新时代租售并举住房制度的构建

■ 汪利娜

深化供给侧结构性改革，完善住房供给和保障体系，优化供给结构，提高有效供给，才能解决住房供给与需求的不充分、不平衡的问题。

党的十九大报告明确指出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，这不仅为未来住房制度改革和产业发展指明了方向，也是实现“让全体人民住有所居”宏伟目标的重要举措。

回首过去30多年的住房制度改革，城镇住房从严重短缺，人均居住面积3.6平方米到今天城镇住房自有率达到87%，人均居住面积36.6平方米（建筑面积40.8平方米），居民住房环境的改善有目共睹，成绩斐然。

但随着中国特色社会主义进入新时代，人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾越发突出。这种不平衡不充分在住房领域具体体现在：一是人口净流入的大中城市百姓能买得起的普通商品住房供给不充分，高房价使越来越多刚需群体可支付能力下降。二是面向中低收入群体的保障性住房供给不充分，特别是以往政府虽兴建了大量保障房如经适房、限价房，但分配机制混乱和可上市交易导致骗保、寻租、闲置、出租经营和转售获利的现象屡禁不止，使得政府掌控的保障房资源和供给逐年锐减。三是伴随着户籍制度改革破冰、城市化进程加快，面向大量流动人口和新市民的租赁住房供给不充分，特别是大城市租赁住房供给严重短缺。而这三大住房供给的不充分是在城镇住房高库存（去库存一年多现在仍有3亿多平方米待销售住宅）的背景下产生的，表明在总量供给的过剩情况下，城市间（大中小城市）供需的不平衡，住房产品（租与售，普通与高档、户型、面积、价位和区位）等结构上供需不对称、不平衡，也是严重影响居民住房条件改善不可忽略的因素，其深层次原因是房地产企业热衷盲目投资、投资结构错配。

要解决上述住房供给与需求不充分、不平衡的问题，新时期就要有改革的新思路、新作为。按照党的十九大精神，就是要深化供给侧结构性改革，完善住房供给和保障体系，优化供给结构，提高有效供给，即增加居民需要的、满意的和可支付的住房供给。

一是深化土地制度改革，构建多元住房供给主体。中国住房制度改革之初是靠打破住房供给单一公有制，靠商品化和市场化的改革营造了政府、单位、房地产开发企业和个人多元供给主体，由此将大量社会资本引入住宅领域，这不仅创建了一个全新的产业，还造就了一大批有产者，使城镇居民告别住房短缺，实现住房小康。但现有的住房供给主体并不完善，受传统城乡二元土地制度的制约，农村集体和农民长期被排斥在城镇住宅市场之外，他们有闲置的建设用地、宅基地和住房，却只能被政府征用，或以小产权房的形式存在着，或无视集体产权成为大城市疏解整治拆除的对象。而城市要发展、要扩张、要做大做强，城市人口的聚集就需要有维系其生存与发展的住房，与所有的经济活动一样，这都需要以土地为载体。缓解城市土地供给不足的难题出路有两个：一方面是提高城镇存量土地利用率和人口密度；另一方面是开疆扩土，利用农村的建设用地。近期，国土部和住建部推出《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，就是引导农村集体经建设用地合理合法有序地进入城镇建设用地市场的良好开端。打破城乡二元土地制度和二元住宅市场的藩篱，构建城乡统一的建设用地市场和住宅市场，让农民在符合自己意愿、城镇发展规划和土地利用规划基础上，将农村建设用地和宅基地以有偿出让、作价出资（入股）、租赁、联营、抵押等方式进入城镇住宅市场，符合党的十九大“保障农民财产权利，壮大集体经济”的精神，让农民、农村集体成为城镇住房供给一个新的主体，有利于增加租赁住房的供给，优化住房的供给结构，加快建立租售并举的住房制度。同时，可以让农民分享城市化中土地增值的收益，加快城乡一体化、现代化。

二是增强改革系统性、整体性、协同性，推进租售并举住房制度。租赁房一直是中国住房市场的一个短板，这一方面是以往“只售不租”的政策偏好所致；另一方面是租房供给不足、租售不同权，功能不健全导致租房无法得到消费者的青睐。要补齐这一短板，构建租售并举的住房制度，不仅需要深化城乡土地制度改革，由于租赁房投资资金需求量大、回收期长，更需要长期资金和税收政策的扶持。显然，租售并举住房制度不是简单地增加租赁房供给的数量，要让承租人住得安心、住得满意，与购房人一样享受平等的公共福利，如子女入托、上学等，还需要深化户籍制度改革、义务教育和公共服务供给制度的改革。多项改革协同并进，才有助于推动租售并举住房制度改革，让租售同权变为现实。

三是引入长期机构投资者。长期以来，我国住房租赁市场多以个人出租房为主，缺少规模化、规范化、长期机构投资者，我国这类投资者比例尚不足3%。政府应通过政策指引和扶持等方式，积极引导房地产企业和专业化机构进入租赁市场，形成政府政策指引、社会参与和企业化运作的租赁住房供给模式。如今一些大型房地产企开始涉足长租公寓，租赁住房资产证券化Reits也在试水，阿里、京东和腾讯等互联网企业也开始进军租赁房市场。长期机构投资者的介入有助于提升租赁房品质，实现租房无押金、搜寻无成本、缩小空租期，还有专业的维修管理、严格的安保系统、专业保洁和代收快递等服务，这些都将从根本上提升租赁品质与服务。

总之，只有深化土地、金融、税收和公共服务体制改革，充分激发市场的活力，才能有助于构建租售并举的住房制度。