房地产中的垫资是如何一步步困住中央空调经销商的？

作者 郑建星

笔者认为，垫资更像是在市场发展过程中遇到的阻碍，在发展放缓的情况下，这是一种各方为了保持快速运转的方式，不过无异于饮鸩止渴。

房地产是相对不稳定的领域，开发商面临信贷紧缩政策的挤压，资金周转能力欠缺。开发商对中央空调等配套设施的选择从高端走向中低端，付款方式由全款变为分期，以致于发展成“垫资”的形式。中央空调经销商所承担的风险逐渐加大，付款情况也逐渐成为影响市场发展最严重的问题之一。

凡事始于纤微，终于显著。不同因素交错影响才导致如今的糟糕状况，在为垫资罗织罪名之前，不妨深究本因，追溯房地产项目市场为什么如此不济。

比如，大型商业综合体发展态势迅猛，在遍地开花的同时也难免出现失败的案例，在人口密度低的区域兴建起大型商业综合体将面临着租户寥寥的窘境。从市场反馈来看，三、四线城市的商业地产发展受困，资金链受到影响。分期付款、分期提货是开发商常用的办法，项目延期已经成为常态，延期提货给厂家和经销商带来很大的压力。

较坏的情况是：项目收益不好，尾款无法支付，经销商抱着一副“你不给钱我不给货”的平衡心态。甲方自然也这样想，更有甚者，一幢写字楼项目建成之后，租出一层，就在这一层安装中央空调，空置的部分则不闻不问。

从结果来说，垫资意味着把资金缺口转嫁到中央空调经销商身上，因为项目资金回笼是和销售情况挂钩的，这就等于经销商被动地承担了一部分开发商面临的风险。对于久经商场的经销商而言，这个风险的轻重利害是不言而喻的。

笔者认为，垫资更像是在市场发展过程中遇到的阻碍，在发展放缓的情况下，这是一种各方为了保持快速运转的方式，不过无异于饮鸩止渴。

站在开发商角度来看，让中央空调经销商垫资的好处不只在于减轻前期的资金压力，还有资金流动方式的成本。在银行贷款紧缩的情况下，信托融资是房企除银行贷款外的主要融资方式，其利息高于银行贷款。开发商拥有中央空调配套设施的选择权，以垫资作为门槛，与能够接受垫资方式的经销商签单。风气使然，如此一来，市场上要求垫资的项目逐渐多了起来。

前面提到经销商们有着拒绝垫资的共识，然而这种民意没能阻止这种现象的泛滥。房地产项目如果一味采用分期提货的方式，就要受开发商资金限制，市场需求无法完全呈现，项目数量减少，无法满足经销商的发展空间。垫资能够让有一定资金实力并且敢于承担风险的经销商获得订单，这些项目如果不通过垫资，或许要在很长的一段时间以后才会出现。就整体市场来说，垫资也在推动着行业发展。

随着垫资现象日益增多，经销商对各种弊端和风险的认识也更深刻。垫资作为中央空调行业中的一种怪现象，在房地产市场还没有真正地回暖和复苏之时，垫资和风险将一直影响着行业的健康发展。