简析铁路建设工程征地拆迁全过程审价工作的主要内容和对策措施

宣继胜 （上海华东铁路建设监理有限公司，上海 201302）

近年来，铁路建设工程征地拆迁已经全面实行全过程第三方审价，造价咨询行业为尽快适应市场需求，必须练好过硬本领，掌握全过程第三方审价工作方法，为控制征地拆迁成本发挥作用。征地拆迁是一项涉及面广、政策性强、专业性强、变数多、难度大、时间跨度长的综合性工作。要确保征地拆迁资料完整清晰、数据真实准确、依据完备可靠，满足征地拆迁补偿费作价入股确认的要求。

1 铁路建设工程征地拆迁全过程审价的主要内容

1.1 征地补偿全过程审价的主要内容

1.1.1 征地范围

①铁路正线及相关工程、站场、站后“四电”、警务用地及配套设施等建设的永久用地和涉及特殊权属问题的改水改路用地；在永久用地组卷报批时，按规定一并上报本项目涉及的拆迁安置用地指标。

②地下管线、水利设施、道路、沟渠及防洪工程等迁改用地不包含在永久用地范围之内，按相关标准给予补偿。

③因工程建设造成部分边角地和难以耕种的夹心地，由各方共同现场调查核实。

1.1.2 征地数量

永久征地数量以施工用地图（含补充设计和设计变更）、土地勘测定界成果图为基础，以路、地双方共同确认的实际占用数为准。

1.1.3 补偿标准

①征地补偿费用主要包含土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、附着物补偿费（含林木、果树等地面种植物和养殖物补偿费）、农民基本生活保障金。按规定缴纳的被征地农民就业和社会保障费等。《森林法》规定的征用林地补偿费、安置补助费、林木补偿费。

②征地规税费主要包括耕地开垦费、耕地占用税、森林植被恢复费等。

③沿线受到影响的特种养殖、特种种植等用地，本着实事求是的原则，补偿费用计入征地拆迁总费用。

④因工程建设造成部分边角地和难以耕种的夹心地，补偿费用计入征地拆迁总费用。

2.2 拆迁补偿全过程审价的主要内容

2.2.1 拆迁范围

①经批准的征地范围，即红线内的所有房屋、农田水利设施和其它地上附着物（含既有铁路生活设施和多经、集经设施）。

②经环境影响评价报告批复文件规定的距铁路外轨中心线30m内建（构）筑物和其它环境敏感点。即环评线范围内不适宜人居住的住宅、学校、医院等公益性事业单位。

③征地红线、环评线穿越厂矿企事业单位按照实际影响使用功能等综合因素，各方共同确定合理影响范围内的搬迁。

④经现场核查，因铁路建设影响道路、给水、供电等公益设施难以接入影响正常生产生活，各方共同确定需拆迁的夹心地、边角地、三角地上建（构）筑物以及其它零星建（构）筑物。

⑤在《铁路安全管理条例》（国务院令639号）规定情形内，铁路线路两侧、车站用地范围外影响未来铁路运营安全，从事危险品生产、加工、储存、销售的场所及其它设施。

⑥铁路线路两侧影响铁路运行的高大树木、广告牌等。

2.2.2 拆迁数量

由地方主管部门牵头组织有关人员，建设单位和设计单位全程参与，实地清点丈量、登记造册，地方有权确认人员签认；建设单位牵头组织设计院等做好征地拆迁数量的核查签认工作；各方共同对汇总数量进行签章确认。

2.2.3 补偿标准

①集体用地上的房屋和地上附着物的补偿按照县（区）级以上（含县区级）现行政策规定执行。

②国有土地上房屋拆迁按照《关于国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）和地方政府出台的城市房屋征收补偿的现行政策规定执行。

③学校、医院等社会公共性设施及厂矿企事业单位的拆迁依据国家和地方政府有关规定，按照双方确定的拆迁范围给予补偿，必要时由具有相应资质的中介机构进行评估。

④其它特殊建（构）筑物拆迁由双方认可的中介机构评估后，双方协商解决。

2.3 其他征拆补偿全过程审价的主要内容

2.3.1 其他征拆范围

①大临工程用地、施工便道用地及取（弃）土场等土地及地面附着物。

②“三电”及地面、地下管线迁改，道路、沟渠改移工程。

③进行文物保护及处理地质灾害引起的补偿费用。

④因建设造成居民农田、水利设施、水系损坏及房屋损坏的修复或补偿费用（因施工单位原因造成的损坏除外）。

⑤建设单位直接发生的水土保持补偿费、森林植被恢复费、提前启动征拆调查红线环评线测放费用、先行用地组卷报批费、永久用地组卷报批费、建设用地竣工平面图测绘费、文物保护措施费、土地登记办证咨询费及征地拆迁第三方审价咨询费等。

