重庆房地产业供给侧结构性改革思考

■ 孙秋兰 白佳飞 闰记影

重庆房地产市场将由增量市场为主过渡到增量与存量市场并重的发展新阶段；存量市场所衍生的房地产经纪、资产管理、物业管理等相关服务业发展空间巨大。

本文在分析“十二五”时期重庆房地产发展概况的基础上，总结了当前重庆房地产市场的几个特征，即当前重庆房地产市场尚未完全突破发展的初级阶段，房地产业的发展与宏观经济协调性较好，房地产业的发展逐步契合区域发展定位，但支撑重庆住房市场的原动力为自住型需求。“十三五”时期重庆房地产市场若想取得突破性发展应在注重传统土地、劳动力两大要素改革的同时，回归住房居住属性，即深化土地供给改革，充分利用现有“土地资源红利”，加强房地产用地供应全过程监管；加强房地产开发效益匹配，着力引导企业提供有效供给；深化住房制度改革，进一步打破束缚房地产业健康发展的瓶颈；积极创造“新人口红利”，提高新型城镇化进程带来的人口素质，着力吸引高素质人才留/来渝发展，提高城市核心竞争力。

一、“十二五”期间重庆房地产发展概况

（一）基本建成“市场+保障”的住房供应体系

“十二五”时期，重庆充分发挥保障性住房保障民生的作用，实现商品房之外的公租房、廉租房、经适房等各类保障性住房并轨运行，建立以公租房为核心，打破城乡和户籍差别，全面覆盖进城农民工、新生代大学生和住房困难群众等买不起商品住房的中等收入以下“夹心层”和廉租房保障对象的住房保障体系。全市累计开工建设公租房69.2万套、4475万平方米（主城区60万套、远郊区县9.2万套），累计入住23.2万套，城镇住房保障覆盖率达20%。

（二）房地产市场运行总体平稳健康

一是房地产开发投资规模稳步扩大。“十二五”时期，重庆房地产开发投资累计完成14918亿元，总量较“十一五”时期扩大1.8倍。二是房地产开发投资增速回归新常态。“十二五”时期，重庆房地产投资开发年均增速18.3%，较“十一五”时期低15.6个百分点。受经济新常态的影响，2015年房地产开发投资增速3.3%，较全国高0.8个百分点。三是房地产开发投资结构进一步优化。在渝企业逐渐适应市场需求，适度调整产品结构，加大住宅投资力度。“十二五”时期，累计完成住宅投资10031亿元，较“十一五”时期扩大2.0倍；占房地产开发投资比重67.2%，高于“十一五”3.4个百分点，有效改善了居民的居住条件和生活水平。四是商品房消费升级。“十二五”时期，重庆主城新建商品房成交量位居四个直辖市榜首，共成交10737万平方米，年均增长2.7%。五是商品房消费结构发生积极变化。由于现代服务业的快速发展，购房者对商业商务地产的消费投入不断增加。“十二五”时期，重庆非住宅共成交1281.91万平方米，占全部商品房销售面积的29.5%，比“十一五”时期扩大1.7倍。

（三）房地产企业综合实力增强

“十二五”时期，随着房地产调控政策的持续影响，重庆房地产发展进入调整期，房地产市场、土地市场的管理日益规范，房地产开发企业的规模化、品牌化、集团化程度也逐渐提高。到“十二五”期末，重庆房地产开发企业3169家，中小企业较“十一五”末减少462家。一、二级资质占比达24.3%，较“十一五”末增加7.1个百分点。房地产企业累计到位资金22152亿元，是“十一五”的2.9倍，年均增长11.9%。其中，自筹资金和其他资金（包括定金和个人贷款）累计17097亿元，占到位资金的比重由2010年的76.6%上升至2015年的78.1%，房地产企业投融资能力增强。

