中外典型CBD楼宇经济发展和管理的经验与启示述论*

吴金群 钱婉妍

中央商务区（CBD）是一个城市经济发展的中枢和各类商务商业活动的核心，集聚了城市的经济、文化、科技和创新力量，展现着一个城市的现代化程度，是现代城市的亮丽名片[1]。从20世纪中期开始，发达国家的城市在复兴CBD的基础上，逐渐形成了各具特色的楼宇经济。20世纪90年代以来，具有都市特色的我国楼宇经济首先在北京、上海、深圳等地涌现，随后向广州、天津、杭州等经济较为发达的城市进行渗透[2]。在楼宇经济和商务楼宇的关系上，除了经济形态和物质建筑之间的明显区别以外，基本上属于同一个事务的不同侧面。

1 国外CBD楼宇经济发展和商务楼宇管理的主要经验

1.1 纽约曼哈顿CBD：坚持市场导向，实施适当政府调控

纽约曼哈顿的面积共计57.91平方公里，其CBD主要分布在曼哈顿岛上的下城和中城，正式形成于20世纪70年代，并在80-90年代达到鼎盛。面积不足1平方公里的华尔街金融区，位于下城，集中了上百家大公司总部和几十家大银行、保险公司与交易所，是世界上最大的金融中心[3][4]。曼哈顿中城的繁荣虽晚于下城，但却有后来居上的势头。借助曼哈顿CBD的巨大影响，纽约市确立了其国际大都市形象，并据此吸引了大批国际组织和跨国资本落户纽约。在产业布局上，以金融业为主导，共聚集了3000多家银行、保险公司、交易所等金融机构，专业技术、信息服务、房地产等生产性服务业也发展迅速，形成了以金融业为主导的较为完善的生产性服务业集群。

在楼宇经济发展和商务楼宇的管理上，曼哈顿CBD始终坚持市场导向，至今仍然动力澎湃。纽约市不是美国首都，也不是州政府所在地，并没有得到国家和州政府的大量投资，但适当的政府调控对曼哈顿CBD的发展起了较大作用。比如在曼哈顿CBD金融业的集群过程中，为解决因产业发展不平衡而产生的诸多矛盾，纽约市对第五大道和格林威治街进行了政府调控，从而改善了投资环境；在项目入驻方面，引导政府机构、专业团体、研究部门、工会等许多非盈利办公机构集中于此，使曼哈顿CBD更加具有吸引力；在财税优惠政策上，纽约市制定曼哈顿地区振兴计划、曼哈顿地区商业政策、商业计划措施和商业扩展计划，通过商业租金税、自用装修建材等营业税的减免以及用工补贴、房租减免、公用事业费减免等多种激励措施来提高并保持曼哈顿CBD的楼宇高入驻率。此外，纽约市政府还制定了相关法规，规定CBD内的建筑布局必须为行人提供足够的空间和绿地，若因为条件限制实在让不出足够的空间，楼宇的一楼大厅则必须向行人免费开放。这不仅满足了纽约市民文化休闲的需求，也为楼宇企业宣传企业形象及企业文化提供了空间。可见，曼哈顿CBD不仅坚持市场导向，注重楼宇入驻企业的利益，而且还适当地进行政府调控，关注区域内公共服务提供、生态环境建设和文化内涵提升，从而确保曼哈顿CBD的持续繁荣。

1.2 伦敦金融城CBD：经历漫长演变，夯实国际金融中心地位

伦敦金融城CBD的面积原来只有约5平方公里，弹丸之地聚集了500多家外国银行、180多家外国证券交易中心,每日外汇交易量是华尔街的两倍[4]。不过在广义上，伦敦CBD既包括由金融城和西敏市组成的写字楼比较密集的商务综合区，也包括拥有高档办公物业和配套设施的道克兰商务新兴区。作为与纽约、东京并称三大国际金融中心的伦敦，其金融业的发展不仅历史悠久，而且在国际金融市场上处于主导地位。与纽约、东京的大部分业务来自国内市场不同，伦敦拥有份额巨大的国际金融市场，在跨国金融、国际金融领域具有重要影响力。

