为民办事，推动房屋维修资金便捷安全使用

文/李加福

习近平总书记指出：“人民对美好生活的向往，就是我们的奋斗目标。”近年来，盐城市房管局物业管理部门始终坚持把广大人民群众的根本利益牢记心中，针对过去居民物业维修资金申请难、周期长，维修不及时，有的小区甚至居民投诉上访现象不断的实际情况，深入调查研究，摸清情况，分析原因，了解群众所需所盼。创新思路，从维修资金管理体制机制入手，深化改革，破除一切不合理的旧规章，着力打造高效便民、监管到位、维修质量有保障的新的制度体系，实现了统一归集、监管有力、专户存储、分账到户、安全便民的目标。江苏省住建厅这样评价盐城市房管局新的维修资金使用监管工作体制：“围绕高效规范、便民利民，在维修资金使用管理方面深化改革、大胆创新，相关做法在全省住宅专项维修资金使用管理工作中处于领先地位，具有借鉴意义和示范作用。”

一、完善政策配套，健全制度体系

房屋专项维修资金的使用管理，事关千家万户的切身利益和住房安全，事关社会和谐稳定。为了把这一利民便民举措好事办好，实事办实。我们既坚持依法行政，促进改革工作循法有据，出台维修资金的归集、管理、使用等方面的规范性政策制度，同时又建立接受严格监督考核的应急维修专业队伍名录库，保证维修质量。

（一）调整交存方式

为更好地防范维修资金被占用和流失风险，我们将维修基金由开发单位向业主代收代缴逐步过渡到由购房业主直接到市房产政务服务窗口缴存。对新开发的楼盘，在商品房买卖合同中明确维修资金由业主自行缴存，开发单位及其他单位和个人不得代收，从源头控制风险。对排查出有稳定风险的已开发小区进一步做好矛盾化解工作。

（二）把好归集关口

维修资金由开发单位代收代缴调整为购房业主直接缴存后，一方面根据不动产登记改革的新政策新要求，积极协调市国土部门，科学设定维修资金归集把关环节，在房屋登记办证时，将维修资金缴款凭证作为新建商品房登记办证申请材料的必收要件，确保维修资金归集到位，另一方面针对房地产市场的新变化新情况，适时组织开展维修资金拉网式排查催缴，加大抽查、检查力度，建立维修资金清查、追缴制度，采取不定期检查、重点抽查等措施，加强对开发单位维修资金代收代缴情况的核查，避免资金被占用和流失，为维修资金统一归集上紧安全阀。

（三）延伸服务窗口

为适应改革发展新形势，顺应群众需求，主动策应不动产登记办证窗口的分区设置，将维修资金归集服务向基层延伸，在原房产政务服务大厅4个窗口的基础上，在主城区各区行政服务中心增设维修资金归集服务窗口，让广大业主少跑路，方便群众就近办事。升级完善维修资金管理软件系统，开发网上业务查询系统，推行窗口服务要件扫描，确保归集业务规范安全。

（四）建立应急维修专业队伍名录库

为规范维修资金使用应急维修行为，便于申请人择优选择合格维修队伍，代管机构专门与质监、建设、审计、造价、消防等相关主管部门对接协调，公开确定一批社会信誉好、专业能力强的维修单位以及工程造价审计监理等中介咨询机构，建立了专业队伍名录库，并制定出台了《房屋专项维修资金使用专业队伍备选名录库管理规定》，以受益业主对专业队伍服务满意度为主要内容，结合维修及时率、工程质量等对入库单位进行监督考核，接受广大业主评议，考核合格单位获得延续服务权，不合格单位则从名录库中撤出，营造更加公平、有序的市场竞争环境。专业队伍名录库的建立实施，有效地提高了应急维修服务的使用效率，增强了使用透明度，强化了监管，保证了施工质量，提升了服务水平和业主满意度。