2.3.2 补偿标准

①大临工程及施工便道用地执行地方政府现行租用、复垦政策补偿标准；取（弃）土场补偿标准执行地方政府现行使用政策补偿标准。

②“三电”及地面、地下管线迁改工程，道路、沟渠改移工程，执行本项目初设概预算编制定额。

③地面附着物执行地方政府现行补偿标准。

2 铁路建设工程征地拆迁全过程审价的对策措施

①审核现场测量的准确性。征地拆迁过程中对土地和地面附属物的测量、统计也是全过程审价工作的重点环节。一是要核对被拆迁人补偿面积是否准确，与证件登记面积是否相符，更重要的是对于无证面积的勘测认定是否由具备资质测量单位出具计算数据，无证面积房屋建造年限认定资料否齐全；二是装修评估报告是否附有面积、装修材料数量及金额明细单，收集核实室内设施相关资料并据实确认；三是在核实房屋补偿数据时应逐个审查各项资料原件，对于协议补偿面积与前期调查面积有出入、装修评估超正常时，必须深入调查，细致复核，取得相关证据资料才能认可。

②审核补偿标准的合理性。能否严格按照国家补偿标准进行结算，直接关系到人民群众的自身利益，甚至影响到社会的安定团结，因此，补偿的合理性是全过程审价工作的重中之重。一是要收集地方出台的关于补偿的文件，熟练掌握并运用政策法规，结合补偿方案，检查补偿标准是否符合规定，特别是地面附属物的类别、等级要符合规定；二是核查补偿的计算方式是否科学也非常关键，对具有争议的附属物，楼顶增高平台、临时建筑物、装饰装修的补偿，要通过资料仔细核对，防止人为弄虚作假。对于诸如搬家费、过渡费、拆迁奖励等是否严格对照征拆安置补偿实施方案计算；三是对临时建筑审查其补偿依据是否确凿，理由是否充分，有无存在临时占道建筑按有证房或无证房进行补偿的行为；四是核查实际拆迁范围是否在拆迁红线图内，与批准的拆迁范围是否一致，有无弄虚作假、擅自扩大拆迁范围的情况。

③审核企事业厂矿个案补偿的合规性。企事业厂矿个案所涉及的土地范围广，房屋数量多，地上建筑情况复杂，补偿资金量大，要重点关注以下几个方面：一是根据企业提供的土地和房屋所有权证，全面核实其土地面积及房屋存在的真实性，核查是否存在混淆房屋与土地性质，高标准违规获取补偿，如将工业用房按商业门面的标准或工业用地按商业用地标准进行补偿的行为；二是核查是否存在违反协议重复签约的行为，即已经补偿给企业的拆迁费用，是否在拆迁过程中再次核算补偿给与企业有租赁关系的个人，形成了同土地或房屋的重复补偿；三是停产停业补助计算是否准确，被拆迁房屋拆迁前是否实际用于生产经营，是否取得工商营业执照、税务登记证、纳税凭证等，营业面积是否有工商局调出档案或拆迁公司确认并签章的营业面积确认单作为支持，停产停业补助费计算是否准确；四是关注评估报告，对评估报告中的计算方式、标准、时点进行全面复核，核查是否存在擅自篡改计量标准与条件抬高补偿金额，是否存在修改计算时点造成补偿的单位价值增大，从而多计补偿款的行为。

④确保征地拆迁阶段性概算清理的科学性。对未执行征地拆迁费用包干的在建项目，实际补偿费用超出初步设计批复费用的，要根据建设、设计、监理等五方确认的工程数量和实际已签订的补偿协议计算费用上报征地拆迁清理文件。一是要收集征地拆迁补偿标准调整依据和征地拆迁完成数量五方确认资料、征地拆迁相关实施补偿协议等基础资料；二是要根据项目概算批复文件把实际发生拆迁数量和补偿标准与原设计文件对照分析，详细说明费用调整的原因和数量；三是对正在实施和未实施的项目要根据前期调查摸底的基础数据、设计概算的数量及部分个案谈判的基础上，对该项费用进行测算计列。

3 结语

通过近一年来的实践，已基本掌握了铁路建设工程征地拆迁全过程审价工作。通过不断改进工作方法，让铁路建设工程征地拆迁全过程审价工作在铁路建设工程中发挥重要作用。