公允价值模式在房地产行业的适应性分析

张春燕

摘 要：2014年CAS39准则实施3年以来，增强了公允价值模式在会计实务中的可操作性，为其推广提供了理论依据。但通过查阅A股房地产行业上市公司年报，得出采用公允价值模式计量投资性房地产的情况不容乐观，进而对公允价值的适应性进行研究。以华发股份为例，分析公允价值产生的经济后果，指出企业变更会计政策之后存在的问题，并有针对性提出改进对策，以期能进一步完善企业会计准则，促进公允价值模式在房地产行业的广泛应用。

关键词：投资性房地产；公允价值模式；房地产行业；CAS39

中图分类号：F27 文献标识码：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2018.03.030

1 公允价值模式在房地产上市公司的困境

截至2017年6月30 日，沪深两市房地产行业A 股共有123 家上市公司披露了年报，其中111家公司拥有投资性房地产，沪市62 家，深市49 家。采用公允价值模式计量投资性房地产的共有19 家公司，其中沪市8 家，深市11 家，占A 股市场持有投资性房地产项目上市公司总数的17.11%，而采用成本模式后续计量的有92家，占比高到82.88%。可见，房地产行业上市公司并不十分青睐于公允价值后续计量投资性房地产，会计政策的变更显得相当谨慎。

2014年CAS39准则在公允价值的确认方法方面提供了理论上的指导，但在实践中，没有统一方法和确认标准，各房地产上市公司评估公允价值的途径存在差异。根据统计，19家上市公司中有10家选择专业评估法，占总数的53%；其次是市场类比法，选择此法的公司数量为4家，比重达到21%；最少的是第三方调查报告法，只有2家公司，由于这种方法主觀性较强，很少公司予以关注，所占比重仅为10%；除此之外，余下3家（占比16%）企业并未披露相关信息。

可见，上市公司获取公允价值的方法各异，将会导致会计信息缺乏可比性，不利于投资者了解企业真实情况；另外，会计政策易于人为干预，趋利避害的本能会驱使企业选择利益最大化的方法，从而给监管部门的管理工作带来障碍。这是阻碍公允价值在房地产公司有效推广的重要原因。

2 公允价值模式对华发股份的适应性分析

珠海华发实业股份有限公司（以下简称华发股份）是一家从事房地产开发与经营的企业，主要产品是住宅、车库及商铺等。于2004年在上海证券交易所A股市场上市，股票代码为600325。CAS3准则在2006年开始实施，华发股份选择成本模式计量投资性房地产，但企业账面未持有该资产项目。直到2014年7月CAS39准则颁布，华发股份经公司董事局会议审议通过，自当年7月起对投资性房地产的后续计量由原来的成本模式改为公允价值模式，并首次将企业持有的部分房屋及建筑物转换为投资性房地产，华发股份在此时点变更会计政策产生了哪些影响？值得我们进行分析。

2.1 改善资本结构

采用公允价值计量投资性房地产时，公允价值变动会直接影响投资性房地产的账面价值，进而引起企业资本结构的变化。2014年华发股份转变计量政策，由成本模式改为公允价值模式，期末投资性房地产的期末公允价值达22.7亿元，对总资产贡献率达到3.37%，资产负债率为 80.74%，相比成本模式该财务指标有所降低。另外，由表1可知，变更会计政策之后的年度，投资性房地产和总资产规模逐年增加，其对总资产的影响率分别为2.57%和2.07%；随后两年的总资产负债率分别为79.3%、79.6%，略有下降。这是由于计量模式的转换增加了投资性房地产的价值，总负债变化幅度不大时，资产价值的提高可降低企业的资产负债率，优化企业的资本结构，从而向利益相关者传递了良好的财务信息。

