房地产经济管理中存在的问题与应对策略

摘要：随着我国经济的快速发展，无论是人们的住房需求还是企业的用地需求都呈快速增长趋势，这也带动了房地产经济的蓬勃发展。房地产经济对拉动我国经济发展具有重要作用，但是，随着房地产经济的深入发展，在发展的过程中也出现了不少问题亟待解决。

关键词：房地产；经济管理；存在问题；应对策略

自改革开放以来，在国家政策的支持下，房地产行业从众多产业中脱颖而出，对国民经济的快速发展有巨大的带动作用，也在一定程度上改善了居民的住房条件。但是，由于其发展的速度过于迅猛，导致在发展的过程中存在着许多深层次的问题亟待解决，如关于房地产的法律法规不完善；从事房地产行业的人素质参差不齐，导致房地产行业整体素质不强；房价没有统一的标准，忽高忽低，让老百姓难以捉摸，针对房地产行业中存在的诸多问题，必须采取相应的措施解决，才能从根本上保证我国房地产行业的健康平稳发展。

一、我国房地产行业经济管理中存在的主要问题

衣食住行是人类发展的基本需要，房子对于满足居民的住房需求具有重要意义，房地产行业的健康平稳发展直接关系到我国的国计民生。认识到房地产行业快速发展的过程中存在着一系列问题，我国政府也从多个侧面对房地产行业进行了综合治理，但是从目前房地产行业发展的现状来看，其收效甚微。改革是一个长期的过程，不可能一蹴而就，对房地产行业的经济管理也是如此。当然，面对问题，还是应当采取积极的措施来加以应对。此前，作为政府，应当仔细分析在房地产行业中存在的主要问题，并针对这些问题有的放矢的的加以治理。经分析发现，在我国的房地产行业的经济管理中存在的主要问题有：

（1）管理目标不清晰、缺乏稳定的房地产政策

①管理目标不清晰。针对前几年房地产价格暴涨的现象，我国政府采取了一些应对措施，如“限购令”政策、“营改增”政策等，对于规范房地产行业的发展起到了一定的作用。但是由于我国的基本国情是我国正处于并将长期处于社会主义初级阶段，这就在大的方向上规定了我国的改革发展还有很长的路要走。在房地产行业上也是如此，虽然政府采取了措施使得有些问题能够暂时解决，但是要从根本上解决根源上的问题仍然任重而道远。我国政府在制定关于房地产行业的管理目标时就存在着一系列的问题，首先，对于房地产行业的管理目标缺乏长期的规划；其次，制定的短期目标也不够具体，模糊不清，这使得许多房地产中介公司偷用政策的漏洞赢取暴利，这使得房地产行业越发展越乱；最后，管理目标的制定缺乏科学性与合理性，不能结合市场实际因地制宜的制定管理目标，这使得有些管理目标的设定形同虚设。

②缺乏稳定的房地产政策。我国政府针对房地产行业发展中出现的问题也一直在想办法解决，如早在2005年我国政府就出台了“国八条”来整治房地产行业出现的乱象，2006年又专门针对房地产行业公布了“国六条”，在整治过程中，为了相应国家的号召，地方政府也结合当地实际制定了一些房地产调控政策。但是房价虽然在短期内有降低的趋势，但是从整体上来看，我国的房价仍然呈快速增长趋势，这反映了我国政府实施的房地产政策没有取得实质性效果，也从一个侧面反映了我国政府缺乏稳定的房地产政策能够持久的解决房地产出现的问题。

③调控政策未能触及房地产的根本问题。我国政府出台了很多政策来解决房地产行业中出现的问题，如上所说的，这些政策的实施能够暂时解决一部分问题，但是并不能解决房地产行业中的根本问题，我国的房价在总体上一直呈快速增长趋势。我国政府为了给房地产市场降温，曾经通过降税费的方式来带动居民买房，但是在之后不久又出台了二套房限购政策，前后政策出现了矛盾，降低人们对政府的期望的同时也影响了人们的住房规划，但是却激发了房地产开发商、房地产中介公司等从事房地产的企业抓住政策漏洞的机会，这让房地产行业越发展问题越多，调控的实施根本没有取得实质性的效果。

