城中村土地可持续利用及动态评价分析

刘桂华

摘 要：近年来，随着我国城市现代化建设步伐不断加快，城市建设规模不断扩大，越来越多的农村城镇被纳入城市规划范围内，城中村的土地利用作为城市土地利用的重要组成部分，有力保障了城中村村民的生存和区域的发展，城中村土地可持续利用进一步推动了社会经济的可持续发展。然而与之相对的是，城中村发展滞后的问题日益突出，提高城中村土地可持续利用水平，缓和人地矛盾已成为各地政府管理部门的首要任务。在城中村的改造中，合理开发和永续利用土地资源等众多问题涉及其中，所以城中村改造需要建立由资源、经济、社会系统和环境系统组成的可持续利用评价指标体系。

关键词：城中村土地；可持续利用；动态评价

近年来，随着我国经济的不断提升，日益增长的人口对土地资源有着越来越大的需求，人与资源之间的矛盾日益突出。所以，提高土地可持续利用水平能够使人地矛盾得到有效缓解。针对我国大范围的城中村改造情况，需要相关部门构建出土地资源可持续利用评价指标体系的基本框架，对城中村土地资源利用水平进行定量评价，以满足城中村改造需求，从而达到人地关系的高层次可持续协调。

城中村土地资源利用的主要特征

土地资源的公共性

土地资源属于公共资源，政府部门需要认识到土地资源对于村民生存和经济发展的重要性，不允许干预相关的利益和事务，不允许假公济私对业主权利进行侵害。目前，虽然政府一纸改造令就能拆迁、改造业主的土地建筑，并出让土地给开发商进行开发经营，但政府对业务业主的补偿标准较低，使其无法被业主或改造单位所接受，造成严重的经济利益纠纷问题。

土地资源的可评估性

近年来，随着城市建设规模的不断扩大，城中村耕地面积日益萎缩，城市中心区域的地价飙升。政府部门可以有效评估城中村范围内的土地资源，对工业生产、房地产开发、农村住宅等用地资产量进行分别量化，对各类最佳用地方式和未来能够带来的收益进行深入分析，提出转让、出租等图纸处置方案。所以，加强城中村土地资源可持续利用评价能够实现收益最大化。

土地资源的参与性

参与性是指各方当事人积极参与改造决策的制定，尤其是业主和开发商。如果在城中村土地利用中存在较多的补偿纠纷，政府需要及时改变决策，尊重业主的意愿和权益，缓和业主的抵触情况。在城中村改造中，政府要统一规划土地资源，有效利用土地资源提升城市功能和形象，改善城市环境，进一步推进城市化建设进程。

城中村改造的土地资源特性与利用系统

城中村改造的土地资源特性

第一，保障村民生存和发展的原动力。在城中村改造中，土地资源保障了村民的生活和发展，促进了生态环境和经济的可持续发展。土地不仅是自然资源，更是经济资源，在现代城市建设中体现出社会、自然和经济三方面的价值，加强对土地可持续利用评价方法的研究能够使土地的价值得到正确估算，从而通过相应政策法规的制定来实现城中村土地的可持续发展。

第二，体现土地生态资源价值。土地产生的经济效益在城中村改造中体现的是外在价值，城中村土地资源更多表现的是人们对土地自然系统的衡量，体现的是生态价值。目前城中村具有较大的人口密度和薄弱的基础设施，另外当地管理人员对土地资源的可持续利用缺乏认识，从而导致城中村土地的不合理利用。想要优化城市土地利用，需要通过科学的城市规划使土地的市场价值得到充分体现，最终实现社会价值。

第三，土地资源的可评估性。随着城市建设规模的不断扩大，城中村逐渐规划到城市核心区段，日益减少的耕地面积使地价快速增长。因此要全面评估城中村的土地资源，对村民住宅、商品房、工业厂房等地产资源进行分别量化，分析出最佳的土地利用方式，预算未来土地改造后可能获得的收益，制定出土地转让、出租、抵押等土地处置方案。所以，土地资源可持续利用评价在城中村改造中发挥着至关重要的作用。