早在17世纪，伦敦就已经是闻名世界的商业中心，并逐渐成为英国乃至全球金融垄断资本的集聚地。尽管早期的金融服务并不完善，服务的种类比较单一，但是给金融业的发展奠定了一定的基础。20世纪60年代初，一批国际银行家在这里设立了欧洲美元市场，随后日元市场、法郎市场、欧元市场纷至沓来。20世纪80年代以金融自由化为特点的“大爆炸”，使开放的伦敦吸引到了大量金融机构，世界上几乎所有的大型金融机构都落户于此。

伦敦金融业集群的规模非常大，是最大的国际保险中心、最大的国际外汇市场，伦敦证券交易所则是世界四大证券交易所之一。在国际金融一体化的背景下，金融的功能被日益扩展，金融行业不断地进行创新，新的金融工具、金融市场和金融技术，比如金融期货、金融买卖特权等不断涌现，金融业集群发展的内在动力也因而得到了加强。伦敦金融城CBD凭借其金融产品、工具和技术的创新，及其相关产业的全球标准巩固了国际金融中心的地位。金融城CBD之所以有强大的世界凝聚力，其独特的体制安排也功不可没。一是靠近企业的实际需求，远离政治的浸染；二是专注经济的基本规律，脱离政党的纷争。把经济基本规律作为管理宝典的伦敦金融城CBD，能够满足各行各业、不同主体的多种需求，因而吸引了全球各地的资本和人才，并成功实现了国际化发展。

1.3 巴黎拉·德芳斯CBD：进行战略开发，凸显人文主义色彩

拉·德芳斯属于法国上塞纳省，位于巴黎大都市区的西北部。20世纪50年代，经济的发展给巴黎的城市运行带来了巨大压力，为了保护城市历史文化风貌，巴黎市政府决定将所有因商务需求而建设的办公大楼集中到巴黎近郊的拉·德芳斯地区。1958年，拉·德芳斯CBD开始规划建设，规划用地750公顷，先期开发的250公顷中，有商务区160公顷[4]。经过50多年的建设，拉·德芳斯已经从巴黎郊外的一个小村庄发展成为国际知名的、最具人性化色彩的国际商务中心，成了现代欧洲CBD的代表作。如今，拉·德芳斯已不再局限于商务领域的开拓，而是将工作、休闲和居住三者融合，打造一个环境优先的宜居区域。拉·德芳斯CBD强调了新商务区与巴黎老城的空间联系，新商务区的巨型拱门创造了与凯旋门的强烈联系，使拉·德芳斯与整个巴黎融为一体。完善的设施和优美的环境，每年都可以吸引约200万游客慕名而至。拉·德芳斯的开发由政府和企业共同主导，是CBD高效率开发的成功案例。在拉·德芳斯的起步发展阶段，巴黎政府组建了拉·德芳斯区域开发公司（EPAD）。EPAD是一个半官方的组织，一方面可以参与土地的开发运营与基础设施建设，另一方面可以代表政府行使在CBD内的管理权。拉·德芳斯交通系统的设计和改造，实行全球仅有的行人与车流彻底分开、互不干扰的模式。目前，已形成高架交通、地面交通和地下交通三位一体的便捷交通系统。85%的CBD员工依靠公共交通上下班，可以说明欧洲第一商务区的交通的确非常便利。此外，拉·德芳斯为了适应市场需求，对办公楼的规划非常灵活，注重建筑物外部形态、室内空间和配套设施的多样性，从而为不同规模、不同性质的公司提供不同大小、不同类型的办公空间。同时，拉·德芳斯建有完善的配套服务设施，不仅有大、小型购物中心，还有大型会展中心，可以为区内各类企业及居民提供服务。总体上，拉·德芳斯CBD的开发体现了比较强烈的政府意志，政府也因此给予了财政和制度上的大力支持。政府对一流商务环境的营造和相关基础设施建设的投入，吸引了大量跨国公司和金融机构的入驻。

