房地产开发项目主要阶段的成本控制

房地产开发项目的成本控制会对开发商的经济效益造成直接的影响，从而影响项目的成败。基于此，本文给出了有效控制开发项目成本的措施，房地产开发商需要在项目的土地竞买阶段、开发决策阶段、项目设计阶段、招投标阶段以及施工竣工阶段进行成本控制，并对某广场实施上述控制措施的效果进行了分析，分析结果显示，上述控制措施能够有效实现项目的成本控制，为开发商带来更高的经济效益。

房地产开发项目具有十分丰厚的利润。但是很多房地产开发商缺乏对成本控制的认识，仍旧采用传统的工程预算和工程结算相结合的成本控制方法，导致开发项目成本控制效果较差，大部分开发项目的成本都会超出预算，降低了房地产开发商项目的利润。

一、房地产开发项目主要阶段成本控制的研究

（一）土地竞买阶段

房地产开发商在进行竞买报价的过程中，首先要进行竞买地块的价格预测，只有明确了竞买地块的价格和价值，才能够有效控制成本，通常来说，价格预测方法有市场类比法和余值预估法这两种；然后，开发商需要明确自身的实力和竞争对手的实力，从技术、管理、开发经验等多方面和竞争对手比较，制定出科学合理的报价策略，比如，不平衡报价策略、联合投标策略等。房地产开发商应用合理的价格预测方法和报价策略获得土地之后，需要在规定的规划范围内，修整土地的规划指标，确保土地的利用率最大化，从而减少用地成本。

（二）开发决策阶段

相关研究表明，我国房地产开发商在开发决策阶段的成本控制非常薄弱，成本控制工作不具备科学性，大部分造价人员都是依照自身经验进行成本的估算，随意性较大，导致成本控制效果不理想。通常来说，开发决策阶段的成本主要通过可行性分析来实现。可行性分析能够为投资决策提供依据，可以对工程设计、施工设备的采购等前期准备工作进行指导，确保开发项目的投资最大化，可行性分析的准确性会对开发项目的成败造成直接的影响，而且可行性分析能够预算资金成本以及相关的项目费用，为开发商选择资金筹集方式和制定财务费用标准提供参考。

在可行性分析中，投资估算是最重要的环节，在投资估算工作中形成的目标成本，是其他阶段开展成本控制工作的基础，投资估算数据的调整可以帮助开发商决定融资方式和施工方案。通常来说，投资估算方法有指标估算法、资金周转法以及朗格系数法等，不同的开发项目需要选择不同的投资估算方法，房地产开发项目通常选择指标估算法进行投资估算。指标估算法主要是依照实际的造价指标，对施工工程投资进行估算的一种方法。对开发项目的产品定位、开发面积以及容积率等因素进行分析，如果这些因素的指标和经验数据存在较大的差异，需要对其进行调整或者换算，从而得出开发项目的目标成本。

（三）项目设计阶段

第一，制定设计招标制度，使设计单位在该制度下进行公平竞争，避免设计领域出现不规范行为，还能有更多的设计方案供开发商选择，确保开发项目的设计方案最优化；第二，加强技术经济分析，这种分析手段可以将不必要的工程项目削减掉，确保施工技术、施工材料规格和质量满足开发项目的需求，在确保开发项目质量有保障的基础上，减少开发项目的成本。

另外，开发商还需要加强对设计方案变更的管理，房地产开发商在选择最优设计方案之后，需要确保该方案的权威性，如果需要进行设计方案的变更，要通过规范的程序来实现，任何人员都不能擅自更改设计方案，如果开发商事先预料到设计变更一定会出现，则尽量选择开发项目的前期阶段变更方案，如果变更出现在设计阶段，只需要进行设计图纸的修改即可，工程并没有发生实体费用，损失比较小；如果变更出现在招标采购阶段，开发商不仅需要修改设计图纸，更要重新进行招标以及原材料的采购，会造成一定的经济损失；如果变更出现在施工阶段，可能会将已经施工完成的部分进行拆除或者返工，会对开发商造成极大的经济损失。

（四）招投标阶段

第一，加强对招标文件的审核，监督部门在对招标文件进行备案时，需要专家预先审核招标文件中包含的不公平条款以及倾向性条款，开发商根据专家给出的审核意见开展下一环节的招标工作；第二，避免投标单位出现串标行为，通常来说，房地产开发商使用的评标方法为综合评标法，这种方法中投标单位的报价占据了很大的比例，如果多家投标单位串通就能够了解评标的标底，为了避免投标单位出现串标行为，开发商可以从不限制投标单位的数量和设置投标的最高限价这两方面入手，一旦发现串标行为，则立即废标；第三，避免企业成本价大于中标价，投标单位的低价中标主要是因为开发商没有进行标底的编制导致的，因此，开发商在收到投标单位的投标文件后，需要进行统一保存，由专业造价人员对招标文件和设计图纸的预算之后，评标专家制定出最低成本报价。

（五）施工竣工阶段

在项目施工阶段，开发商需要重点进行施工组织设计的审查，明确施工的方案、工期以及成本目标等内容；需要做好工程进度付款工作，当施工单位的施工进度满足施工合同中规定的付款标准时，开发商需要按时支付工程款。在项目竣工阶段，成本控制包括竣工验收、相关资料交接和竣工结算等工作，开发商需要确保竣工验收合格之后，才能够支付工程价款。

二、房地产开发项目主要阶段成本控制的应用

本文将某广场项目开发的过程作为实例，进行房地产开发项目主要阶段成本控制的应用分析。该广场为高端的商业写字楼，涉及的工程内容比普通的商业建筑或者住宅要丰富一些，包含了多个专业，比如，安装工程以及装饰工程的造价要高一些。该广场在开发项目的主要阶段，采取了上述成本控制措施，取得了较为理想的成本控制效果，主要通过各个阶段的结算数据来体现成本控制效果。笔者对该广场的结算计价方式以及结算数据进行了统计，以此展现出成本控制的成效。

该广场为土建结构级建筑总包工程，工程为二类，取费等级设定为三级二档下限，计价方式为所在省的2000定额。在土地竞买阶段，房地产开发商采用市场类比法进行了土地竞买价格分析，将价格定为230-260万/亩，最终按照237万元/亩的价格购得土地；在开发决策阶段，通过可行性分析，得知该省的房地产市场处于稳定发展趋势，商品房的供应量和需求量趋于平衡，且该土地片区具有良好的发展前景，投资预算结果显示：该房地产项目的销售面积超过42041m2或者每平方米的销售价格达到4489元的时候，即可保本；在项目设计和招投标阶段，房地产开发商按照上述措施开展设计方案的选取和招投标，最终的中标价是8103万元，和房地产开发商的预算相比，少了5%，成本控制效果显著。

总的来说，工程建筑和安装成本是2401元/m2；前期工程费用是197元/m2；营销费用是40元/m2；财务费用和管理费用均为60元/m2；土地费用为845元/m2；总成本为3603元/m2。该广场在进行前期预算时，计算所得的目标成本为3627元/m2。由此可以看出，广场的实际成本要小于目标成本，上述成本控制措施能够有效控制房地产开发项目的成本。

三、结语

综上所述，房地产开发商需要在开发项目的主要阶段进行科学合理的成本控制。分析可得，通过对房地产开发项目成本控制的分析可知，开发商从土地竞买阶段到施工竣工阶段，都要注重成本控制，选择适合开发项目的成本控制方法，提高成本控制的效果，为开发商带来更高的经济效益。希望本文能够为房地产开发商进行成本控制提供帮助。（作者单位为龙岩市汇金发展集团有限公司）