商业地产的运营模式

商业地产就是具有商业用途的地产，其与居住功能地产存在較大差别，主要用于产品零售、产品批发、餐饮与娱乐项目等方面，具有独特的经营模式与功能，是现代化商业经济发展的重要依托形式。因此，商业地产企业必须要根据自身实际发展需求，完善运营模式，保证可以提升自身发展效率，促进社会经济的稳步提升。

一、商业地产运营模式的分析

目前，我国商业地产的运营模式主要包括产权持有、租赁并举、产权出售三种，在其实际发展中，可以促进商业地产企业的长远进步。具体表现为以下几点：

（一）产权持有运营模式的分析

产权持有运营模式适合在长期经营的开发商或是商业地产中应用，具备雄厚的资金实力，并且拥有较多高素质优秀人才。在应用产权持有运营模式的时候，商业地产企业需要具备足够的生产经营能力，保证可以满足产权持有运营模式的应用需求。对于商业地产劣势项目而言，需要对其进行业态定位处理，做好规划布局工作，减少存在的各类问题。业态定位被分为两元与三元等格局，对于产权持有运营模式的两元格局而言，商业地产企业可以将其设置为产权人、出租人与管理人等体系，然后将经营者也就是承租人作为核心部分，进而提升其运营效率与质量。对于产权持有运营模式的三元格局而言，就是将房地产开发商作为产权人与出租人，然后将商业地产承包给商业公司，此时，商业公司就是商业地产的管理者，经营者就是商业地产的承租人。在商业地产企业实际运营过程中，最为良好的模式为三元格局。虽然目前市场上很多企业应用二元格局，但是，在实际运营期间，经常会出现恶性循环，也就是在经营不善的情况下，商家提出退铺的请求，在店铺退回之后，难以再次租赁，导致物业的经济效益出现各类损失现象，难以提升物业的价值，甚至会影响商业地产的经济发展。由此可见，只有拥有雄厚的资金实力，拥有较多的房地产经营管理人才，积极利用三元格局产权持有运营模式，逐渐提升自身发展效率，增强自身的竞争能力，缓解恶性循环现状。

（二）租售并举运营模式分析

租售并举运营模式适用于一些盈利周期较短并具备足够资金实力的商业地产企业，在应用此类模式之前，企业必须要明确房地产开发的主要商家，保证可以将主要商家作为核心系统，吸引到更多的小商家投资，在一定程度上，可以达到集群效应。目前，我国部分商业地产企业的目标商家都是大型的品牌行业，所以，在实际发展的过程中，商业地产需要制定完善的目标商家选择方案，保证可以促进自身日后的稳定经营与长远发展。同时，在商业地产运营过程中，租售并举的运营方式具有一定的保障作用，除了可以提升商业地产的运营效率之外，还能减少一些不必要的风险问题，增强其发展效果。对于商业地产租售并举运营模式而言，企业必须要全面分析市场前景，明确自身与商业地产开发项目在市场中的地位，保证可以利用完善的措施提升商业地产人气，同时，商业地产开发商与品牌商可以签订合同，以订单的方式促进双方优势的互补，加快物业的升值速度，提升商业地产开发商与品牌商的综合效益，达到互赢互利的目的。

（三）产权出售运营模式

产权出售运营模式，适用于在短时间之内要求有一定经济回报的企业，并且开发商的经济实力较为薄弱，缺乏高素质专业人才队伍的开发商。商业地产相关企业在应用产权出售运营模式的时候，会根据自身的实际情况，科学选择整体或是小单元出售方式，保证可以提升自身经济效益，减少运营模式中的各类问题。在商业地产开发期间，相关企业会利用小单元出售形式开展相关工作，可以快速的回笼资金，并且促进资金的开发，但是，此类方式也会导致开发商的长期资金回报难以提升，无法达到预期的管理目的。商业地产产权出售运营模式的应用，可以应用四元格局，也就是开发商是主要的出售方，业主是购买人，商业管理的相关企业是管理机构，租赁的相关企业或是个人是经营者、承租者，但是，此类单元出售方式的应用，可能会省略一些商业管理公司，导致商业地产的经营管理主体缺失，难以提升其管理工作效率与质量，无法提升商业地产的运营品质，甚至会面临较为严重的风险问题，难以提升商业地产公司的发展效率。同时，在商业地产企业实际发展期间，会出现一些无法解决的问题，影响着商业地产企业的长远发展，因此，相关管理部门必须要科学选择运营模式，逐渐提升运营模式的有效性，达到预期的管理目的。

二、商业地产运营模式的对比分析

在商业地产实际运营的过程中，运营模式之间的对比也存在较大的差距，在实际对比的过程中可以发现，每一种运营模式都存在着优势与劣势之分，相关人员必须要予以高度重视，保证可以达到预期的管理目的。具体表现为以下几点：