1.4 东京新宿CBD：强化政府引导，推动多种功能发展

新宿CBD是东京最繁华的地区之一，位于东京都中心区以西、距离银座大约6公里的地方。20世纪50年代，政府机关、大公司总部和商业服务设施等高度集中于东京的三个中心区，导致各类建筑高度密集、交通过分拥挤。1958年，为缓解、控制原中心区过分密集的状态，同时也为了促进周边地区的发展，东京都政府提出了建设新宿、涩谷、池袋等副中心的设想。根据1960年公布的发展规划，新宿CBD的定位是引导东京发展的具有高层次和多种功能的集聚地区。20世纪后半期，新宿CBD的楼宇经济发展取得了很大进步。建成的商务区总用地面积为16.4万平方米，商业商务楼宇建筑面积超200万平方米，40栋超高建筑形成了东京的一大景观[5]。区域内集聚了大量的以银行、保险为主业的公司总部，以及各种类型的律师事务所、会计师事务所和咨询公司。在信息产业的发展大潮中，大量网站、软件开发公司、信息服务公司、动画制作公司、文化传媒公司等现代都市产业开始向新宿CBD集聚，使新宿CBD成为日本现代服务业集聚程度最高、规模最大的地方。

新宿CBD的建设超越传统商务区的单一功能，强调多元化发展。为了确保城市规划和开发建设的高水准，政府还成立了相应的发展委员会。在建筑的设计上，新宿CBD以高层建筑为主，但同时兼顾了建筑之间的空地和绿化。新宿本来是个居住区，而且是郊外居住区与东京市中心的过渡带。所以，多功能的设计可以在完善商务功能的同时，创造更具有活力的人文空间。同时，新宿是东京都内的交通枢纽，巨大的客流往来使该地区成为各种专卖店、大型百货店、餐饮、宾馆、娱乐等服务业高度集聚的地区。在发展过程中，政府提供了几项关键性的公共服务：一是设立为地区产业发展提供服务的管理机构（比如1995年设立的地区产业振兴委员会），以制定和实现产业发展战略为宗旨，给市场主体提供必要的咨询和帮助；二是通过制定和实施强有力的公共政策，保障CBD内的消费者权益和社会治安；三是建设完善的、以人为本的基础设施，采取一系列办法来优化生态环境；四是提供产业发展的交流平台（比如新宿产业会馆），为企业提供信息发布、投资和管理咨询、商务研讨、经营讲座和培训等服务。

2 国内CBD楼宇经济发展和商务楼宇管理的主要经验

2.1 北京朝阳CBD：发展总部经济，提升产业集聚效应

1993年，经国务院批复的《北京城市总体规划》提出，在东二环至东三环之间“开辟具有金融、保险、信息、咨询、商业、文化和商务办公等多种服务功能的商务中心区。”1999年，确定了北京CBD的范围：北接朝阳路，南临通惠河，东起西大望路，西至东大桥路，面积为3.99平方公里。2001年成立CBD管委会，作为市政府设在商务中心区的行政机构。2009年北京CBD东扩至东四环路，区域面积增至7.04平方公里。2010年开始加快CBD核心区建设，集聚效果日益明显，辐射作用持续增强，已形成国际金融和高端商务为主导、国际文化传媒聚集发展的产业格局。

总部经济是北京CBD楼宇经济发展的亮点，区域内聚集了丰田、通用、壳牌等知名跨国公司近50家、占全市80%以上的跨国公司地区总部；入驻的世界500强企业约占全市的70%，即160家；入驻的国际金融机构也约占全市的70%，即252家。北京CBD以跨国公司地区总部、世界500强等龙头企业为核心，聚集了大量的金融保险、法律会计、信息服务等现代服务业。当前，高端产业聚集效应日益明显，拥有普华永道、麦肯锡等200多家世界级的高端服务业企业，聚集了三星、惠普等近百家跨国公司的研发机构。区域内有包括中央电视台、北京电视台、凤凰卫视、人民日报等在内的1800多家国内大型文化传媒企业，也有包括华尔街日报、VOA、BBC、CNN、电通广告、阳狮集团、WPP集团等在内的近200家国际传媒机构或集团。CBD内登记的外籍人口近4.4万，多元文化交融，国际交流频繁，北京50%以上的国际会议、90%的国际商务展览都在这里举办。

