房地产税真的要来了

崔鹏

关于房地产持有税的征收问题一直是关注这个领域的人最关注的话题之一。曾经它像遥远天际的一片云彩，而随着经济形势和居民财富水平和结构的变化，它已是人们头顶上的积雨云。它什么时候落下，只是时间问题，而不是逻辑问题。

在2017年年底，经济决策层又提到房地产税的问题。这次提及与往次的区别在于，以前都是主管税收的有关部门和智囊团强调房地产税的必要性。那是比较常规性的，因为任何一个部门都会强调自己所涉及领域的重要性。而12月召开的中央经济工作会议强调，“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制”后，有关征收房地产税提速的信号就不断发出。其中比较重要的是财政部长肖捷对房地产税的论述—这在以前是很少有的—无疑，决策者认为房地产税收机制的建立是形成房地产“长效机制”的重要一环。

很多评论者把重点放在房地产税征收的合理性上，比如对房地产持有者征税是不是重复征税。实际上，对政策制定者来说，这个问题根本不难逾越。以前关于重复征税的逻辑讨论非常密集，很可能是由于房地产业对中国经济发展如此重要，影响部门如此之多，以至于决策层对是否向房地产持有者征税的意见并不统 一。

其次是关于房地产税征收的执行环境。在几年前这可能是个难题。但是随着个人房地产信息全国联网的推进，征收的执行问题也变得不难解决。最简单的办法，就是根据人们买入房地产的价格制定征税的基准线，平时需要房地产持有者主动缴税。在房地产交易和产权变更时“检查”房地产税的缴纳情况。这有点像大学很多选修课的程序，平时自习，期末考试。如果相关的信息系统高效而且准确，收税的效率也会很高。虽然一些房地产购买者可能从一些中介机构获得避税偏方，但那终归是细节问题，而且避税的范围会越来越有限。在重庆和上海，相关办法已经试行了好几年了。

而决策层为什么要征收房地产税呢？其最大的意义很可能在于让中国超级城市的经济更具活力。

中国经济在总体增速比较高的前提下，具有比较强的结构性。其中一些大城市吸引了更多的人才、资本的进入。人才和资本的进入也让这些城市的房地产迅速升值。这些城市的本土居民由于坐拥房产而获得了更多的经济发展红利。房地产在居民财富结构中所占的比例越来越大，对经济活力的提升、对外来人口的进入，以及对所谓的“企业家精神”的产生都有负面影响（这里所说的企业家精神是指熊彼特所说的经济学意义上的企业家精神）。

房地产税的征收会提高那些持有比较大量房产的城市居民的持有成本。这也是对中国大城市粗放发展阶段遗留问题的一种整理。这在某种程度上会改变人们对房地产拥有的崇拜。

决策层大概也希望房地产税的征收会改善地方政府对土地财政的依赖情况。但就像我们前边所说的，由于中国经济的结构性，房地产税对这个问题的改变程度是有限的。中国的超级城市由于更具经济张力，房地产持有税的征收更便利，交易更活跃，税收总额也会更多。相反，在经济张力不足的城市，房地产税似乎是多余的，地区财政不均衡的情况反而会更加明显。

房地产税对房地产价格的影响很可能比人们想象中的小，从重庆和上海所试行的办法所观察到的情况是这样的（当然這取决于这种税的征收水平，如果它不太离谱的话）。

在没有开征房地产税之前，人们可以把房地产税的税率想象成0%。开征之后，如果税率增加得尽量平滑，那么应该不会对房屋持有者造成很大的实际影响。从已经征收房地产持有税的经济体的情况来看也是这样，房地产税的调节会影响房地产持有者的态度，但不会造成市场跳跃性变化。

但是在房地产持有者的意念中，这种税的征收是一枚重磅炸弹。也正是因为这种预期，房地产税真正推出还需要挺长一段时间，以让房地产持有者不断适应、消化。不过，它的降临似乎是难以避免的。