浅析破产程序中不动产租赁合同处置

范永兴

浙江浣纱律师事务所，浙江 诸暨 311800

一、破产程序中一般合同处置规则

破产程序中的合同可以根据合同的实际履行情况简单分为两类：双方均未履行完毕合同以及一方已经履行完毕的合同。实务中，管理人对待一方已经履行完毕的合同，应区分系债务人未履行完毕还是合同相对方未履行完毕。对于债务人已完全履行而对方当事人尚未履行或未履行完毕的合同，管理人无权解除，而只能要求对方当事人继续履行。对于对方当事人已完全履行而债务人尚未履行或未履行完毕的合同，继续履行合同极有可能导致恶意负债或构成个别清偿行为①，管理人原则上不能决定继续履行，但继续履行有利于债务人财产价值最大化的除外。

同时根据破产法第18条规定，即“自人民法院受理破产申请之日起两个月内，管理人未通知对方当事人解除或者继续履行的，或者自收到对方当事人催告之日起三十天内未答复的，视为解除合同，但合同双方自愿继续履行除外”，此即管理人对待履行合同处置行使的一般规则。在管理人选择继续履行合同时，可以在双方协商一致的前提下对原合同约定的履行数量、期限、方式等内容甲乙必要的变更，或对合同的解除条件作新的约定。

二、不动产租赁合同及其特殊性

(一)不动产租赁合同的概念

不动产租赁包括房屋租赁和土地使用权租赁等。根据合同法第212条之规定，不动产租赁合同是指不动产出租人将租赁物(房产、土地等不动产)交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在不动产租赁合同中，一般存在双方当事人，其中提供租赁物的使用或收益权的一方为出租人；对租赁物有使用或收益权的一方为承租人。

(二)不动产租赁合同的特殊性

不动产租赁合同较之一般合同而言，其特殊性体现在租赁权上。从本质上说，租赁权为债权，而非物权。但是根据合同法第229条“买卖不破租赁”规定，租赁权被赋予一定的物权效力②。除此之外，在破产程序中，不动产租赁合同的特殊性主要体现为对于债务人资产变价、破产程序推进具有决定性影响。主要表现为：1、在承租人破产的情况下，欠付租金情况普遍存在；根据接管到的债务人财产往往无力支付租金；租赁合同解除影响债务人资产处置变价时间；生产型企业资产仅为部分生产设备，资产变价款极有可能不足以支付搬运费用、拆卸费用、场地占用费用；同时也存在场地寻找的问题。故对于承租人破产情形，尽可能与出租人协商继续租赁，支付相应保安、场地占用费用，同时设置兜底条款，保证资产变价价值存在；2、对于出租人破产情形，同样存在承租人大规模投入装饰装修问题；债务人场地增加设施取回问题以及承租人生产经营，职工问题及社会问题。实务中，出租人破产的情形往往成为管理人处置待履行租赁合同的焦点问题。

(三)不动产租赁合同处置规则

1.债务人财产价值最大化与社会本位的有机结合

实现债务人财产价值最大化是管理人制作财产变价方案、实现破产财产变价变现的决定性因素，也是管理人履职的基本要求。在不动产租赁合同合同，实现破产财产价值最大化是管理人首要考虑因素，但同时，应充分考虑到租赁合同的继续履行、解除对于租赁人的生产经营、职工稳定等的影响，实现破产财产价值最大化与社会本位的有机结合。

2.根据租赁合同真实性、履行、租赁期限、租金等综合判断

对于不动产租赁合同的处置，需要根据租赁合同的实际情况来判断如何应对。对于伪造、未实际履行的租赁合同，管理人应依法处置，确认合同无效或通知解除租赁合同。对于以租抵债的租赁合同，区分租赁合同的实际履行情况及对债务人财产变价的影响确认合同是否继续履行。而对于租赁期限相对较短、租金收入较高的租赁合同，管理人可在报人民法院后选择继续履行合同的方式。

3.合同任意解除规则严格适用及承租人权益保障

由于租赁权具有部分物权效力，合法有效的租赁合同理应得到破产法的特殊保护。实务中专家学者及人民法院审判实践中，已经多次强调不动产租赁合同出租人破产情形下对于管理人任意解除权的限制及承租人权益保护问题。尤其是现实务中一般认为合同解除的情况下，预付租金、押金以及装修残值损失等可作为共益债务优先清偿，或部分未形成附合的装饰装修物、租赁人增加设备等由租赁人行使取回权③。

三、不动产租赁合同的继续履行与“带租拍卖”

不动产租赁合同有其特殊性，在破产程序中亦应得到特殊保护，但是实务中租赁权的附加往往会导致债务人资产变价异常困难，债务人财产价值无法实现最大化，管理人亦倾向于利用待履行合同的解除规则来解除不动产租赁合同，“带租拍卖”在实务中极少存在成功实践。笔者以自身承办的诸暨神鹰康星化工破产案件来简析本案中“带租拍”的适用原因及成功实践。