作为市政府统一领导CBD建设工作的协调机构，北京商务中心区建设联席会负责研究决定CBD开发建设工作中的重大事项，同时协调市各有关部门之间的关系。北京商务中心区管理委员会是市政府在CBD设立的行政机构和北京商务中心区联席会议的办事机构，由朝阳区政府代管，与联席会办公室合署办公。在市级层面，为区内跨国企业、中外大型企业，符合产业定位的重点新入驻企业开辟绿色通道，提供“一站式”服务；在区级层面，出台促进主导产业发展的政策，多角度、全方位支持金融、高端商务等现代服务业的发展，对地区总部、金融机构、大型文化企业购买或租赁办公用房给予政策上的支持；在管委会层面，成立了北京跨国公司地区总部联盟、北京CBD物业管理及地产开发企业协会、北京CBD传媒产业商会、北京CBD金融商会等，由管委会与区域内企业联合共建，搭建各种沟通和服务的平台，进一步完善CBD的现代商务服务功能。为了提高楼宇服务水平，鼓励发展自持物业，北京CBD使用专项资金给予自持物业租金补贴，带动更多的楼宇企业自持经营，积极配合CBD产业发展规划。另外，从2007年起，北京CBD开发建设了综合资源管理系统，借助区国税局、地税局、工商分局、商务委的数据支持，每月更新数据库。同时，楼宇信息员也会定期通过客户端填报数据，保证数据的安全和及时，为招商引资和经济服务提供科学手段。

2.2 上海陆家嘴CBD：采用业界共治，打造国际金融和航运中心

陆家嘴金融贸易区，也称陆家嘴金融城，位于上海浦东新区黄浦江东岸，与外滩隔江相望，面积31.78平方公里，集金融、贸易、航运、旅游、商业、会展、行政、文化等功能于一体。陆家嘴中心区，俗称小陆家嘴，是上海和浦东重要的金融集聚区和高档商务区，面积1.7平方公里，区域内高楼林立，各类金融机构集聚。陆家嘴金融贸易区由国务院于1990年批准设立，是目前唯一以“金融贸易”命名的国家级开发区。2009年，国务院常务会议通过《关于推进上海加快发展现代服务业和先进制造业、建设国际金融中心和国际航运中心的意见》，陆家嘴被确认为打造国际金融和航运中心的核心区域。

陆家嘴CBD拥有国内最为完备的金融基础设施、金融市场体系和金融生态环境，为金融机构的落地、金融交易的活跃、金融人才的集聚提供了重要平台。随着中央决定将中国（上海）自由贸易试验区扩大到陆家嘴，陆家嘴作为上海国际金融中心核心功能区的地位愈发凸显。在陆家嘴，有90多幢楼宇的税收每年超亿元，每一幢楼宇都像是“垂直的金融街”。陆家嘴CBD已集聚了800多家的银行、证券和保险等持牌金融机构，拥有上海证交所等10多家国家级交易所。中央登记结算上海分公司、中国信托登记有限公司等金融基础设施，推动了CBD内市场以人民币进行计价、交易和清算，并代表国家积极争取全球产品的定价权。同时，陆家嘴CBD加速推动航运服务业的发展进程，已汇聚了约1200家航运金融、航运保险、航运企业、海事服务、功能机构、科研教育等企业或机构。国际知名航运机构波罗的海航运交易所和波罗的海航运公会已在陆家嘴设立代表处，提升了陆家嘴在航运服务业的话语权和国际影响力。

