居室，全栋没有厨房。因此造成的最大困难便是，大多数职工成家后，加上自家长辈小孩，常常是三代同堂，一居室的居住环境导致家人之间没有隐私，还会互相干扰。

原国务院房改办主任张元端曾撰文表示，1978年，城镇人均住房建筑面积只有7平方米，将近一半的城镇居民家庭缺房或无房，大量居民生活在筒子楼、大杂院、棚户区里。由于获得住房的难度相当大，两家合住一室、几代人挤在一间房的窘境便随之出现。住房问题成为当时最为严重的城市问题之一。

但随着房地产业的发展和住房制度改革的推进，中国的人居状况很陕发生了变化。

在1980年住房商品化雏形形成后，普通中国人的“家”经历了从福利分配到个人消费的巨大转变，房子也从几代人共居一室的必需品，成为可以享受生活的“奢侈品”。

1987年12月，深圳首次以拍卖土地的方式转让土地使用权，拉开了土地供应市场化的序幕。截至1988年底，全社会住宅建设投资己从1978年的70亿元提高至1136亿元，占国民生产总值的7. 61%。

买房初体验

虽然生活平淡，但惊喜也常在。顾红茵在棉纺织厂工作了数年，一切都显得那么祥和、宁静。在嬉笑打鬧间，顾红茵来到了结婚的年纪。经朋友介绍，顾红茵认识了当地银行的一位职员，彼此相投的两人，决定组建一个家庭。1990年，新家组成，顾红茵迎来了她的幸福人生。

“我们是在当时丈夫工作单位分的单元房中结的婚。”顾红茵回忆起当初的婚礼，带着甜蜜的笑容。

虽然与筒子楼同属于分房制度下的产物，但单元房无需和别人共用空间，拥有独立的卫生间和厨房，居住条件相较从前已经上升了一大个台阶。

然而，分房并非一件容易的事情，需经过分房小组调查申请人的住房状况，还要参考申请人的各类情况和领导意见等，人人都盼望着分房尽快轮到自己。

“家里都是水泥地，阳台也是‘露天的，设施条件都比较简陋。”在顾红茵的回忆中，单位分配的单元房的条件并不算特别好。“于是在孩子约莫两岁的时候，我们便花了两万多元，买了单位新建的房子，一共七十多平方米，两室一厅—卫，装修后也像个小家的样子了。”顾红茵笑言。

能用两万元左右买到一间七十多平方米的房子，得益于1988年2月起推行的住房制度改革。

1988年2月15日，国务院颁发《在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》，决定从1988年起，用三至五年时间，在全国城镇分期分批把住房制度改革推开。

1991年11月23日，国务院办公厅转发国务院住房制度改革领导小组《关于全国推进城镇住房制度改革意见的通知》，至此，中国房改从分批分期转向全国推进，房地产业的发展也相应地向前推进。

改革的目标是把由国家、企业统包的住房投资体制，转换成国家、集体、个人三方面共同负担的住房投资体制，并正确引导和改革房产开发的建设体制。此次改革明确了“把向居民个人出售新旧公房作为推动住房商品化的基本措施之一”“新建住房以中小户型为主，先卖后租”“公有旧住房按标准价出售，职工购买旧房五年后允许进入市场出售”“大力发展经济实用的商品住房”等政策原则。

彼时，顾红茵并未能提前感知到自己是何其幸运，因为她成功地赶在第一波中国房地产泡沫开始之前，顺利入住了房改房。

1993年，国家陆续颁布实施了住房公积金制度、发放住房债券等，在宏观经济过热的环境下，直接催生了连续两年的第一轮房地产投资泡沫。

1993年，国民经济增长13.5%，同期房地产开发投资增长高达165%，是经济增长速度的12.2倍。针对房地产过热的问题，1994年初，《人民日报》发表题为《防止房地产盲目发展》的评论员文章。随后，在国家强制停止银行贷款、清理土地、控制投资规模等行政干预下，此轮泡沫才得以被刺破。

然而，好景不长，中国房地产紧接着又经受了一次国际性金融风波的考验。

1997年，受席卷东南亚的金融风暴的影响，中国楼市大幅降温，香港首当其冲。但在业内人士看来，也正是这一场金融风暴，推动了中国在1998年进行了一系列深刻的金融改革，促进了中国房地产市场的新一轮增长。

1998年7月3日，国务院颁发“国发【1998】23号”文件，规定从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。加之“按揭贷款”举措的推进，房地产业的发展猛然提速。1998年，商品房销售面积较1997年实现大幅度增长，首次突破1亿平方米大关。

居民的生活水平也随之提高。1980年，城镇人均住宅建筑面积仅约为7.2平方米;1995年，提高到16.2平方米;2001年，则提高到21平方米，几近是20年前的3倍。

换房

经过调整与恢复之后，房地产业迎来了黄金发展阶段。

2014年，建业集团董事长胡葆森曾撰文总结这一阶段时称，2004年至2013年，是中国房地产业的调控政策频出阶段，这一阶段的关键词是“政策多，时效短”，“保障房”“国八条”“国五条”“新五条”接连推出，120平方米普通商品房實行一年即为“90/70”（90平方米占比必须在70%以上）所替代。其中最重要的一项法规是“截至2004年8月31日，所有商品房用地停止以协议方式出让，必须实行‘招、拍、挂”被业界称为“8.31大限”。