（四）房地产业对经济社会的发展贡献更加突出

从经济增长看，重庆房地产业增加值从2010年的266亿元增长至2015年的847亿元，年均增长26.0%，占GDP的比重从2010年的3.4%增加至2015年的5.4%。从税收贡献来看，随着房地产业的发展，各级政府通过土地出让金、直接、间接税收获取了大量的财政收入。2015年，重庆实现房地产营收415.7亿元，较2010年增加1.3倍，占全市地方税收的比重32.1%，较2010年提高0.2个百分点。从就业贡献看，房地产业的快速发展直接创造了大批就业机会。同时，由于对上下游关联行业的强劲带动作用，房地产业间接地带动了建筑、建材、装饰、家电等相关行业的就业。2015年末，重庆建筑业从业人员达177.17万人，较2010年末增长37.8万人，增长21.4%。从改善居住条件看，重庆房地产市场的发展，有效改善了居民的居住条件，提高了居住质量，改善了人居环境。“十二五”期末，全市城镇人均住房建筑面积35.2平方米，较期初增加4.5平方米。

二、现阶段重庆房地产市场的几个特征

（一）重庆房地产业尚未完全突破发展的初级阶段

根据14个经济合作与发展组织（简称OECD）成员国的研究成果，若一个地区房地产业增加值占GDP比重介于4%～6%之间，人均GDP水平均低于3000美元，则该地区房地产业发展处于初级发展阶段；人均GDP超过3000美元、房地产业增加值占GDP的比重超过6%，则该地区房地产业为快度发展阶段；人均GDP达到18000美元以上、房地产业增加值占GDP比重至少8%，则该地区房地产业为高级发展阶段。截至2016年底，广州、深圳房地产业已迈入高级发展阶段，北京、上海、南京和西安处于快速发展阶段，重庆则处于尚未完全突破发展的初级阶段。相比一线城市和同级别二线城市而言，重庆房地产业仍具有较大发展空间（如图1所示）。

图1 2016年重点城市房地产业发展阶段坐标图

（二）房地产业的发展与宏观经济协调性较好

运用统计学原理，对近十年来重庆市房地产业与宏观经济协调性的三个指标，即房地产开发投资增长率与GDP增长率的比值、房地产开发投资额/固定资产投资额、新建商品住宅建面成交均价增长率/城镇居民人均可支配收入增长率进行综合处理，得出“十二五”期间重庆房地产业与地区经济的协调性较好的结论。2016年，受新常态经济的影响，维持近10年的重庆房地产业与地区经济的协调性被打破，但仍处在可控区间（如图2所示）。

图2 重庆市房地产业与宏观经济协调性监测图数据来源：重庆统计年鉴

（三）房地产业的发展逐步契合区域发展定位

根据区域发展定位，主城区为商品住宅和商业办公的集聚区；渝西地区为以提高城镇化率、增加城镇人口为目标的商品住宅承接地；渝东北地区和渝东南地区则是以物流、仓储类等相关的房地产业和旅游地产业的市场。2014年以来，主城区商业商务地产开发投资建设和销售速度加快，非住宅投资占全市房地产开发投资的比重、非住宅成交量占全市成交量的比重分别较2011～2013年提高2.3个百分点和1.7个百分点；渝西地区商品住宅投资开发建设和销售速度加快，住宅投资和成交量分别占全市的比重较2011～2013年分别提高0.2个百分点和2.5个百分点，与区域发展定位吻合。

（四）自住型需求成为支撑重庆住房市场的原动力

一方面，2011～2016年重庆城镇人口增加302万人，常住人口增加129万人；城镇化率由55.0%提高至62.6%，增长7.6个百分点，说明本地住户的城镇化驱动自住型需求的产生。另一方面，2011～2016年重庆主城新建商品住宅外地购买对象占比平均仅为13.8%；截至2016年底，外地来渝人口157万，较一线城市和同级别二线城市数量偏低（如表所示，见下页），说明外地来渝投资炒房的成份较低。