2016年8月，陆家嘴CBD创造性地构建了“业界共治+法定机构”的区域治理框架。所谓业界共治，是指引入市场主体和社会主体的多元参与，陆家嘴金融城理事会的人选来自楼宇业主、重点企业、行业组织等多个方面，突出金融并涵盖航运、商贸等各个行业领域，充分发挥市场主体的作用，并最大程度地集合各方面社会力量。所谓法定机构，是指为了加快政府机构改革和政府职能转变，探索建立精简高效的地方治理模式，由浦东新区发起设立法定的管理服务机构——上海陆家嘴金融城发展局，通过企业化组织、市场化运作和专业化服务，来提升陆家嘴CBD发展的能力和效率。近几年来，伴随着各种新型金融平台、投融资中介机构的蓬勃发展，出现了一些高风险企业，并波及到了陆家嘴的商务楼宇。2017年4月，陆家嘴CBD开始搭建金融风险防范系统，在楼宇协会和互联网金融协会的配合下，联合政府职能部门，线上线下双管齐下，全面展开金融风险防控工作。2017年7月，《陆家嘴楼宇公约》应运而生，从源头把控、事中监测到事后处置，提出了防范楼宇金融风险的操作建议：在引进类金融企业的初始阶段，通过重点查看予以甄别；加强对已入驻类金融企业的日常监测；建立稳妥有序的事后处置机制。首批签署楼宇公约的陆家嘴商办楼宇就达55家，基本覆盖了陆家嘴金融贸易区的主要中心区。

2.3 广州天河CBD：加强产业扶持，提供精细化企业服务

广州天河CBD是继北京朝阳CBD、上海陆家嘴CBD之后的第三个国家级中央商务区，总面积20平方公里，包括天河北、珠江新城、广州国际金融城三大板块。经过近几年的快速建设发展，天河CBD已成为华南地区总部经济和金融、科技、商务等高端产业高度集聚区。特别是第16届亚运会在广州的成功举办，天河CBD以一个崭新的形象展现在世人面前。为积极建设广州世界一流城市中心区，吸引高端人才、高端产业集聚，促进产业升级、科技创新，助推企业发展，优化营商环境，天河CBD围绕资本、空间、政策三个要素打出一套组合拳。继全国首座风投大厦——中国风投天河大厦揭牌、村（社）集体物业打造众创空间和孵化器工作指引发布后，新修订的“1+1+8”产业扶持和科技创新系列政策也于2017年7月正式发布。修订完善后的“1+1+8”系列政策围绕重点企业落户、高端服务业发展、招商机构引进投资、科技创新发展、天河科技园和天河软件园发展、文化创意产业发展、高层次人才创新创业、企业注册登记便利化等8个方面，优化扶持方向、聚焦扶持领域、加大扶持力度。一是聚焦深化供给侧结构性改革，企业和人才双管齐下，推动经济转型升级；二是聚焦创新驱动发展，护航创新创业；三是聚焦构建开放型经济新体制，活化行政服务资源，构建“政策+服务”双保障。

在加大对产业政策扶持力度的同时，天河CBD从服务入手，精准把握区内企业的核心需求，加强对商务楼宇的管理：一是健全企业服务体系，开展常态化暖企行动。通过走访座谈、电话访谈、行业交流等多种形式，积极开展暖企行动，全面掌握区内企业发展情况。二是创新企业服务方式，通过管委会网站、微信平台协助企业政策申报的同时，发挥高层次人才的示范引领作用。三是做好经济运行分析工作。积极对接相关职能部门，建立定期数据交换机制；注重区域经济信息的日常收集整理，不断完善数据指标体系；主动向专业咨询机构学习，在运行分析中加入专业的市场预测信息，抓住运行分析的节点与规律，按季度撰写经济运行分析报告。此外，天河区出台了《关于优化营商环境促进企业服务工作的若干措施》，包括政务便利、专员服务、用地支持、医疗保健、子女入学、人才入户、人才公寓、人才绿卡、政策申报、交流互动和诚信认可等11条具体服务措施，为企业提供优质高效的政务服务，试图把天河打造成服务效率最高、管理最规范、综合成本最低的营商环境高地。

天河CBD管委会在珠江新城办公，并在位于天河CBD内的广州市政务服务中心开设了全市首个区级政务窗口，开通了便捷的绿色商务通道。同时，以政府购买服务的方式，向辖区内重点企业及重大投资项目指派政府事务服务专员，为企业办事提供最便捷、最贴心的一站式服务。天河区工商分局为CBD工商业务提供了专门的服务窗口，为计划进驻天河CBD的企业，并且符合注册资本在500万元人民币以上、属于天河区重点发展的主导产业、对天河区产业转型升级以及经济快速发展有较强带动力的产业企业三项条件中的一项设置了预约服务专线，配备了专门的工作人员，负责提供专业意见、受理、核准、登记助导及审核网上申请材料。天河CBD管委会也组建了专门的服务团队，为企业提供无偿代理服务，与天河工商分局进行业务对接，专门协助绿色通道服务对象办理注册业务。为更好的服务企业，天河CBD政府事务服务团队在辖区内重点楼宇中设置了“现场服务站”，派出政府事务专员驻点，为该楼宇中的企业提供涉及政府事务的咨询服务，并邀请工商、税务、质检、街道等部门派出工作人员现场咨询答疑[6]。

