经济法视角下二套房法律政策研究——以西安市为例

韩 娇

西北大学法学院，陕西 西安 710127

一、2017年4月18日限购

2017年4月18日，西安市住房保障和房屋管理局召开新闻发布会，发布西安房地产市场新政策，文件名是《西安市人民政府关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》。主要内容有：长安区加入了限购范围；首套房和二套房首付比例加大，三套停贷；取得《不动产权证书》满两年才能交易。

这四个月时间，西安楼市已经明显处于复苏和回暖的过程中，商品房库存在快速下降，各大楼盘纷纷上调价格且房价涨势迅猛，几个标志性楼盘开始引爆西安楼市，二手房市场也开始启动。放在当时的背景下主要有几个因素导致：

①京沪深一线城市和东部强二线城市处于严格限购中，导致购买力严重外溢，不少东部一二线人口纷纷返乡置业，西安作为陕西省省会对于原籍陕西的人口具有很强的吸引力。②从全国范围来看，西安房价是十足的价值洼地，此时西安房价远低于周围的省会城市，如武汉郑州成都重庆，甚至低于兰州。所有的价值洼地注定会被填平。西安作为几乎是硕果仅存的对外地人不限购的二线城市，投资性购买力被迅速吸引过来。

二、2017年6月28日限购

2017年6月28日这次限购才是真正的限购。当天下午西安市人民政府办公厅出台《关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》。以往都是由西安市住房保障和房屋管理局代为发布限购政策，这次是由市政府办公厅直接发布。主要内容有：2017年4月18日以前购买的商品住房，网签后满5年方可上市交易，二手房，取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易；买商品住房或二手住房的非本市户籍居民家庭，须连续缴纳2年以上(含2年)社保或者个税；西咸新区参照执行。

之所以说此次6.28限购才是真正的限购在于，这是西安第一次将外地房产投资客挡在了西安的大门以外，为西安的刚需人群或者说准备落户西安的刚需人群树立起了一道保护屏障。外地投资客想要在西安购房，要么要求落户，不落户则必须满足社保或者个税连续缴纳2年的要求，且补缴不认。这也意味着外地投资客在西安购房开始遭遇实质性限购。

三月西安就放宽了户籍准入条件吸纳各类人才落户创业，西安户籍门槛极大幅度的降低，也就为外地人在西安买房开了一个口子。只要你落户西安，西安买房对你来说只有资金门槛，限购门槛对你是不起作用的。

三、2017年9月13日限购

2017年9月13日，西安市住房保障和房屋管理局向社会公开发布《西安市人民政府关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知》，这已经是西安市今年以来的第三次限购加码。

将此次9.13限购文件仔细通读一遍，以下几条可以划重点：

以家庭为单位(含未成年子女)，拥有两套以上房产的本地户籍居民家庭与一套以上的外地户籍居民家庭，不允许再购买；限购范围为城七区及开发区范围；公积金贷款资格要求的最低缴存时限由6个月以上调整为12个月以上；公积金贷款额度下调，由75万元调整为65万元；住房商业贷款转公积金贷款停办；加大公租房等保障性住房建设力度。

如果说6.28是对外地投资购买力的打压，那么9.13这次就是典型的对本地投资购买力的打压。打压的结果必然是有利于刚需人群，这也是为了西安的未来，刚需人群只有能够安居才能乐业，西安未来的发展才有新生力量。

四、总结

这次限购充分体现西安市深刻领会了党中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”的指示精神。通过这几次的限购政策我们可以发现，西安市“追赶超越”的信心很足，西安楼市也将继续稳定发展，这个稳定不再是过去低迷的稳定，而是保持一定水平的健康稳定。

经济具有周期循环性，过分繁荣的房地产市场不见得是一件完美的事，也可能引发一些社会问题。在大城市，无房阶级的“处女贷”将会成为一种资源。并且是否会引起假离婚潮，引发社会问题，也是我们需要考虑的一个问题。

[1]周雪松.经济触底企稳楼市需求仍然旺盛[J].中国经济时报，2016(1)：10-11.

[2]马翠莲.上海楼市新政出台[J].华东政法大学学报，2016(2)：12-19.

[3]韩茜，李明.市区楼市迎来成交旺盛期[J].西安日报，2016-04-13.