诸暨神鹰康星化工有限公司由第三人德天纺织有限公司、诸暨康星化工科技股份有限公司以及浙江神龙有限公司三家单位承租，在管理人接管时自身主营业务已不再经营，仅依靠租赁收入维系单位运转。经调查核实相关情况，管理人团队讨论形成基本处置方案并报人民法院，本案采取“带租拍卖”的方式，最终上述破产财产第四次司法网拍溢价1800万元，以高于评估价70%的价格成交(本地基本资产变价在评估价50%左右)。本案中，管理人制定“带租拍”资产变价方案主要考虑以下因素：

(一)“买卖不破租赁”原则的适用

神鹰集团公司与中国银行诸暨支行签订借款合同，康星化工公司以工业房地产(租赁物)提供抵押担保，其中神鹰集团公司多次转贷，借新还旧。从合同法律关系上分析，虽双方债权债务关系及抵押关系具有连续性，但借新还旧情形下的法律后果应当认为主贷款合同已经履行完毕，相应抵押权一并消灭，借新行为视为新债务。本案中租赁合同签订时间为2013年10月11日，“借新还旧”新债务的形成时间为2016年3月18日至2017年3月18日期间，康星化工公司以自有工业房地产提供最高额抵押担保的时间为2016年4月20日，即抵押权的设定时间晚于租赁权的设定时间。根据物权法相关规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，租赁权应不受抵押权影响，“买卖不破租赁”原则应依然适用。

(二)破产法第十八条的适用问题

根据破产法第十八条之规定，从法理而言，管理人对该类合同是否继续履行具有决定权。但当出租人破产时，对管理人的合同解除权应加以限制，严格限定解除合同的条件以防止滥用解除权损害合同相对人的利益。同时如果承租人选择履行未到期租赁合同，管理人应给予租赁权充分尊重，并在变价出售租赁物时适用买卖不破租赁的规则和优先购买权的规定。

(三)政府纪要“印染企业整合搬迁”影响问题

1.根据最新政府纪要文件精神，承租人极有可能要根据政策于近2年搬迁至规划园区。若债务人资产变价前前解除租赁合同，与承租人德天公司合同解除诉讼纠纷势在必行。且有可能一审、二审、执行等整个诉讼程序走完，其已届政策要求搬迁时间而根据政府政策文件搬走，此种情形下诉讼毫无意义。这样不仅会极大拖延破产程序处置进程(合同解除诉讼有结果后方能确定资产处置时间及方法)，且对于管理人接管后直至买受人确定前租赁费用的收取造成较大障碍。

2.承租人根据政策要求搬迁致使合同目的无法实现而与管理人或买受人解除合同属于不可预知风险，该类合同解除与管理人无关。而依据现有合同管理人单方解除租赁合同，且不说诉讼程序漫长，根据破产法规定德天公司可就合同解除的损害赔偿申报债权。在一定程度上来说，合同继续履行不会导致损害赔偿债权的产生，有利于提高债权的清偿率。

(四)对于意向买受群体的影响

根据政府文件及环评政策，印染企业整体搬迁计划完成时间为2019年3月之前。也就是说，对于买受人而言，其承受标的物之上租赁权属存在至多两年。基于拍卖变价启动程序需要的必要时间以及降拍成交的相关程序时间，基本上移交买受人之后租赁状态一年半左右会因为政策搬迁问题致使租赁合同无法履行而解除。期间，买受人可以享受500万元每年的租赁费及排污权可在不需要的时候直接出让(市场行情好)的利处。这对于意向买受人而言是相当有益的，有利于扩大意向买受群体。

(五)利于实现债务人财产价值最大化及承租人职工稳定

带租拍卖的处置方式可以实现债务人资产快速变现，且期间管理人每年可入账租金收入，因债务人主营业务已不再存续，上述租金收入为除不动产变价款外全部可得收入。同时，承租人近500名职工未受到合同解除的影响，维持了生产力，维系了职工的稳定。该处置方式一定程度上来说实现了破产财产价值最大化与社会价值的有机统一。

四、结语

破产程序中不动产租赁合同的处置问题涉及到破产程序是否能够有效推进，破产管理人在选择合同是否履行时应综合考虑债务人财产价值最大化及社会本位因素，尽可能保护利益各方的合法权益，制作切合实际的资产变价处置方案。本文着重强调了不动产租赁合同在破产程序中的特殊性，以及管理人在实务承办中设置“带租拍卖”方案的各项考虑因素，以供分享。不正之处，希予指正。

[ 注 释 ]

①余俊福.中国破产管理人实务[M].法律出版社，中国法律图书有限公司，2015.42.

②余俊福.中国破产管理人实务[M].法律出版社，中国法律图书有限公司，2015.42.

③王欣新.论破产程序中未到期不动产租赁合同的处理方式[J].法学杂志，2015(03)：60-71.