不动产交易登记行业信息化建设构架探讨

汪永明

探讨不动产登记行业信息化建设构架，应该先说核心业务那一层，因为任何行业的信息系统建设，首先需要的是核心业务，没有核心业务系统，就没法办理业务。我们的行业信息化涉及四类核心业务：房地产交易、不动产登记、不动产客体管理、档案管理。

这四类核心业务应该分别建设各自的业务系统，并且分清系统边界，系统间的交互通过接口来完成，而非通过耦合业务来完成。举个例子：客体的现状调查结果和权属登记结论存在差异的，我们不能因此拒绝受理新的登记，因为两者的业务是不相关的，登记依据的是登记簿的现势情况。信息可以互通，但业务不能耦合。

核心业务系统解决的是主干业务需求，应该设计得轻量化，目的是稳定。轻量是指这些系统的功能应该简洁，简洁到基本业务能够办理就够了。比如不动产登记这个核心系统，我们可以只设计一个登记簿的功能，最多加上“受审缮发”，这四类业务有明确规定的流程。搞机械设计的朋友们知道，机械原理越简单的东西，越不容易出现故障，越稳定。镰刀的故障率大大低于联合收割机，信息系统也是这样。

客体管理系统也是本行业的核心系统，需要独立于交易、登记系统建设。这在交易和登记职能分设的地区尤为突出，住建部门建一套楼盘表，登记部门再建一套楼盘表，这样会出现数据一致性的问题，而且也会增加维护楼盘的工作量。把权属调查、现状调查、客体备注信息，甚至是基础地理要素都放在客体管理系统里，交易、登记系统分别使用它，这样就能解决这个问题。

我们还需要一些基础手段来支撑核心业务，就是图1最下面那一层。

比如身份认证，它应该是一套通用的系统，不但可以为登记系统的面签提供身份认定服务，还可以为档案系统的依申请查询提供身份认证服务。这一层的信息系统其实是工具，为别的系统提供基础服务的工具。

核心业务系统解决的是“能办完”，但要“办得好”，则需要对办理行为和管理行为进行研究。我们在核心业务系统之外设计了一组关于“办事事务”的系统，这些系统都是为了提升用户体验，提升便捷化程度，改进管理效率，落实“放管服”精神。

这里面起码包含了三项内容：

第一项内容是办事资料的流转。无论一件事涉及到多少核心业务，办事资料应该整合为一套，这样才能实现一次性告知。对于一些办事人要求的进度查询来说，资料的流转信息要比核心业务流程信息更准确。比如：对于领件人来说，权证资料流转到发证前台这个物理位置的时间，要比登记系统缮证完成的时间更有意义。

第二项内容是办事事务服务。办事人的一个诉求，可能涉及到不同的核心业务，比如权证遗失后的补发，这需要权利情况证明，然后再进行登记。这是一件事情，但涉及到了登记和档案两项核心业务，有时还会加上房屋客体的数据纠正，就有三项核心业务，所以要提高办事人的体验，就必须兼顾它们。我们可以给一件办事诉求编制一个“事务号”，用它来挂接所有的核心业务，形成整件事的总线：办事人可以通过“事务号”了解整件事的导向，比如他的事项涉及到了档案、登记，甚至涉及到了公证、民政；经办人可以在事务号上记载各个环节的特殊情况，比如何时通知了办事人补齐资料，某办事人的登记案件能享受房交会期间的税费减免优惠，等等；管理者可以通过事务信息分析服务对象的行为辅助决策。

第三项内容是关于服务对象的。这需要先搞清楚信息的归属问题。我们这个行业有很多信息系统，那么这些信息是属于谁的？最开始的时候是属于政府的，办事人需要信息，要到政府来查，信息的提取是很麻烦的，可能还需要审批；后来提倡服务意识，政府转变观念，为办事人服务，方便地提供信息给办事人，但这时信息的归属还是政府的；将来我们应该把信息变成办事人自己的，事实上很多信息的确是办事人自己的，比如权利人，权利人本来就有房，那么房屋信息是属于他自己的，他需要这些信息的时候，登记机构只是配合查询，所以我们以前叫“房屋权利证明”，而现在叫“房屋信息查询结果”。我们建设服务对象系统，是为了把本来就属于他的信息进行归户，查询结果应该在登簿完成后就归户生成到权利人名下，这样就不会纠结于房屋在曾经某个时点的查询了。同理，房屋也应该归户在权利人名下，权利人可以通过信息手段进行房屋核验，信息系统只是配合他的操作，如果社会对房源核验信息不认同，可以向登记机构核实，登记机构进行确认，而不是让办事人跑来打证明。在明确服务对象时，针对自然人我们可以借助身份识别手段，针对机构可以联系税务、工商进行资质认证，这就是信息互通层面的工作了。

信息互通层是建立在內部系统与外部入口之间的一系列系统，主要解决两个问题：一是数据是能够交互的，二是数据交互是安全的。关于数据交互的内容很好理解，就不多探讨了。

下面谈谈我们这个行业的入口。我们有三类入口：线下的，线上的，部门间共享的。

线下入口包括了交易登记服务大厅、开发企业的售房部、中介机构的门店等。建设线下入口信息化的目标是便捷化和规范化，比如建设智能办事大厅，排队叫号系统要流程统一、风格统一。线下入口还包括涉及到行业信息利用的其他社会单位，比如教育部门，学校要求入学时提供房屋信息查询结果，那么理论上，我们就可以把自助查询机放到学校招生办公室门口去，当然我们一般不会那么极端，宁愿选择线上的方式来实现。但针对税务的信息利用就不极端了，已经有不少登记机构把出具无住房登记信息查询的自助机放在税务征收点的门口，群众十分欢迎。

线上入口主要是指那些通过互联网实现的入口服务，比如通过网站、公众号、APP实现的预约、远程查询、远程预约等。建设线下和线上入口信息化的目标都是一样的，就是人性化。

这里有必要谈谈建设方式的问题。很多系统把线上、线下入口直接建设在业务系统，甚至是核心业务系统上，这是不对的，因为两者的建设思路完全不一致：前文介绍了核心业务系统需要轻量化，目的是稳定；而入口却考虑的是人性化，需要很多重量级的开发平台来支撑智能应用。

最后谈谈部门间信息共享。我们这个行业同税务、公安、民政、司法、金融都存在信息交互，所有的信息交互应该建设在应用层，而不是数据层，两者的区别，一个是“别人要什么数据，我就给什么数据，然后我登个记”；另一个是“我把数据多多给你，你自己找哪些是你要的”，显然第一个更安全。

需要说明的是以上所有探讨均属于需求分析，非建设方案，也非概要设计。

王春敏/责任编辑endprint