胡葆森认为，这是我国房地产业真正开始走向规范与良性运行的分水岭，也是行业的资本属性开始显露“推手”面目的起点。

公开数据显示，2005年至2013年期间，约50家房地产开发企业先后以借壳或直接IPO方式上市，并在大中城市进行战略布局。

对于顾红茵来说，商场上的风云变幻感受不是那么深刻，这也并非她最为关心的问题。“对于我们老百姓来说，最看中的无外乎是日子能不能过得更好。”

2008年，顾红茵的麻烦来了：小孩马上要升初中了，需要更大的独立空间，也需要靠近学校，才更方便孩子上学，这意味着，自家的房子需要换了。

顾红茵与丈夫商量许久，做了多番心理斗争，最后两人决定，咬咬牙，在当地置换一套重点高中的学区房。“下定决心之前是非常犹豫的，因为对于我们工薪阶层来说，3000元/平方米左右的价格实在是有点高。”顾红茵说。

不过幸运的是，亲戚朋友乐意帮助，顾红茵向亲戚借了一笔钱，总算凑够了钱，完成了换房子的壮举。虽然背了一些负债，顾红茵觉得还是非常值得。

“最直接的感觉当然是房屋面积更大了，客厅、厨房、卫生间、阳台的面积都增大了，还有了餐厅、书房以及储藏室，外加小区物业也很走心，绿化、垃圾清理等物业管理方面都比较令我满意。”顾红茵描绘着当时的愉快心情。

除上述商品住宅市场的发展外，这一阶段的另一重要事件便是“保障房”。

2007年保障房政策调整之后，中国房地产坚持“市场的归市场，保障的归保障”两条腿走路的指导思想。2011年是“十二五”规划的起始之年，“五年建设3600万套保障房”的宏伟计划也正式启动。

胡葆森认为，这一计划，对市场供应结构的调整，抑制房价过快上涨，促使市场理性回归和健康发展，真正起到了决定性作用，标志着中国房地产业从此进入成熟稳定的发展时期。

经过上述几个阶段，中国房地产市场蓬勃发展，新建各种住宅近200亿平方米，其中超过100亿平方米的商品房住宅，有效地提升了超过1亿个家庭的住房水平。2013年，全国商品房销售总额已突破8万亿元，如加上每年投入使用的400余万套保障房部分，规模则更加宏大。

新问题

“还想再换房子吗？”记者问顾红茵。

“没有很想，就算到时候再换，也只不过是为了一部电梯。现在我们还有精力爬上爬下，到真正老到爬不动楼梯的时候，可能会换个电梯房或者一楼的房子，又或者直接住到养老院去。”顾红茵回答道。

顾红茵说，现在虽然还处于“上有老、下有小”的阶段，但老一辈正好赶上国家棚改的政策红利，从原来的农村搬到了乡镇上，居住在一套舒适的小洋房里，周围的邻居几乎都是原来的左邻右舍。

“儿子已经工作了，儿孙自有儿孙福。像他们年轻一辈在大城市里面打拼，几个人合在一起租房子还是蛮普遍的现象，像我们当年刚工作的时候，不也是住在宿舍里。”顾红茵笑道。

这也正符合本轮中国房地产周期所必须要达到的目标，即从短期调控转向建立长效机制。

8月1日，中国房地产业协会原副会长、民政部养老服务业专家委员会委员朱中一在接受媒体采访时表示，除了前两年常说的由高速增长转向平稳增长，由传统粗放的建造方式转向建筑工业化、住宅产业化的建造方式外，更能反映房地产行业特点的，是要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。

于是在建立长效机制的宏观政策指导下，地产商也纷纷围绕房地产主业，开始尝试新方向，包括物业管理、养老地产、旅游地产、文化地产、众创空间等。其中，尤为吸引房地产企业纷纷抢滩的，便是当下火热的住房租赁市场。

全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会创会会长聂梅生更是将推动本轮住房租赁市场风潮的“租购并举”制度，视为第四次房改。聂梅生于2018年博鳌地产论坛上公开表示，房地产调控长效机制是与改革搭配进行的，不太可能在短期完成。因为长效机制的建设，与一系列的房改是有关系的。

“具体而言，第一阶段是上世纪90年代末提出的以经济适用房为核心的住房制度的改革;第二阶段是在土地招拍挂制度建立之后，用商品住宅解决保障房的问题，即用市场化的方式解决经济适用房;第三阶段是加大保障房的力度，形成了一系列的政策;第四阶段就是租购并举，这是根本性的房改。”聂梅生在论坛上说。

改革开放40年，中国房地产业在经历几轮洗礼与成长之后，也步入到如今亟待平稳发展和建立长效机制的阶段。

对于中国房地产业未来的发展方向，朱中一指出，“要正确处理住房的经济属性与民生属性的关系，突出其民生属性，以满足新市民（包括原市民中新参加工作和新成家的市民）的住房需求为主要出发点，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，协调推进与住房制度匹配的金融、土地、税收等制度的改革与立法工作;建立健全基础性制度和长效机制，继续实施并完善差别化调控，落实地方主体责任，坚持因地因城施策，促进房地产市场平稳健康发展，让更多市民安居宜居。”