（五）加强宣传引导

几年前，业主在交存维修资金时，往往因急于办理交房入住或房产登记手续，对资金用途、如何使用等相关政策及方法知之甚少，有的甚至完全不知晓。为了让每一位业主知晓自己的合法权益，特别是了解市房管部门的改革措施，我们加强了宣传引导力度：一是编印宣传手册。将相关政策与法规、资金用途与权属、新制度下维修资金归集途径、流程与标准、使用范围与方法等，编印成宣传手册，发送到各个老旧小区。二是制作申请使用样本。根据应急使用和日常使用，分类梳理申请使用所需的材料，细化申请使用业务流程，方便居民申请使用。三是强化新闻媒体宣传。与当地电视台、报纸等主流媒体合作，每月推出一期维修资金专栏；请电视台制作宣传短片，以业主视野，通过情景模拟，使居民了解维修资金使用从申请到验收拨款全过程。通过宣传，提高了广大业主对维修资金归集使用的知晓率，方便了业主，更维护了业主的合法权益，赢得了广大业主的理解、支持与称赞。

二、增强服务意识，构建绿色通道

（一）建立统一受理平台

为切实方便业主申请使用维修资金，建立了市区维修资金使用统一应急维修服务平台，设立了专门的受理电话，实行统一受理、分级响应、集中管理、统筹实施的新服务机制。市级部门开辟应急处置绿色通道，在非法定工作日，落实专人值班。属应急维修范围的，则由区住建部门直接受理，或通过市级平台绿色通道实施应急维修，确保将受益人损失降到最低。

（二）优化办理流程

对维修资金使用申请符合应急维修条件的，实行“四同步”，即同步申请、同步维修、同步监审、同步公示，充分发挥维修资金修急解危的功能。与此同时，建立维修资金专业队伍备选名录库抽取软件系统，对应急维修实行现场勘察受理上传、现场随机抽取确定维修单位、现场派单维修单位，减少群众“跑腿”，实现了申请便捷、应急提速、流程优化、监审及时、公开透明，帮助居民群众好办事、快办事。

（三）推进“互联网+物业维修”

建立应急维修网上报修平台，实行维修资金支出网上无纸化申请，业主可直接拍照上传需维修的内容给物业服务企业，企业初步判断属维修资金使用范围的，则立即上传给代管机构，由代管机构委托区、街道现场审核处理。建立维修监管平台，工程维修和验收过程中，审计、监理等中介机构和业主、物业企业可通过维修监管平台实时传输相关图片及资料，对维修实行全过程监督评估，规范维修单位及中介机构服务行为。

三、推进重心下移，上下联动监管

为了从体制上保证广大业主能够好办事、快办事，市房管局积极推动“放管服”改革，把业主房屋维修资金的申请使用审核权，由市房管局下放到各个区住建（房管）部门行使，并加强了事中和事后的监督管理与服务工作，确保了业主物业维修资金申请使用高效便捷。

（一）下放使用审核权限

针对维修资金使用涉及广大业主群众切身利益的特点，下移审核权限，精简办事环节，将维修资金日常使用的受理、审核、指导、协调等具体工作委托给各区住建（房管）部门、街道办事处负责。属维修资金使用正常维修和应急维修范围的，由区级住建部门直接受理，属地街道现场勘查和初审，区住建部门审核把关，让广大业主在家门口即可申请办理使用维修资金手续。

（二）建立综合监管机制

为加强维修资金使用事中、事后监管，将申请使用维修资金纳入所在区及街道社区物业管理日常监管范畴，统一考核。建立市、区、街道、社区四级综合监督机制，堵塞制度漏洞。各级各部门职责分工明确，对资金申请、维修施工、工程验收、公示公告、审计结算全过程进行立体监督。与此同时，还将审计、监理等中介机构服务费用与施工单位维修工程款分开结算，推行维修施工质量保证金等制度，以此推动维修资金的使用更趋公开、公平和公正，有效防范了冒领、套取维修资金等坑害业主的现象发生。

（三）强化部门协作

住宅小区中涉及电梯、消防、智能化等的专业性较强的公共设施设备，分别由不同的职能部门监管。为此，我们主动与相关职能部门沟通协调，联合成立专家咨询委员会，不让任何一个职能部门缺位，共同担责，一起做好服务工作。在维修前分析故障原因、鉴定维修项目，维修后现场评估工程质量，出具验收意见，避免因代管机构专业能力欠缺引起的误判，提高了特种设施设备维修效率，防止虚增虚报维修金额。