酒店地产项目投资的风险管理

酒店在发展的过程中，可以一定程度上推动当地旅游业的進步，而旅游业的发展又可以为酒店提供大量的游客，为其创造更多的经济效益奠定良好的基础。正是由于这一特点，导致酒店地产项目投资的过程中形成了自身与众不同的特点和风险。新时期，在积极推动我国酒店业以及旅游业的全面发展过程中，积极加强酒店地产项目投资的风险管理研究势在必行。

一、酒店地产项目投资特点

（一）敏感度较强

酒店地产项目的建设以及后期运行中，会受到来自内部和外界多种因素的影响，部分影响因素是客观存在、不可避免的。例如，天气条件、地质灾害、交通能力等各种外界条件是无法进行有效的预测的，酒店地产项目投资人员也无法有针对性的提前采取相应的调控措施，因此导致在投资过程中需要面对一系列风险。值得注意的是，这部分风险因素具有较强的不可抗力的特点，这就要求相关酒店地产项目投资人员在日常工作中提升自身敏感度，对可能发生的风险因素进行全面的分析和综合判断，才能够更加高效的规避风险，提升风险管理的针对性和科学性。

（二）受季节性因素影响

季节因素对酒店地产项目投资的影响是不容忽视的，通常情况下，人们会选择舒适的温度环境出行，在这一季节条件下，酒店的收益将会增加，酒店经济效益提升，证明酒店地产项目投资决策的科学性，反之，在寒冷的季节里，人们通常会避免出行，此时酒店运行过程中的客源就会明显减少，经济效益会严重降低，然而大规模酒店在每日的运行过程中都会产生一定成本，这样一来，入不敷出的问题就会越来越严重。由此可见，投资者必须对季节因素进行充分的考虑，只有在此基础上进行酒店地产项目的投资，才能够将投资的风险降到最低。

（三）酒店地产投资依托于不同环境

周边环境对酒店地产项目投资具有一定影响，因为酒店在运行的过程中，是否能够为消费者提供优质的生活体验，同酒店周边的环境具有紧密的联系，当地的经济发展水平以及绿化环境水平，都对酒店地产项目投资具有直接影响。

一方面，在大的经济环境背景下，当地的客源市场以及旅游业的资源市场都对酒店地产项目投资具有直接影响；另一方面，在社会发展环境方面，当地的风土人情、经济政策以及文化建设等都对酒店的客源会产生一定程度上的影响；最后，自然环境以及资源也是酒店地产项目投资的一个重要风险因素，它将对酒店的具体选址产生影响，因此关系到酒店以后经营过程中能够创造出来的经济效益。

（四）投资成本高且回收期长

事实上，酒店建设当地的经济发展水平、旅游业建设水平等都对酒店地产项目投资的规模具有直接影响，也决定了酒店地产项目投资过程中的成本，通常情况下，酒店建设过程中，前期投入都是相对较高的，尤其是星级酒店，其运行过程中，服务质量是以国际标准来制定的。要想确保酒店在后期的经营过程中，能够长时间的同当地经济发展与旅游业的进步相适应，就必须加大前期投入，提升酒店规模以及建设水平，而这一过程中，投资者就必须承担大量的风险，因为此类型酒店在建设的过程中，耗时长，成本回收慢，而投资者还必须对酒店后期运行过程中将面对的客流量以及服务等级等多种因素进行全面综合考虑。

二、酒店地产投资项目存在的风险

（一）环境风险

1.经济风险。国家近期发展过程中的整体经济水平以及人们的人均生活水平都对酒店运行过程中的经济效益具有直接影响，也因此成为酒店地产项目投资过程中的重要环境风险因素之一。投资人员必须对以经济风险因素进行全面思考，并有针对性的确定酒店建成以后的经济水准以及消费层次，而这也将对酒店的经济效益造成直接影响。而当地的客流量也会对酒店的经济效益、未来发展规划以及经营状况等造成直接影响。因此，对经济环境因素的控制成为酒店地产项目投资者工作中的一大重点。

2.自然环境风险。酒店地产项目所致位置的旅游业发展状况、当地客流量等都对酒店后期的运行以及所创造的经济效益具有紧密的联系，而酒店所在当地的自然环境成为酒店地产项目投资风险的一个重要因素。如果酒店所在地为游览观光型景区，或者是人们度假疗养的圣地，那么当地必定拥有优质的自然环境，这就将一定程度上减少酒店地产项目投资过程中所面临的风险。

（二）项目实施中的核心风险

1.整体规划设计风险。酒店建设当地的客流量越丰富、自然景观越好，越能够吸引大量的客流量，这就将给酒店的后期经营以及管理工作提供便利。但是，在对酒店进行投资和建设的过程中，投资者必须首先展开全面的风险评估，对酒店建成以及运营过程中将面临的市场竞争力进行全面的掌握，整体规划设计的合理性是酒店地产项目投资的风险因素之一。

