高速铁路对商业地产价格影响及其成因分析

马农杰

摘要：随着社会持续发展，高速铁路工程建设项目大幅度增加，其发展速度不断加快，在影响人们工作以及生活方式的同时对房地产行业发展也产生了深远的影响，必须全方位高层次剖析高速铁路快速发展中对商业地产价格的具体化影响以及成因，采取合理化的措施合理调控商业地产价格，促使地区高速铁路以及商业地产同步持续性发展。

关键词：高速铁路；商业地产；价格影响；成因；分析

在新形势下，我国采取限购、限贷等手段，对住宅市场进行严格而合理的调控，随之，商业地产在我国房地产版图中日渐占据关键性地位。同时，为了更好地促进地区经济高效发展，高速铁路建设力度持续加大，其发展和商业地产有机联系，要客观把握在商业地产价格方面的具体化影响，在科学化剖析多层面成因过程中科学把控高速铁路发展、商业地产价格之间的关系，在发挥高速铁路优势作用中动态控制商业地产价格，在实现商业地产经济效益目标中为地区房地产发展事业提供强有力支撑力量。

一、商业地产

简单来说，商业地产就是作为商业用途的一类地产，又被称之为商铺地产，和以居住功能为核心的住宅地产、以生产功能为中心的工业地产等有着根本上区别。从广义角度来说，商业地产大都指作用于多种经营用途的房地产形式，比如，零售、餐饮、健身、批发，功能用途、经营模式都不同于别墅、公寓等，从狭义上讲，商业地产泛指零售业类型的地产形式。同时，以办公为关键性用途的地产也可以将其归纳为商业地产，商业地产规模大小并不相同，运营模式包括只租不售、出售、租售结合，各具不同特点。此外、在经济稳步发展中，地区商业地产行业发展速度不断加快，商业地产日渐成为房地产转型、突破的关键点。从长远角度来说，随着城市现代化步伐不断加快，二三线城市在商业地产方面方面的需求量明显增加，但集中式商业将会成为一二三线城市商业发展的主要方向。

二、高速铁路对商业地产价格的影响及其成因分析

1、高速铁路与商业地产

高速铁路建设发展能够在无形中带动沿线经济发展，在提升沿线社会大众出行服务水平方面起到关键性作用。同时，高速铁路建设发展能够实时促进周边区域的开发建设，从源头上合理化拓展城市空间并优化整合城市内部结构体系，深化调整城市产业整体布局，促使产业、交通等融合发展，利于加快城乡一体化建设步伐。在此过程中，地区高速铁路和商业地产有机联系，高速铁路建设发展的同时不可避免会对商业地产开发定位、价格、运营模式等产生不同程度的影响，尤其是在价格方面，需要在坚持实事求是、具体问题具体分析等原则过程中综合把握对商业地产价格的具体化影响以及成因，优化高速铁路建设发展中商业地产规划建设，在合理化开发定位基础上明确运营模式，准确把控商业地产价格，在和高速铁路建设发展协调统一中从根本上提升经济效益。

2、高速铁路对商业地产价格影响与成因

2.1实例

以京沪高速铁路为例，起点与终点分别为北京南站、上海虹桥站，又被称之为京沪客运专线，是世界范围内一次建成的线路最长以及标准最高的高速铁路，也是我国建国以来投资规模最大化的工程建设项目，与2011年全线正式通车，总共长1318km，沿线共有24个车站，到2017年，其运营速度每小时达到350km，到2018年，发送旅客已达到8.25亿人次。江苏省南部的镇江市和京沪铁路沿线的南京南站只有65km，距上海虹桥站230km，镇江南站和市中心的距离只有8km作用，常住人口达到311万。但和京沪铁路沿线的上海、南京等城市相比，镇江市房价相对比较低。在京沪高速铁路建设发展作用下，镇江南站周围的丹徒等新城已成为镇江市规划建设的关键所在，将成为该城市未来发展的核心轴，吸引了大批大型房地产企业，比如，华润、万科，随着新城配套设施日渐完善，新城居民入住率明显提高。近几年来，在政策等多方面因素作用下，镇江市商业地产发展飞速，商业地产价格呈现出上涨趋势，有着较大的涨幅。

2.2价格影响分析

在分析价格影响以及成因中，可以采用Hedonic模型，又被称之为特征价格模型，巧借计量经济学、统计学，客观剖析不同特征属性在住宅价格方面的具体化影响，实时把握影响镇江南站周围商业地产价格的关键性特征变量以及具体化原因。在分析过程中，需要从不同方面入手合理化收集镇江南站附近位于不同方位的多个写字楼与商铺交易样本各方面数据信息，所包含的商业地产档次不等。在Hedonic模型分析作用下，影响镇江南站周围写字楼以及商铺价格的特征变量并不相同，需要合理构建可行的商业地产价格模型，结合线性模型分析京沪高速铁路对镇江市商业地产价格具体影响。在分析过程中，针对镇江南站附近写字楼、商铺具体情况，合理选取多个特征变量，区位、邻里、结构等特征变量，借助最小二乘法科学估计模型，利用eviews软件准确计算并获取回归结果。在写字楼方面，镇江南站周围建筑总面积、公交线路总条数，包括写字楼楼层、朝向、绿化率、配套设施等对写字楼价格都有积极影响，也存在负面影響因素，在商铺方面，附近车位数量、附近小区入住率、朝向层高等对其价格起到积极影响。同时，在把握回归系数等过程中，发现镇江南站附近写字楼、商铺的价格和京沪高速铁路镇江南站这一站点远近有直接影响，距离越近写字楼以及商铺的价格越高，也就是说，京沪高速铁路的建设发展对镇江市商业地产价格有着不可忽视的重大影响。

2.3 成因分析

在分析成因中，发现京沪高速铁路在提升镇江南站附近商业地产使用价值方面的预期作用有限，其体现在不同方面。作为中等城市，镇江南站和市区存在一定距离，相关基础设施需要进一步完善，周围新建小区入住率以及人口密度不高，高铁商业地产服务人群局限于高铁站点附近的流动人口，极易出现商业地产闲置或者供需不平衡情况。同时，京沪铁路的开通为镇江市民上海、南京等大城市消费提供了便利，获取更加实惠的商品以及服务价格，而这会在无形中会对镇江南站周围高端商业地产业发展产生负面影响，加上不具备良好的产业支撑，影响商业地产使用价值提升。此外，在高速铁路宣传、新城开发建设等有利手段作用下，京沪铁路建设发展会促使镇江市以及沿线其他城市房地产价格上升，可见，在商业地产发展中高速铁路是一把双刃剑。

三、结语

总而言之，我国需要在统筹兼顾的基础上准确把握地区高速铁路以及商业地产发展情况以及各方面存在的问题，在理论探讨、实践探索相互作用过程中高速铁路对商业地产价格影响以及多层面成因，深化商业地产价格调控路径，促使高速铁路在刺激、带动经济发展的同时为最大化提高商业地产使用价值提供重要保障。以此，确保地区高速铁路、商业地产二者协调发展，全面高效促进地区经济稳步协调发展

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