浅析我国房屋租赁权的法律性质

许艳利

（100023 八爪鱼在线旅游发展有限公司 北京）

一、房屋租赁权概述

房屋租赁权是指承租人以租赁合同为依据而取得对出租人租赁房屋的占有使用等权利的集合体，是一项综合性权利。2007年我国物权法颁布后，房屋赁权法律问题有了更明确的法律依据，相关理论也获得长足发展。2009年，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，首次对房屋租赁问题做了具体规定，各国都非常重视房屋租赁相关立法，侧重于保护承租人的合法权益，以稳定租赁市场。房屋租赁关系人民基本居住需求，牵涉面广，利益复杂。目前国家正在大力发展房屋租赁市场，推行“租住同权”，着力缓解刚需人群的居住压力，在这个过程中更需要加强房屋租赁关系的法律研究。

二、房屋租赁权的法律性质述评

学界对房屋租赁权法律关系的性质主要有三种学术观点：传统的观点主要是债权论，认为房屋租赁权是在出租方和承租方达成房屋租赁合同的前提下，形成的债权债务关系，其性质属债权，即使在物权法颁布以后，承租人的租赁权具备了对抗性的属性，但并不具有物权意义上的自由的处分和让与权能，其享有的对抗效果仍来源于出租人，不改其债权本质；目前学界也更多的承认房屋租赁权具有的逐渐转向用益物权论的倾向，认为承租人对出租人的房屋，在租赁期间是一种排他性的占有、使用的准物权权利，在房屋租赁权物权化倾向后，主张以占有为核心要素实现房屋租赁权的准物权保护。就如同赋予承租人以“买卖不破租赁”和“同等条件下的优先购买权”等准物权属性一样。更有甚者，提出我国现阶段房屋租赁权已经在事实上成为了债权物权均有的综合型权利的观点，认为房租租赁的研究起点应该定位于房租租赁债权的物权化。只有从债权物权化视角出发，才能解释各国立法通行做法关于关于房屋承租人享有的各项权利的规定。

在房屋租赁法律关系中，通常面临如下几个问题：一是承租人的租金调价请求权，二是承租人的转租权，三是承租人房屋优先购买权。这几项权利全都派生于房屋租赁合同这个基础合同，但具有物权的某些特点。首先对于承租人的租金调价请求权问题，在有合同约定的情况下，应该对出租人的权利加以适当限制，只有出现实质违约情况时，出租人才能解除合同，以保护房屋租赁合同的稳定性。在无合同约定的情形下主张调价的，应根据情势变更原则和合同目的实现需要原则赋予承租人以法定的调价请求权。对于承租人的修缮请求权问，应该明确做出规定，避免出租人利用地位优势强迫承租人承担较重的法律责任。对于承租人的转租权问题，应该在保证合同双方利益平衡和促进物的使用前提下，放宽限制标准。应该利用“租售同权”住房改革的契机，建立起完善的住房租赁和流转体制机制。以缓解住房压力，促进租房资源合理利用高效配置。

三、“租售同权”语境下的我国住房租赁制度再出发

各国房屋租赁立法大多采取更加保护房屋租赁承租人的立法倾向，本文认为在“租住同权”住房改革实践中应该采取更加切实有效的措施推进房屋租赁权的物权化进程，更加侧重于保障承租人获得安定持续和稳定的住房体验，这就要求完善包括承租人优先购买权在内的房屋租赁权保障制度。如果房屋租赁权成立在先，房屋后续进行抵押时应明确告知抵押权人房屋的权利负担。如果房屋抵押权在先成立的，在实现抵押权的过程中应该充分考虑房屋承租人的切身利益，法律应加大保护房屋承租人的安定使用权力。并规范房屋转让和转租法律关系，严格坚持“买卖不破租赁”和“抵押不破租赁”原则。在“租售同权”改革过程中尝试以法律形式确认房屋租赁权的对抗属性，增强房屋租赁的稳定性和保障性，也有利于避免和其他权利发生冲突的可能性，以稳定住房租赁市场和住房租赁关系。

“买卖不破租赁”制度体现了房屋租赁权所具有的物权化倾向，承认承租人在租赁时的优先保护地位，赋予了租赁权对抗买受人物权的效力，并基于承租人在事实上的占有使用状态，赋予其物上请求权，使承租人在特定情形下可直接向第三人主张权利，这种让承租人对房屋享有有限准物权权能的制度安排，说明了目前房屋租赁权已经超出了传统债权的范围，这是符合发展住房租赁市场的历史趋势的，大可不必拘泥于必须将房屋租赁权纳入债权还是物权的范畴，承认其是发展着的权利。有学者主张将租赁权归入用益物权，给予房屋租赁权以更稳定的支配权。这种主张具有较大的现实障碍，忽视了保护作为合同相对方的出租人的权利，是有待观察和商榷的。

我国房屋租赁权同时具有债权和物权的性质，房屋租赁权在性质上仍因归属于债权，但随着理论的更新和“租售同权”的落实，房屋租赁权的使用功能将具有更强的准物权属性，未来也将更加类似于用益物权的特征。法律为保护承租人的利益、维护稳定的租赁关系，规定了的“买卖不破租赁”、“承租人优先购买权” 具有准物权效力的条文，加上承租人享有的基于占有而对侵害房屋租赁权的行为有排除妨害请求权和损害赔偿请求权等权利，说明我国房屋租赁权已具有准物权的特征了。我国房屋租赁权也应该坚持与时俱进的价值取向，在房屋租赁合同关系内部，坚持其合同债权属性，出租方以收益为主要目的，承租方以使用为主要目的，以合同法和债法予以调整，与此同时以法律明确规定的方式完善房租租赁权的使用准物权属性，在“租售同权”改革中着力提升住房租赁关系的规范性和安全性。做好承租人和出租人的利益平衡问题，做好承租人和第三人的利益协调问题。