2.经营管理风险。酒店地产项目投资建设的质量同当地经济发展水平、自然地理等因素具有紧密的联系，也对酒店后期经营过程中所能创造的经济效益具有紧密的联系。所以，酒店地产项目投资者在日常工作中必须全面、科学分析当地的市场经济状况，全面掌握消费者的经济消防能力，并有针对性的对酒店运营管理措施和方案做出调整，才能够确保酒店地产项目投资可以获得预期的收入。

（三）开发运营风险

同其他投资建设项目相比，酒店地产项目投资具有一定独特性，这也就导致较大的风险将产生于酒店地产的运营中：首先，不同的承载功能。在对酒店地产项目进行投资的过程中，首先其必须可以满足客户的居住需求，同时还必须同时具有一定娱乐和休闲的功能；其次，不同的消费需求。酒店地产项目在后期运行过程中，需要面对需求不同的客户，在这一过程中，其将产生相对较大的消费弹性；再次，不同的设计、策划。同普通地产投资项目相比，酒店地产项目投资的过程中，必须体现出先进的建设理念和设计，只有这样，才能够给予顾客更加优质的居住体验，将酒店地产项目投资的价值充分发挥出来。

三、针对酒店投资项目风险管理的建议与对策

（一）树立正确的投资观念

无论是进行其他建设项目的投资还是酒店地产项目投资，投资风险是客观存在的，而正比例关系存在于与风险值之间，因此，在实际展开投资活动的过程中，树立正确的投资观念至关重要。通过正确的投资观念，投资者可以对酒店地产项目投资过程中的细节进行科学的把握，并在获取大量参数的基础上展开深入分析，加大对各种风险因素的把控力度，从而对风险发生的规律进行分析，最终通过制定合理的风险管理决策，提升规避风险的能力。

同时，还必须提升风险评估的合理性，这就要求投资者首先应对酒店地产项目投资过程中即将面临的各项风险进行充分的把握，并有针对性的制定风险管理策略，更重要的是，应对相应风险管理策略的合理性展开有效评估，努力提升自身风险识别的能力，为风险管理工作的开展提供依据。

（二）开发风险控制措施

1.提升酒店地产项目投资风险管理的规范化。从源头上对酒店地产投资项目进行有效的风险管理，即在招投标过程中，确保建设单位能够进行公平的竞争，在综合考虑清单报价、工期以及施工技术等多种因素的基础上，选择最佳投标单位，为提升酒店投资项目的建设效率、降低成本奠定良好的基础。在这一过程中，酒店地产项目投资建设过程中的风险将被降到最低。同时，还应当对监理单位以及设计单位进行科学的选择，确保其在酒店地产项目实际建设过程中，能够充分发挥自身的监督职能，確保每一个建设细节质量都能够得到有效的控制，通过合理的进度管理、成本控制以及合同管理等，将酒店地产项目投资风险降到最低。

2.构建完善的风险管理体系。在将酒店地产项目投资风险进行控制的过程中，投资者应全面思考可能产生的各种风险因素，并对相应风险因素将导致的严重后果进行明确，并在此基础上，有针对性的对风险管理控制体系进行建立和完善。在对这一控制体系进行应用的过程中，投资者对酒店地产项目投资建设过程中的风险控制能力将有效提升。同时，健全的风险控制体系，可以促使酒店地产项目设计、建设、管理等的所有工作人员提升风险控制意识，并从多个角度出发，加大风险控制力度，为高效规避酒店地产项目投资风险奠定良好的基础。

（三）经营风险控制措施

1.酒店地产项目投资建成以后，在实际经营的过程中，要想增加经济收入，就必须同当地旅游业等产业进行紧密的结合，有针对性的制定经营策略，同时，通过高薪聘请专业的经营管理人才，才能够不断提升酒店地产项目运行过程中服务水平，不断创造更多的经济收入，从而高效规避运行过程中的市场经济风险。

2.选择优质管理策略。酒店经营过程中，要想能够创造更多的经济效益，就就必须科学的规划营销策略，综合应用多种政策和途径，同当地的企业进行签约，不断提升酒店的运行业绩，通过灵活的营销手段，增加经济收入。在同当地旅游公司签订合作协议的过程中，还应当有针对性的开发多种产品和消费资源，如贵宾卡以及异业联名卡等，加大对消费资源的挖掘力度。

3.在规避经营风险的过程中，必须综合应用多种经营方式。即酒店在实际运行的过程中，应同当地政府进行紧密的合作，努力获取相应的经营权和更多的经营资源，在增加酒店运行收入的过程中，可以通过商品租赁、物业费等方式来实现。

四、结语

综上所述，近年来，人们生活质量有所提升，外出旅行成为人们重要的休闲娱乐和放松的方式之一，而在居住方面，也通常会选择酒店，在这种情况下，我国各地区的酒店地产项目投资增加，值得注意的是，在这一过程中投资者需要面对一系列投资风险，投资人必须对相应的风险进行充分的掌握，并有针对性的采取相应的措施提升自身规避投资风险的能力，才能够在酒店地产建设项目中获取预期的收入。（作者单位为广东茂名市华海酒店有限公司）