冯婧
【摘 要】对房地产企业,尤其是中小房地产企业来说,资金链断裂问题的严重性及发生概率都不容忽视,很容易对企业造成难以挽回的巨大损失。因此,加强对资金链风险的研究和预防,已经成为诸多房地产企业的重要工作内容,这也是保障企业长远发展及市场稳定运行的关键。本文简单介绍中小房地产企业面临的资金链断裂风险,分析其产生原因,并就相应的预防手段进行探讨。
【关键词】中小房地产企业;资金链;断裂风险;预防
房地产行业需要大量的资金周转,因此房地产企业的运行与发展都需要完整、稳定而高效的资金链支持。但是在政府宏观调控、市场经济变化、民众购房需求等多方面因素的影响下,很多中小房地产企业都面临着资金链断裂的风险,如果不能及时采取合理手段加以控制,将会对企业造成严重损失。
一、中小房地产企业面临的资金链断裂风险
所谓资金链,就是指维系企业正常生产经营运转所需的基本循环资金链条,也就是由现金变为资产再变为资金的循环过程,而且该过程往往需要实现现金的增值。对现代企业而言,资金链是企业正常运行及发展的关键,一旦资金链出现断裂问题,那么必然会对企业运转造成影响,严重时更会导致企业失败。特别是对规模较大、产值较高、对现金需求量大的企业来说,资金链断裂问题更容易出现。而房地产行业本身就对资金量有着极高要求,因此哪怕是中小房地产企业,其规模与产值往往也较其它行业的大型企业更大、更多。但是在房地产行业中,中小型企业与大型企业相比又在融资方面有所劣势。因此,综合来看中小房地产企业出现资金链断裂问题的概率并不小,尤其是在當前融资环境不佳、房地产行业发展陷入困境的情况下,资金链断裂已经成为中小房地产企业必须重视和预防的风险。
二、中小房地产企业资金链断裂原因分析
(一)政府政策调整
近年来,我国房地产市场快速发展,催生了许多不合理的乱象,例如“楼价过高”等问题已经严重影响到社会秩序与和谐。因此,政府一直都对房地产行业的发展高度重视,并颁布了一系列政策进行宏观调控。在“限购”、“限贷”等政策的影响下,房地产市场受到了巨大冲击,这就在很大程度上限制了房地产企业的正常运行与发展。尤其是对中小房地产企业而言,其自身资本有限,对资金链的依赖性非常高。在政府宏观政策的影响下,中小企业往往很难承受住巨大的压力,不但难以吸纳足够资金,同时资金回笼进度也会低于预期,进而面临资金链断裂的风险。
(二)金融机构竞争混乱无序
就目前来看,以银行为代表的金融机构依旧是房地产企业筹集资金的关键,金融贷款是房地产资金链中至关重要的部分。但是在国家调控、市场经济变化、房地产行业前景不明朗等度方面因素的影响下,房地产企业通过银行贷款变得愈来愈困难,同时信托监管也变得更加严格,这些都使得资金筹集成为企业维持资金链运转的巨大难题。雪上加霜的是,金融机构更加青睐和信任大企业、大客户,甚至不惜以降低门槛等方式吸引大客户。久而久之,金融机构之间的竞争逐渐陷入恶性循环,使得中小企业融资变得更加困难,容易致使中小企业面临资金链断裂风险。
(三)市场经济波动
与其它行业一样,房地产行业受市场经济波动影响非常大。在我国经济飞速增长的阶段,房地产行业借助巨大的发展潜力以及人们对住房的必要需求,在过去一段时间内得以繁荣发展,同时也刺激了大量企业投身到房地产开发之中。但是随着我国经济增长速度的放缓,国家针对房地产市场进行了宏观调控,楼市在被炒得过于火热后开始逐渐降温,同时消费者购买力也在急剧下降。而且当前我国经济正处于转型阶段,部分中小型房地产企业未能及时跟上经济发展趋势,使得自身陷入了资金链断裂的困境之中。
(四)企业融资受限
无论怎么说,金融贷款都是中小房地产企业获得融资的主要途径。诚然,金融贷款本身能够为企业提供大量的资金,以维持企业资金链的正常运转。但是在融资环境逐渐恶化的情况下,许多金融机构不愿意对中小企业进行融资,而市场本身就对中小企业的资金筹集有着有所排斥。而在担保连带责任制度建立并运行的情况下,中小企业很难获得其他企业的担保,同时也要面临其他企业资金链断裂而波及自身的风险。再加上政府对中小房地产企业的支持不够,也使得其融资活动难以顺利展开。