2.2 提升收益

随着我国房地产市场的高位运行，转换计量模式后，不再对投资性房地产进行计提折旧（摊销）和减值准备，且期末公允价值高出账面价值的差额计入公允价值变动损益，从而增加企业利润。从表2可知，2014年华发股份采用公允价值计量投资性房地产后，当年度公允价值变动高达1778.8万元，对净利润影响率为20.95%；在以后各会计期间投资性房地产增量收益对企业净利润的影响呈现出减弱的趋势，但仍起到积极的作用，对净利润贡献率为1.15%、0.91%。可见，公允价值模式提高了企业利润水平，达到美化收益的效果。

2.3 强化筹资能力

随着房地产业的高速发展，经营规模快速扩张，对公司的融资能力提出更高的要求。从表3可知，华发股份2014年采用公允价值计量投资性房地产后，短期借款为57.7亿元，相比去年增长509.29%；长期借款达到192.85亿元，同比上期增长50.1%；总筹资额高达380.43亿元，增长率为81.33%。2015-2016年借款金额变动幅度相对减小，总筹资额增长率分别为50.85%、1.90%，但仍呈现上升趋势。由此可见，变更会计政策之后华发股份筹资能力大大增强。这是由于公允价值计量美化了企业的财务报表，资产负债率变小，长期偿债能力增强，债权人的利益有所保障，有利于企业融通更多地资金需求。

华发股份作为房地产上市公司的典型代表，变更投资性房地产会计政策后，公允价值带来的经济影响对企业财务起到了“增肥”效用，可见这一计量属性能有效的适应房地产公司的经营发展，但也应注意到公允价值在实施过程中存在的一系列问题。

3 公允价值模式在华发股份运用中存在的问题

3.1 利润与现金支付能力背离

企业选择公允价值模式时，高涨的房地产价格一定程度上会提升会计利润水平，但账面的投资性房地产增量收益并不能为企业带来实质的现金流入，反而可能会增加潜在的现金流出，导致企业利润与现金支付能力背离。

3.1.1 股利政策的困境

企业股利分配一般与经营业绩呈正相关，当企业净利润增加时，会向投资者传递良好的财务信息，通常投资者会要求企业分配红利，且更倾向于现金股利分配。若企业维持原股份支付，则可能损害投资者信心，减少后续投资；若企业决定增加股利分配，势必会扩大现金流出。

3.1.2 管理层的利益驱动

当企业的报表收益增加时，出于自利原则，管理层要求提高货币薪酬待遇，特别是持股比例较高的管理者，企图利用“白条利润”获取现金报酬，损害股东权益，从而增加管理层的私人利益。

3.2 潜在风险增加

3.2.1 经营风险增加

转变投资性房地产计量模式后，期末公允价值受市场环境、政策导向等因素制约，对净利润的影响具有不确定性。华发股份变更会计政策年度，期末这部分未实现的收益大大改善了企业的经营成果，增加企业利润，在以后的各会计期间公允价值对净利润的影响仍然是积极的。但随着价格的频繁波动，公允价值不可能一直持续上涨，在房地产市场低迷时就会引起利润大幅度波动，对企业的经营成果产生不利影响，从而增加企业的经营风险。

3.2.2 财务风险增加

首先，筹资引起的财务风险。由表3可知，采用公允价值计量投资性房地产之后，华发股份近年融资规模不断扩大，资金成本不断上升，2014年筹资成本达到30.27亿元，相比2013年上浮73.67%；随后的两年资金成本分别达到44.45亿元和42.98亿元。一旦公司经营风险增加，将导致企业无法按期偿还借债及使用成本，对公司的财务造成巨大冲击；其次，市场波动引起的财务风险。随着房地产行业的不稳定变化，公允价值模式带来的不确定性因素将会增加企业财务风险。

3.3 公允价值信息披露问题

3.3.1 缺少租赁信息

华发股份持有的投资性房地产均是外租的房屋及建筑物，其收到的租金对公允价值的计量具有重要影响，因此披露租赁信息尤为关键。在报表附注中，华发股份指出公允价值由聘请的第三方评估机构进行，在披露的具体事项上只涉及公允价值确认依据、房地产名称、总金额、抵押情况，没有具体项目明细，也未披露有关房地产的租赁信息，如房地产承租人、合同租赁期、年租金收益、履约情况等。这是由于CAS39准则没有强制要求企业披露投资性房地产的租赁信息，会计准则的漏洞导致大多数企业未涉及与租赁相关的信息。

