农村宅基地“三权分置”改革将带来哪些红利

一场与土地有关的改革,将影响所有人。

“我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。”国土资源部部长姜大明在2018年全国国土资源工作会议上的表态引来许多关注。

所谓宅基地,指的是村集体给本集体内部村民使用的、用来建房的土地。宅基地的“三权分置”指的是落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权,适度放活宅基地和农民房屋使用权。

姜大明还表示,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,“政府将不再是居住用地唯一提供者”。无论是对农村还是房地产市场而言,“三权分置”改革所撬动的红利和机会远超土地本身。

盘活宅基地 带动乡村振兴活力

当前,在许多欠发达地区的乡村,因为进城务工人员增多,大量宅基地长期闲置。如何盘活和利用这些宅基地资源,是一项关乎乡村振兴和农民收入的重要问题。

“现在,已经到了将土地增值收益、资源配置更多投向 ‘三农’的时候了。”姜大明在上述会议中提到,实施乡村振兴战略,用好土地是基础,增加投入是关键。宅基地所有权、资格权、使用权的 “三权分置”被摆上了乡村振兴工作中的重要位置。

2017年年底召开的中央农村工作会议指出,要“破除一切束缚农民手脚的不合理限制和歧视”,将完善农民闲置宅基地和闲置农房政策,以及承包地“三权分置”、农村集体产权等制度。而在今年1月17日举行的国务院常务会议上,也特别提出了允许利用宅基地建设生产用房,创办小型加工项目,推动返乡人员创新创业。

“过去这块地这不能用那不能用,有种种限制,只能在村集体成员之间流转,而集体成员 ‘一户一宅’,流转的可能性很小。”中国农业大学农民问题研究所所长朱启臻教授告诉中国青年报?中青在线记者,宅基地的长期闲置影响了农民的财产性收益,而尽快、适度地放开,并且推进 “三权分置”,有利于农民增加财产性收入,遏制乡村衰败。

在姜大明的要求中,各地在改革试点中要认真开展宅基地 “三权分置”特别是农户资格权的法理研究,探索宅基地 “三权分置”的具体实现形式。而通过此前在一些地方的试点,或许可以窥见宅基地 “三权分置”的具体做法和成效。

此前,我国在33个县 (市、区)开展了完善农村土地制度的改革试点,调整实施关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。

浙江省义乌市是这批试点的典型案例之一,尤其在宅基地 “三权分置”改革中积累了不少经验,逐步探索建立了相关制度体系。从农村宅基地“取得置换、抵押担保、产权明晰、入市转让、有偿使用、自愿退出及民主管理”7个方面创新制度,赋予农民更多财产权利。

据当地媒体报道,义乌市现已有3 160户农户累计退出农村宅基地,建筑占地面积27.66万平方米;24家金融机构累计发放农民住房抵押贷款6 763笔,贷款金额32.23亿元,占全国试点地区总量的1/3以上。

朱启臻认为,宅基地 “三权分置”等改革措施也是将使用权、资格权赋予农民,这将带来更大的活力和改革机会。 “乡村振兴就是要给农民更多的权利,让他们自己根据实际情况去处置他们的宅基地。”

土地供给多元化 撬动更多改革机会

事实上,在城乡距离逐渐缩小的今天,宅基地 “三权分置”改革所带来的利好还不仅限于乡村,还将撬动更多改革机会。

姜大明在全国国土资源工作会议上说,要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况,研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,完善促进房地产健康发展的基础性土地制度,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度。

宅基地,是目前农村集体建设用地中的 “大头”。有统计显示,我国约有19万平方公里的农村集体建设用地,其中宅基地约占13万平方公里。在城市建设用地,尤其是大中城市的土地市场总体趋紧的背景下,包括宅基地在内的农村集体建设用地被准许用于建设租赁住房试点,将带动住房市场的改革进程。

“这条政策的创新之处,就是让城市的需求与周围农村的供给可以在一定程度上对接。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为,这类改革措施理论上会增加城市土地供应,有助于控制房价上涨,实践中的作用大小还要看由此带来的商品房总量,特别是农村租赁房总量的增加幅度。

首都经济贸易大学教授赵秀池表示,在农村集体建设用地上建设的住房享有的是不完全产权,更多的是让渡一定期限的使用权用于出租,虽然对商品房市场影响有限,但为老百姓提供了更多的住房选择。

此前,国土资源部、住建部已经在北京、上海、南京等13个城市部署开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。在试点城市,村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,国土资源部鼓励集体用地建设租赁房,有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性。这13个试点城市基本都属于国有土地相对紧张的一二线城市,部分区域存在城中村等集体土地,如果部分进入租赁市场有利于房源供应,也有利于城中村改造。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,此类政策思路或许是对集体建设用地尤其是宅基地的 “解放”,利于部分大城市周边宅基地的盘活。但也有两个底线:土地属性不改变,还是属于集体建设用地;允许租赁住房产品先探索,其他产品类似普通住宅是否跟进还要看后续改革的进度。