城中村改造的土地资源利用系统

通过长期实践能够看出，城中村改造土地资源可持续利用的目标是对当地土地资源进行全面了解，通过对低效土地、闲置房屋等土地资源进行整合，盘活农村存量土地，提高土地资源使用率，促进土地集约利用，确保当地经济在土地改造后呈现出可持续增长趋势。城中村改造土地资源可持续利用评价的任务是在开发利用特定土地的方式下，在土地资源可持续利用的基础上分析衡量土地的可持续性。相关部门需要结合当地实际情况从经济、环境、资源、社会四个方面建立城中村土地资源利用系统模型，并对土地利用系统的可行性和有效性进行分析，推动农村土地资源高效利用和绿色发展。

建立城中村土地资源可持续利用评价指标体系

为了使城中村土地利用系统各个子系统之间的相互协调作用得到全面体现，相关部门需要根据实际情况建立城中村改造土地资源可持续利用评价指标体系，体系项目包括16个评价指标和48个评价因子。

城中村改造土地资源可持续利用的动态评价

在城中村发展中，土地资源可持续利用作为基础保障，通过科学评价城中村土地的利用系统能够对土地资源开发利用的持续性或非持续性进行衡量，完善评价指标体系，建立土地可持续利用评价模型，结合自然环境、经济、社会等各方面因素，动态评价土地经济系统、土地社会系统、土地资源系统以及土地环境系统。

项目评价目的

土地可持续利用评价主要是通过对城中村土地利用方式的合理性进行科学评价，将客观依据提供给土地规划调整和管理措施制定，对城中村土地资源利用的可持續性进行定量判断，为土地资源可持续利用政策和措施的制定提供科学依据。

第一，对城中村土地生态环境进行改善。现如今，随着城市经济的快速发展，城中村受到一定影响，虽然城市发展对城中村土地利用结构的变化起到推动作用，但是所造成的污染很难集中处理，造成城中村环境持续恶化，所以很有必要进行土地的社会环境评价，通过评价能够及时查出污染源，对其进行分析后采取有效措施进行治理，避免环境污染扩大化。

第二，对城乡建设与农业生产争地的矛盾进行协调，随着现代化城市建设规模的不断扩大，建设用地越来越紧张，其对城中村土地有着越来越强烈的需求。城中村土地在城市化进程中表现为耕地大量减少，结构日益复杂，面积持续萎缩，土地的可持续利用直接影响着城市未来的发展。

项目动态评价流程

城中村土地资源可持续利用评价过程一般分三个阶段：

第一阶段是对改造项目的评价目标进行明确；第二阶段是对城中村土地利用系统进行分析，全面评价资源、社会、经济以及环境的利用性，期间制定土地资源利用方案解决协调性差的评价结果，对于具有良好协调性的评价结果可适当采取优化措施，最后提供土地利用评价结论；第三阶段得出评价结论，对城中村改造土地资源可持续利用水平进行判断，根据判断结果提出相应的建议和改造措施。

城中村土地资源可持续利用动态评价方法

现如今，相关部门基于综合评判模型和协调度模型两类对土地资源利用进行评价，而这些模型的静态评价基本上是以时点数据为基础。通过研究分析可知，城中村改造动态系统具有较广的牵扯面、复杂的结构、较长的时效性以及不完整的信息等特点，其土地资源利用适合应用于灰色系统理论描述中。本文在建立城中村土地资源可持续利用的动态评价模型时，主要以灰色系统理论的多维灰模型为基础建立起来的。

结语

综上所述，本文围绕城中村土地资源可持续利用动态评价模型，提出了城中村改造土地资源的可持续利用目标，分析了城中村改造的土地资源特性与利用系统，探讨了项目动态评价流程。但该指标体系未经完善，仍需要在今后的实际研究中进行调整，以便用于今后对城中村土地可持续利用及动态评价的分析研究。

（作者单位：上蔡县国土资源监察大队）

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