（2）管理机制不完善

①管理流于形式 房地产行业的发展不仅仅是经济问题，也是社会问题。因此，在房地产行业内部出现了问题也会相应引发一系列的社会问题。如我国的房地产房价的快速增长给许多老百姓带来了经济的压力。我国政府针对这些社会问题也花费了许多心思，出台了大量的政策来管理这些社会问题，但是由于出台的政策太多使得很多政策不得不密集推行，导致的结果就是政府的管理流于形式，实施的政策不能取得实质性的效果。另外在房地产政策方面，一般中央会制定政策总则，而地方在遵守中央政策总则的前提下又会根据当地实际制定更加具体的政策，但从目前的实施情况看，中央政策与地方政策没有很好的联系在一起，很在在很多地方有矛盾，这与中央对地方缺乏严密的监管有关，这也使得许多当地政府制定的政策只能流于形式。

②過分依赖房地产业 房地产的快速发展给我国的经济发展增加了巨大动力，据研究发现，房地产的发展在推动我国经济发展方面占比15%，这也使得各地政府看到了房地产业给经济发展带来的机遇，每年都会出台相应政策大力支持房地产行业的发展，结果房地产行业确实让地方的GDP增长了不少。因此，许多地方政府都把房地产业作为当地的支柱性产业来发展，在某种程度上很依赖房地产业。但是从中长期来看，房地产行业的发展并不具备稳定性，甚至有时还不利于经济的发展。所以单纯依赖房地产业来促进经济的发展对一个地区的可持续发展是非常不利的。

（3）缺乏完善的法律法规体系

从发达国家的房地产行业成功发展经验来看，拥有完善的法律法规体系是促进房地产行业平稳健康发展的必要条件。但是从我国目前的房地产行业发展现状来看，并没有完善的法律法规体系，并且制定的很多法律法规体系存在漏洞。在我国，调控房地产市场更多的不是通过法律，而是依靠政府出台的政策，如“国八条”、“国六条”等，这就给房地产行业管理带来了问题，因为很多政策并没有强制性。因此，在未来，为了促进我国房地产行业的健康平稳发展，制定完善的法律法规是必然趋势。

二、促进房地产行业健康发展的应对措施

（1）控制房地产开发成本 房地产的开发成本是房地产经济管理的关键，控制开发成本有利于综合提高房地产行业的经济效益。在房地产项目批复以后，有些弹性较大的成本如业务费用不易掌控，需要加强控制来节约成本。具体的控制过程包括：增强办理人的责任感；制定相应的成本制度；在具体实施房地产项目时实施房地产责任分包制。

（2）制定长期发展规划 针对房地产行业发展中存在的管理目标不清晰的问题，有必要通过制定长期的发展规划来加以解决。制定长期的发展规划首先要求政府应对未来房地产行业的发展趋势有深刻的认识，理清发展思路，然后再结合长期发展规划制定具体的管理目标，这些具体的管理目标应与长期规划保持密切联系。

（3）完善法律法规体系 针对我国房地产行业出现的法律法规不健全的问题，应根据我国的实际情况完善相关法律法规，如《建筑法》、《土地管理法》等等，从而促进我国的房地产行业健康可持续发展。在完善这些法律的过程中，也应当注意结合具体实际出台相应的法律细则，把房地产的整个产业发展链如房地产开发商、房地产建设公司、房地产中介公司等都纳入统一的法律法规体系中。

如上所述，在我国的房地产的经济管理中仍然存在着一系列的问题亟待解决，针对这些问题，需要政府采取相应的措施如制定长期的发展规划、完善法律法规体系等来促进房地产行业的健康平稳发展。

参考资料：

[1]张超，金明哲.中国房地产经济发展的现状及思考[J].中外企业家.2009（22）.

[2]于琳方，徐长玉.我国现行房地产宏观调控政策存在的问题与对策建议[J].金融与经济，2013（7）.

（作者单位：名门地产（河南）有限公司）