(五)企业资本规划管理存在问题
资金链断裂现象除了资金筹集与回笼阶段中的问题所引发外,也会由于资金使用过程中的缺陷与不足而引发。实际上,许多中小房地产企业的负债量都非常巨大,出现了信贷资金远超自由资金的现象。这样一来,但凡企业在资金的规划及使用上存在任何问题,都将牵一发而动全身,极易陷入巨大的债务危机之中。而且部分中小企业忽视自身实际情况,不断拓展业务范围,追求多元化经营模式,使得其他项目对房地产项目造成影响,加大了资金链断裂风险。
三、预防中小房地产企业资金链断裂的策略
(一)拓宽融资渠道
对中小房地产企业来说,开拓更加多样的融资渠道,同时降低融资成本是预防资金链断裂的有效方式。对此,中小企业有必要把眼光从银行信贷上转移到更多的融资方式上,并从中选择适合自身的融资渠道,尽可能在保障融资渠道通常的同时降低相应成本。其中,企业融资、委托贷款、联合经营甚至海外投资等,都是值得尝试的渠道。需要注意的是,不同融资渠道有着不同的特点,其融资门槛、成本等也不尽相同,中小企业在选择时一定要结合实际情况,对各种融资渠道进行横向对比,灵活选择其中的一种或多种方式进行融资。
(二)改善负债结构
针对自身不合理的负债量及负债结构,中小房地产企业必须尽快采取措施加以改善。对此,企业需要时刻关注国家政策及市场变化,在多种融资渠道中选择可实践性高同时融资成本的方式,这样能够在一定程度上环节负债量过大的问题。最为关键的是,企业必须要充分明确自身定位,将负债量控制在合理方位内,同时对长短期负债比例进行适当调整。一般来说,在资金回笼较易实现的情况下,可以选择短期负债来强化资金链运转效果;反之则选择长期负债来减少融资成本。
(三)优化资金规划与使用
中小房地产企业能筹集到的资金往往较为有限,因此必须要对资金进行合理规划与使用。这样一来,企业就需要构建起科学的决策机制,避免一人决定企业发展的情况出现,避免决策失误导致资金链断裂的问题出现。而在对资金进行规划时,则需要将房地产开发销售的各个环节及细节内容都考虑进来,制定均衡的、合适的资金使用方案,尽可能促进资金使用效率的最大化。另外,企业还需要高度重視财务管理,以高质高效的财务工作保障资金链安全。
(四)重视风险预测及应对
在当前激烈而复杂的市场竞争环境下,中小房地产企业必须要对资金链断裂风险加以高度重视,做好相应的分析预测工作,并及时采取合理措施加以应对。对此,企业不但需要对自身管理体制进行全面优化,更需要充分掌握市场变化、国家政策等信息,以此为基础对企业资金链可能面临的风险进行分析和研究,做好相应防范措施。
(五)推动资金回笼进度
要想防止资金链断裂,那么必须要确保资金链维持良性循环状态,不能出现资金回笼问题。因而,企业需要根据实际情况,及时采取合适措施推动资金回笼进度。尤其是在楼盘销售阶段,中小企业更要时刻关注实际销售情况,深入了解消费者需求和心理,进而制定合适的营销策略,加快资金回笼速度,为资金链运转的良性循环创造良好条件。尤其是在销售结果不如预期时,企业更需要对此加以重视,积极结合当前的互联网信息技术,采取线上与线下结合的方式进行宣传,同时适当调整销售策略,尽可能在保证经济效益的同时,有效缩短资金回笼周期,从而防止资金链运转出现问题甚至断裂。
四、结束语
对中小房地产企业而言,当前的市场环境可谓极其不友好,资金链断裂风险已经成为威胁其正常运转及发展的关键因素。对此,中小房地产企业需要深入了解导致资金链断裂的原因,同时结合自身实际情况、市场行情、国家政策、消费者心理等因素,制定相应的预防措施。通常来说,拓宽融资渠道,改善负债结构,优化资金规划与使用,重视风险预测及应对,推动资金回笼进度等都是行之有效的方式,值得中小型企业在运行发展中灵活应用,进而保障资金链运转安全。
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