“一房二卖”法律问题探析

应丽燕

江苏省无锡市梁溪区人民法院，江苏 无锡 214000

一、案情引入

甲与乙通过房产中介公司签订了《房屋买卖合同》一份，约定甲将其所有的房屋出售给乙，合同同时对房屋价款、款项支付方式等各自权利义务做了约定。此后，乙按约履行了缴纳房款义务，但是至房屋过户前，甲通过中介告知乙其已经在此之前就将房屋出售给了丙，且已经交付了房屋钥匙给丙，并提供了其与丙签订的另一份《房屋买卖合同》，故与甲的合同无法继续履行，愿意退还已收房款并支付违约金。但是，对此乙并不认可，其表示虽其系后手买家，但已经依约支付了全部房款，且其在购房前即随房产中介人员对房屋周边环境及房屋内情况进行现场查看，房屋处于空置状态。另，其购入的合同价格明显高于丙，甲在此情况下仍表示要将房屋出售给丙，显然其与丙的合同系在甲意欲涨价未果后拒绝与其继续履行而后补签的假合同。

对于购房者乙和丙而言，其均与房屋所有权人甲签订了房屋买卖合同，虽均未办理房屋产权过户登记手续或办理网签备案手续，但是乙和丙均有权要求甲按约履行合同义务，办理过户登记手续。但是一套房屋只能卖给一方，乙和丙只有一方能依约取得房屋所有权，另一方的合同目的只能落空，其仅能通过其他渠道要求甲承担违约责任。在此种“一房二卖”之下，谁能取得房屋所有权？

二、“一房二卖”处理方法

上述案例即典型的因“一房二卖”导致的纠纷。所谓“一房二卖”，通俗讲就是卖方将其所有的同一套房屋同时或先后出卖给两个买受人，并分别与该二人签订房屋买卖合同。实践中，存有房地产开发商作为卖方产生的一房二卖，此种即商品房买卖合同纠纷项下“一房二卖”，另一种是二手房买卖过程中产生的“一房二卖”。

虽然我国法律对不动产的“一物多卖”尚未有明确的规定，但是对于一般动产①和特殊动产②均已经有明确的规定。鉴于此，在我国现有法律体系下，结合房地产市场现状，当出现“一房二卖”时，可以参考如下原则。

(一)如有一方在签订房屋买卖合同后依约完成了房屋的过户登记手续，则该方有权主张房屋所有权，另一方可依据债权请求权向卖方主张合同违约责任。不动产的物权变动应当依法进行登记才能发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。③我国对不动产实行统一严格的登记制度，不动产的物权变动，必须以登记为必要条件，“一房二卖”买卖合同均有效的情形下不会必然导致不动产物权的变动。因此，对于没有办理房屋过户手续的一方而言，其无法对抗已完成房屋过户登记手续的一方，其享有的仅是对卖方债权请求权。此外，除了房屋过户登记手续之外，为了房地产交易的安全和正常秩序，我国的房地产交易市场还存在网签备案手续，类似于预告登记，此种亦有公示力和公信力，该情况下，买方亦可据此主张房屋所有权。当然，无论基于何种情形，若该方是基于恶意取得房屋所有权的，则另当别论。

(二)若数位买受人均未办理房屋产权过户登记手续，亦未办理房屋预告登记手续，则房屋所有权应当归属于已经合法占有案涉房屋的一方。与《买卖合同司法解释》需要先行受领交付不同，房屋作为不动产，需要严格遵守不动产登记制度，故即便已先行占有亦不能对抗已办理登记过户手续的买方。何为占有？实践中，通常以“交钥匙”为准，卖方在签订合同之后向买方交付了案涉房屋的钥匙，即视为完成交付、转移占有。但本文认为，占有应当是指对房屋事实上的控制和支配，不能简单机械的以“交钥匙”作为标志，因为在实践中并不能排除卖方与买方的恶意串通。上述案例的丙方在取得钥匙后并未实际入住、装修等，故无法依此获得所有权。

(三)对卖方而言，其主要合同目的就是获取房屋价款，因此，在买方均未办理过户登记手续、亦未实际占有房屋的情况下，应当以买方的合同实际履行情况为准，即买方支付的购房款情况。当一方买受人先行全部支付了房款，其已完成了合同的主要义务，其当然有权要求卖方协助其履行房屋过户登记手续，这样也是最大程度的维护了买卖合同双方的利益。上述案例中，乙方所签的合同虽在后，但是其已经按约按时支付了购房款，相较于丙方而言，其更为全面的履行了合同的义务，该房屋的买方应确定为乙方为宜。

(四)若上述情况均不存在，则应遵“先来后到”，对于签订在前的合同主张应予以支持。合同成立即生效，卖方与多位买方签订的买卖合同均应有效，对于买方而言，均有权根据合同约定向卖方主张合同权利。但是如果不存在前文所述情况，基于公平诚信原则，先行买方的房屋所有权请求应当支持，因为当后买方与卖方签订买卖合同之时，房屋上已经存在先买方的权利。

三、结语

“一房二卖”是我国房地产交易中的一个突出问题，尤其近几年房价的水涨船高，卖方为获取更高经济利益而“一房二卖”的情形屡见不鲜，由此也产生了一系列的法律问题和社会问题。实践中，确定其中的所有权归属，应当结合案例的具体情况，综合考虑各方的利益、合同履行情况等予以确定。

[ 注 释 ]

①《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条[Z].

②《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条[Z].

③《物权法》第九条[Z].