2.4 深圳前海CBD：实施创新驱动，升级开放合作平台

前海深港现代服务业合作区，面积为15平方公里，位于珠江口东岸，南头半岛西侧，由桂湾、前湾、妈湾三个片区共同组成。桂湾重点发展创新金融，标志性的超高层建筑群将统领整个前海湾区，成为深圳滨海新地标；前湾重点发展信息服务和科技服务业；妈湾重点发展航运服务、现代物流和供应链行业。前海CBD的历史使命是：立足全球视野、执行国家战略、建设开放平台、深化深港合作、推进持续创新、打造一流品质。2011年3月，国家将前海开发正式纳入“十二五”规划纲要。2012年7月，国务院批复《关于支持深圳前海深港现代服务业合作区开发开放有关政策》，支持前海实施比经济特区更特殊的先行先试政策。2017年5月，广东省第十二次党代会提出把前海建设成粤港澳深度合作示范区和城市新中心。当前，前海的开发开放成为深圳经济特区发展的新契机、转型升级的新推力、改革开放的新起点、粤港深港合作的新平台。

创新是前海的根和魂。近年来，前海累计出台170项改革创新举措，其中31项为全国首创，23项被纳入广东省复制推广范围，14项在深圳市复制推广。在金融创新方面，前海金融机构充分利用国家授权的“比特区还要特”的特殊政策，前海金融控股有限公司开发了国内首个私募基金信息监管服务平台——深圳私募基金信息服务平台，实现金融风险防控的创新。前海率先启动外债宏观审慎管理试点并推广至全国，四大离岸业务资格银行抢滩前海，创造性推出跨境交易服务人民币业务创新。在土地管理创新方面，2013年5月，前海土地管理改革创新要点及配套政策以文件形式正式对外发布，标志着前海的开发建设、项目落地、土地出让等工作加快推进。为提高前海土地的利用效益，实行有条件的“带设计方案”出让；为创新前海产业用地用房管理，实行“带管理方案”出让。同时，把土地出让收入扣除政策性刚性支出后的15-20%划入前海深港合作区产业发展基金，支持绿色、低碳建设项目的发展。在体制改革方面，前海大胆探索，前海管理局与招商局集团组建的深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司，积极探索政企合作建设自贸区新体制，探索以组建合资公司进行土地整备和土地资源优化配置，探索“小政府+大企业”的企业化管理、市场化运作模式。

深圳市前海深港现代服务业合作区管理局为市政府直属派出机构，于2010年2月经深圳市政府批准设立，是全国首家区域治理型法定机构，履行相应行政管理和公共服务职能，负责前海片区开发建设、招商引资、运营管理、制度创新、综合协调等工作。中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区管委会于2015年4月经广东省政府批准设立，主要负责决定片区发展的重大问题、统筹推进制度创新，建立高标准的国际投资贸易规则体系，培育市场化、法治化和国际化的营商环境，推进粤港澳服务贸易的自由化。目前，管理局和管委会实行“两块牌子、一套人马，一体化运作”，其工作理念是：相信市场的力量、相信法治的力量、相信创新的力量、相信合作的力量、相信自己的力量。