三、“十三五”时期重庆房地产市场发展研判

“十三五”期间，在全市经济增长趋势和城镇化进程等外部环境不发生根本变化的背景下，重庆房地产业将继续发挥规模优势、联动优势，为未来几年经济发展持续提供重要动力。房地产市场将由增量市场为主过渡到增量与存量市场并重的发展新阶段，市场增量规模基本维持在“十二五”时期水平；存量市场所衍生的房地产经纪、资产管理、物业管理等相关服务业发展空间巨大，对整体经济的贡献将更为稳定；旅游、养老、避暑休闲、规模化租赁等新业态将成为房地产转型发展的新方向。

截至2016年底全国十大重点城市外来人口数量表

（一）从供给来看，重庆房地产将平稳发展、稳定增长

“十三五”期间，重庆房地产投资额将累计达22500亿元，占固定资产比重继续维持在25%左右，年均增速保持6%以上；房地产业增加值将累计完成5100亿元，占GDP比重维持在5%左右；房屋累计新开工面积21500万平方米，其中，商品住房累计新开工20600万平方米；房屋累计竣工面积34400万平方米，其中，商品住房累计竣工27000万平方米。

（二）从需求来看，商品住房增量规模将维持在“十二五”时期水平；成交价格会阶段性上浮，但将保持在合理可控区间

“十三五”时期，重庆将累计新增商品住房需求约27000万平方米，年均新增约5400万平方米；“一区两群”新建商品房累计销售面积比将稳定在4∶1左右；在供给收紧、投资需求增加的情况下，价格确会适度上涨，但多年的低房价使得大部分本地人的自主需求完全释放，未来数年内，需求没有大幅增加的可能，价格的涨幅主要取决于土地供给的宽松度。

四、政策建议

深化重庆房地产业供给侧结构性改革要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，在注重传统土地、劳动力两大要素改革的同时，回归住房居住属性，加快房地产长效机制建设，提高重庆的核心竞争力。

（一）深化土地制度改革，充分利用现有“土地资源红利”，加强经营性用地供应全过程监管

一是深化土地供前监管，规定房地产开发企业购地资金中自有资金的比例，因地制宜设定土地竞拍条件，严防“炒地”“囤地”“地王”等现象发生。二是加强供中监管，提高土地出让合同违约处罚力度，确保合同执行到位。三是完善供后监管，严格执行以土地出让合同为核心的房地产开发监管机制，保持房地产开发投资稳定。

（二）加强房地产开发效益匹配，着力引导企业提供有效供给

坚持住宅用地供应速度与人口城镇化进程相匹配，坚持商业营业用房土地供给与社会消费品零售总额相匹配，坚持办公用房土地供给与城市产业发展阶段相匹配；鼓励企业顺应群众对美好生活的向往，注重应用新技术，如环保型建筑材料、节能型建筑设计等，加大产品创新，从仅提供居住空间，转向提供高品质的生活方式，促进房地产业与健康医疗、旅游休闲、社区服务融合，增强房地产供需配比的科学性。

（三）深化住房制度改革，进一步打破束缚房地产业健康发展的瓶颈

一是搭建房地产大数据平台，整合土地、住建、物价、银行、融资机构、担保机构、公积金中心、工商、税务、公安等与房地产有关的数据，建立数据共享机制，提高房地产市场的监管能力。二是在做好公租房分类盘活、统筹保障工作的同时，在工作密集和人口集聚区域加快培育发展住房租赁市场，支持城镇存量住房租赁利用，鼓励和引导群众“住房梯级消费”。三是取消房地产开发项目公司制，开通企业兼并重组绿色通道。四是允许按规定税前扣除房地产开发企业开发成品住宅发生的实际装修成本。

（四）积极创造“新人口红利”，提高新型城镇化进程带来的人口素质，着力吸引高素质人才留/来渝发展，提高城市核心竞争力

一是加快落实非户籍人口在渝落户政策的同时增加人力资源教育投资，分类实施新市民职业技术培训，提高新市民技术素质。二是集中打造高档住区，吸引高端人才扎根落户。三是进一步完善现有公租房基础配套设施和配租制度，提高人才住房的保障率。四是终止主城区首套房按揭财政补贴政策，对来/留渝高校毕业生给予购房补贴、减免契税、降低首付款比例等优惠政策增强其落户意愿。