浅析商业房地产预租登记制度的设立与完善

马艺萌

南京理工大学知识产权学院，江苏 南京 210094

在近二十年的房地产交易市场发展周期中，出现了很多新兴商业地产模式如预租、包租、先租后售等各种形式。这些现代商业地产模式弥补了传统模式产权分散、升值空间有限的缺点，采用先确定承租客户需求，再按其需求定制地产的模式，使出租方和承租方双方收益大大增加。预租作为现代商业地产模式最重要的一种，在许多城市已开始采用，其发展会成为必然趋势，但是，预租虽然普遍存在，在法律上却几乎是空白的，因此探讨如何利用法律管理商业房地产预租问题就显得尤为重要。

一、商业房地产预租概述

商业房地产预租是指房地产开发商在商品房建成之前，与承租人订立的商品房租赁预约协议，承租人预先支付部分租金或缴纳保证金。此种模式发展规模最大且最为著名的就是万达集团的“订单式”商业地产模式。

在法律规范方面，此前只有《上海市商品房预租试行办法》这一地方性法规，所以在全国层面对于商品房预租的规定存在着巨大的法律空白。虽然反对的声音认为商业房地产预租违反了《城市房地产管理法》第53条有关房屋的出租人必须是房屋的所有权人的规定，但是实践中，预租已经大量存在并且相关司法判决都认定了预租合同的合法有效性。从“北京某俱乐部有限公司与北京某广场发展有限公司房屋租赁纠纷案”到“上海某大厦诉某保险股份有限公司保险合同返还保险费纠纷案”等案件，法院都判定符合相关条件的商业房地产预租合同系双方真实意思表示，属于有效合同。

二、设立商业房地产预租登记制度的必要性

(一)避免善意第三人受损，规避交易风险

在商业房地产预租中，该预租权利并不以占有该商品房为前提。因而预租人所享有的预租请求权并不能通过占有等明显方式向公众体现，则善意第三人从外在表征难以判断该商品房是否具有权利瑕疵，容易产生类似房屋买卖中“一房二卖”的现象。除善意第三人，预租人的权利也极有可能受损，而建立商业房地产预租登记制度则可以起到权利确认和公示功能，保障善意第三人与预租人的权利。

(二)保护交易安全和维护市场秩序的功能

商业房地产预租合同属于附期限的合同。开发商与预租人在未来某一期限内正式签订租赁合同，因此预租人所享有的请求权本质上是一种债权。因为未物化，所以难以有对抗效力，主动权倾斜在出租人一方，故需要通过商业房地产预租登记制度保障预承租人的合法权益。

三、商业房地产预租登记制度的确立与完善

关于商业房地产预售登记制度，《城市商品房预售管理办法》第10条和第13条明确了预售人应当在签约30日内向房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。对比预售登记制度的登记对抗主义，预租登记制度的主要目的是证明预租人预租请求权的契约关系确实存在，并通过公开这种契约关系，使公众了解该不动产的权属状态，以维护交易安全。笔者认为预租登记制度应与预售登记制度不同，宜采用登记生效主义，具体如下：

首先，商业房地产预租多集中在上海等发达城市，且集中在万达集团等世界大型企业之间，地域范畴和行业门槛都相对较高，并不是许多房地产开发商都采用这样一种新兴的订单式房地产开发模式。而商品房预售广泛存在于大众的生活之中，地域范畴广、门槛低，多数房地产开发商为了融资需要都采用预售方式。由此决定了房屋预售与房屋预租本质的不同，房屋预租实现登记生效主义的法律成本远远低于预售登记，且简便易于实施。

其次，伴随着城市化进程，人口流动不断加快，房屋租赁市场显示出纷繁复杂的态势，即便出台了多部法律法规，还是存在许多违反房地产法律法规，钻法律空子的不法现象。即便登记生效主义缺乏必要的灵活性，有公权对私权的造成干涉的嫌疑，但是基于大环境下规制房地产预租市场的需要，应当对预租登记采取实质审查：查验开发商提供的权属证明和其他材料，就有关登记事项讯问双方当事人，如实、及时的登记有关事项。

总体而言，对于商业房地产预售这一新兴房地产商业模式，应该确定以登记生效主义为核心的登记制度，对房屋预售合同严格把关，规范房地产市场的乱象。与此同时，不能片面局限于登记制度的管理作用，而应当转变观念，从根本上真正发挥公示作用。完善公示系统，使公众能够较为便捷的接触公示信息，将预租权利的主体、客体、存在期限和消灭条件等完全记载，并公示于世，从而起到定纷止争的作用。

[ 参 考 文 献 ]

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