2.5 杭州钱江新城CBD：明确分工合作，成就城市璀璨明珠

钱江新城位于杭州市城区的东南部，一期占地面积约为15.8平方公里，其中的核心区占地4.02平方公里，是行政办公、商务商业、旅游观光、市民休闲的场所，也是新城内最早开始建设的投资项目。二期总面积约为7.1平方公里，定位强调城市功能的复合性，将建设成为设施完善、交通便捷、环境优美的商业与居住混合的功能区，营造高品质的工作和生活环境。总体上，一期以商务办公、行政中心为主，而二期主要为钱江新城承担居住配套和公共服务延伸作用。钱江新城集行政办公、金融、商业、贸易、信息、会展、旅游、商住等功能于一体，新城内设有市民中心、国际会议中心、杭州大剧院等大型公共建筑，金融、商务、商业等现代化大楼，高档酒店、购物中心、餐饮娱乐等配套设施。如果说西湖时代呈现的是“三面云山一面城”的秀美型格局，那么钱江新城展现的是以钱塘江为依托的现代、开放、大气的宽阔城宇。因而，钱江新城代表了新世纪杭州大都市的形象和风貌，发挥着CBD所具有的要素集聚、生产创新、综合服务等功能。

钱江新城CBD的开发，采用政府主导、企业主体、市场运作的模式。为加快推动钱江新城的建设，杭州市政府出台了特殊政策：土地出让金全额返还钱江新城，税收落地给所在区政府；钱江新城根据“资金自求平衡”的原则，通过土地资源的出让等市场化运作进行开发与建设；公建设施产权归钱江新城管委会所有，管委会拥有各类广告的经营权，负责道路、桥梁等的市场化运作。然而，管委会以规划建设职能为主，行政服务职能相对较弱。此时，CBD的成功开发与持续繁荣，在很大程度上取决于管委会和所在辖区政府之间的分工合作能否到位。实践表明，钱江新城建设发展中的政府间合作和相应的公共服务堪称表率。

为更加有效地为楼宇企业提供服务，钱江新城所在的四季青街道成立了企业发展服务中心。按照“一核两项三为四化”的运作模式，即以促进区域经济持续稳健发展为核心，以企业需求为导向、企业满意为标准、企业发展为宗旨，按照运作市场化、配套平台化、服务综合化、人员全能化的要求，不断完善“经济项目服务”+“社会项目服务”的服务体系。企业发展服务中心设立企业部、产业部、综管部、党群部四个服务部门：企业部负责招商引资、协税护税及全方位的社会公共服务工作；产业部负责楼宇产业定位、经济数据统计、对外信息发布及宣传推介等工作；综管部负责协助相关部门做好楼宇企业综合治理、民生服务、劳动保障、城市管理、消防安全等服务；党群部负责做好以党建为龙头的各类组织建设及文化发展工作。另外，四季青街道还设立服务大厅，为楼宇企业提供市场监管、国地税等一站式服务；设立楼宇综合管理服务站（楼宇警务室），做到服务与监管并举，引导辖区企业规范成长。

3 国内外相关经验的总结与启示

从国外主要城市CBD的楼宇经济和商务楼宇管理当中，可以发现几个共同点：（1）CBD的建设时间比较长。伦敦金融城CBD经历了几百年的演化，纽约曼哈顿CBD历经100多年才完全成型，即使像巴黎拉·德芳斯CBD和东京新宿CBD这类由政府规划的CBD，也大都要用30年左右时间才逐步发展成熟。（2）CBD的功能日渐多元化。成熟的CBD实现了经济发展和社会生活的有机平衡，CBD不仅是金融、商务、贸易、信息、传媒等活动高度集中的地区，同时也是具备购物娱乐、文化教育、社会服务等多种功能的地区。将商务、商业、服务有机地结合起来，避免了因功能结构单一而可能导致的CBD空心化。（3）注重CBD的整体形象。CBD不仅是商务办公的集中地，更是一座城市亮丽形象的代表。国外CBD不仅关注商务区的整体规划、商务楼宇和标志性建筑的建设，而且注重公共开放空间、绿化环境和交通景观等的城市设计。（4）政府的作用并不是可有可无。虽然不同政府采取的管理模式存在差异，有的以市场力量作为主要决定因素，有的以政府战略作为主要推动力，但各国政府都通过立法、规划与税收等手段促进CBD的健康发展，并在基础设施建设和公共服务上有不小的投入。