3.3.2 公允价值层次信息不完整

2014 年 CAS39准则明确规定了采用公允价值的披露要求，主要有持续以公允价值计量的项目和金额、层次的确定、层次之间转换的金额及原因、估值技术和输入值的描述性信息等。华发股份在附注中明确指出，投资性房地产采用持续第二层次公允价值计量出租建筑物，选择收益法作为主要的估值技术，在资产负债表日聘请专业评估机构对投资性房地产进行评估，以此来确定公允价值。可见，华发股份披露内容仅为输入值的具体层次和估值技术，只公布了第二层次输入值的范围，房地产各明细项目的参数值、模型和估值程序等未具体化，对于CAS39规定的其他信息也未提及。

4 华发股份公允价值计量的改进对策

针对公允价值模式在房地产行业推广不利的现状，以及华发股份在实务应用中存在的问题，以下将从三个方面提出改进措施。

4.1 加速房地产交易信息平台升级建设

加快房地产信息交易平台的升级建设，能有效的缓解公允价值信息不对称问题。房地产交易信息按照所在的不同商业圈、房地产规模等划分，按统一标准对外报告房地产交易信息，具体应涉及房地产的建造面积、使用年限、交易时间及合同等重要信息，对外出租的房地产，还应单独公布租赁信息。通过信息数据库的公开化、透明化，从源头上消除信息使用者和市场不对称的现象；企业也能以较低的成本获取房地产公允价值，降低成本支出，强化公允价值信息的可比性，提高会计信息质量。

4.2 加强企业风险管理

房地产市场的频繁波动必然会增加潜在风险，因此华发股份应加强风险管理，完善科学的决策机制。首先，建立经营风险和财务风险预警系统。建立短期和长期财务预警系统，如编制现金流量预算、改进风险预警指标体系等，加强对企业现金流的监督，有效防范企业财务风险。其次，强化管理层风险意识，完善风险防范机制，加强对风险事前、事中和事后的控制，并加强企業应对能力。

4.3 强化信息披露

4.3.1 增加租赁信息

租赁信息对企业投资性房地产公允价值计量非常关键，它涉及房地产的租赁使用情况以及资产的账面价值。华发股份不仅应按要求披露租赁资产的名称、价值、计量范围、抵押情况等，还应参照IAS40要求充分的披露房地产的租赁信息。应具体到明细项目，披露该项目的地理位置、承租人、租赁期、年租金收益等，还应该列示租赁协议、履约状况、租赁物的经营状态是否会改变等相关信息。华发股份作为大型房地产企业，应该主动报告与房地产相关的租赁信息，以使投资者及时了解企业的实际获利能力。

4.3.2 补充公允价值层次信息

华发股份应强化信息披露意识，自觉按照CAS39准则中对公允价值层次信息披露的规定，及时报告投资性房地产信息。除了披露公允价值计量层次和估值技术，还应该补充完善下列信息：按投资性房地产的性质、特征、风险及公允价值计量的层次进行合理的分组，并披露各组与报表项目相关的信息；补充公允价值第二层次具体输入值，量化信息；对于估值技术，增加披露收益模型运用的模型假设和估值程序等；完善第二层次估值技术和输入值的其他描述性信息。层次之间涉及转化，则还需在附注中披露转换前后的具体金额，指出层次转换的原因、转换时点及相关政策等。

房地产公司拥有大量的房屋建筑物等资产，具有行业特殊性，因此管理层应综合考虑会计准则及自身情况，灵活合理的采用公允价值。随着宏观政策环境的优化以及企业管理能力的加强，华发股份将能更好地适应并改进公允价值的使用，实现这一计量属性的效用最大化，以此作为参考来推动公允价值模式在房地产行业的广泛应用。

参考文献

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