总体上，国内的CBD建设、楼宇经济和商务楼宇管理跟国外存在较大的差别：（1）国内CBD和楼宇经济的发展历程相对比较短。无论是北、上、广、深等一线城市，还是天津、重庆、杭州、南京等二线城市，CBD的集中开发大都只是在近二、三十年，甚至是近十几年的事情。所以，在楼宇经济和商务楼宇的管理上，正在不断探索新的经验。（2）国内CBD和楼宇经济发展的主导性力量来自政府。一般来说，在发展初期，由政府主导进行CBD的开发规划；在发展中期，由政府引导和市场自发合力推动高端要素的不断集聚；当CBD逐渐成熟后，楼宇经济的发展主要由市场机制决定，但政府依然对商务楼宇的管理和服务倾注较大的精力。（3）国内CBD和楼宇经济的同质化竞争比较严重。相对于国外CBD重在建立产业链、突出各自的产业特色，并形成多元化的功能集聚，国内CBD的楼宇经济定位总体趋同，特别是纷纷聚焦金融业的发展，都想吸引跨国公司或世界500强企业的总部，容易导致恶性竞争。（4）国内CBD和楼宇经济发展缺乏理论的强力支持。20世纪20年代，美国社会学家伯吉斯提出了中央商务区理论。从创立城市空间结构的同心圆理论开始，相关理论得到了不断修正和丰富。但在中国，CBD和楼宇经济的相关理论尚没有形成体系，还不够成熟。

国内外典型CBD楼宇经济和商务楼宇管理的成功经验，对其他地区的CBD建设与发展，打造“升级版的城市中心区”[7]，具有如下启示：

第一，完善公共交通网络，尽快营造便捷优美的商务环境。国际大都市纷纷加强交通基础设施建设，并将公共交通和步行空间作为CBD规划更新和调整的主要内容。这不仅有助于改善CBD的交通管理，还可以保持传统商业街道的魅力，强化街区特色和改善城市环境。同时，将新的公共交通和轨道系统引入核心商务区，通过天桥、建筑内的连接走廊或地下通道共同组成立体的步行系统，保证了商业街区的完整性、连通性，最大程度地方便通行。另外，通过CBD整体形象设计和环境美化运动，不断优化商务商业环境。因而，对其他地区的CBD建设与发展来说，应争取进一步增加地铁的站点布局、最大限度地开发利用地下通道和地下空间，并在优化地面公共空间布局、营造优雅大气的商务环境上下足功夫。

第二，吸引高端要素集聚，逐步推动商务区功能的混合多元。高楼大厦只是CBD的外在表象，发达的现代服务业才是CBD的核心内容，国内外成功的CBD都吸引了金融、科技、法律、财会等高端生产要素的集聚。实际上，高端要素集聚和人才流入是一个相辅相成的过程，这在北京朝阳CBD、上海陆家嘴CBD、深圳前海CBD的楼宇经济发展中都得到了很好的诠释。相比之下，很多地区的CBD建设与发展的人才储备存在明显的短板。所以，需要实施具有足够吸引力的人才政策，加大引进以两院院士、国家千人计划、省级千人计划、长江学者等为主的高端人才力度，为CBD楼宇经济的腾飞注入催化剂。同时，CBD的功能混合就是活力。其他地区的CBD需要科学设置功能配比，配套开发部分高端居住区，创造浓厚的人文氛围，从而实现CBD和楼宇经济的持续繁荣。

第三，发挥多元主体作用，使CBD成为各方参与的利益共同体。实现CBD的创新发展，需要借助包括市场、政府、社会等多方面主体的集体智慧。在国内外成熟CBD的楼宇经济发展过程中，无论政府发挥的作用是大是小、市场配置资源的力量是强是弱，政府、市场与社会之间都强调功能的耦合。因而，对其他地区的CBD建设与发展来说，管委会需要进一步调动市场主体参与楼宇治理的积极性，同时大力培育各类社会组织，并与社会组织建立良好的合作伙伴关系。在引入市场机制、创新公共服务供给的过程中，可以依托“互联网+”和智慧CBD，搭建信息共享平台，在商务楼宇内部和商务楼宇之间搭建全方位、宽领域、多层面的对话交流与协作平台，从而逐渐形成CBD发展的利益共同体。

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