（一）产权持有运营模式的优势与劣势分析

在商业地产实际运营期间，产权持有运营模式具有一定的优势，但是，在实际运营期间，还存在较大程度的劣势。例如：某商业地产开发商在实际运营过程中，应用的是产权持有运营模式，该商业地产开发商的经济实力较强，并且拥有高素质人才队伍，可以在长期运营的情况下，逐渐提升自身的经济效益，增强自身的运营效果。该商业地产开发商在应用产权持有运营模式的时候，可以有效提升经营与管理效率，在对经营活动进行定位处理的情况下，统一开展管理工作，提升了商业业态的控制效率与业态档次，并且可以全面控制商业地产的经营风险，其物业的租金会逐渐增加，并且经济效益较高，在2016年的时候，该商业地产开发商将物业抵押融资，在2017年年初的时候，该商业地产开发商利用物业抵押融资的方式，提升了30%的经济效益，有效增强自身的竞争能力。但是，由于专业商业运营公司具有一定的谈判实力，商业地产开发商得到的租金没有运营商的经营回报多，因此，在短时间之内，无法大幅度提升企业的经济效益，同时，商业地产开发商产权持有的经营模式初期投资数量较大，对于企业的经济压力较为严重，很容易影响整个企业的资金运转，导致出现短时间内的经济问题。

（二）租售并举经营模式的优势与劣势分析

商业地产开发商在应用租售并举经营模式的过程中，虽然具有一定的优势，但是，还是存在较多不足之处，无法提升其工作效率，因此，商业地产相关部门必须要科学应用租售并举的经营模式，保证可以达到预期的管理目的。例如：某商业地产开发商在应用租售并举经营模式的时候，可以对各类工作进行业态控制，科学区分大租户与小业主之间的关系，建设独立的营销结构，保证每个项目都能更好的维持，并且得到长时间的收益，对于出售部分而言，开发商可以将经济效益回报的时间缩短，在2015年的时候，该商业地产开发商将30%的地产出租，在2017年年初，企业经济效益提升了45%效益，可以有效增强企业的核心竞争能力。同时，主力店可以有效提升物业的价值，加快物业的增值速度，促进其快速发展。但是，该企业在应用租售并举运营模式的时候，对于主力店的招商能力要求較为严格，在短时间之内，不能快速找到主力店，并且主要的经济回报时间较长，在初期运行期间，企业需要投入大量的运行资金，确保可以促进商业地产开发商的长远运行，导致企业在投资初期受到经济压力的影响，无法提升企业的经济效益与竞争能力，甚至会影响其长远进步。

（三）产权出售运营模式的优势与劣势分析

产权出售运营模式在实际应用期间，具有一定的优势，但是，对于长期发展的商业地产开发商而言，还是具有一定的劣势问题，难以促进商业地产开发商的长远进步。例如：某商业地产开发商在实际发展过程中，于2016年5月份应用了产权出售运营模式，在2017年1月份的时候就得到了部分产权的经济效益，但是对于整体出售而言，由于出售的周期很长，并且整体购买的客户少，因此，无法提升整体收入经济效益。在后期实际规划期间，由于缺乏统一的规划，导致小业主经营风险提升，出现了地产增值效益的损失，在某些程度上，无法享受地产增值所带来的经济效益，难以有效提升其长期的经济效益。

三、商业地产运营商场促销模式分析

在商业地产开发商实际发展的过程中，相关管理人员必须要科学应用商场促销模式，保证可以发挥运营模式的有效性，增强商业地产开发商的发展效果，提升其经济效益，提高其核心竞争能力。具体措施包括以下几点：

（一）商业地产开发商可以利用优惠形式吸引顾客到商场中购物，像是购物卡或是在重大节日中发放打折卡等，在吸引大批量顾客的情况下，就可以提升商家的经济效益，使得商业地产的销售效率逐渐提升，增强其工作效果。

（二）对于商业地产中的餐饮行业而言，可以利用满额赠送与抽奖等方式吸引顾客，或是利用DIY有奖活动邀请消费者参与各类购物活动中，保证可以提升器工作质量。同时，也可以利用满额免费停车等方式，吸引更多的顾客，保证商业地产中消费者数量逐渐增多，在增强商家经济效益与竞争能力的情况下，提升自身的经济效益，减少店铺收回的次数，逐渐优化其发展体系。

（三）商业地产开发商可以开展购物金券发放活动，一方面，开发商可以给予一部分的资金支持，另一方面，商家可以给予一部分的资金支持，这样，就可以保证消费者的利益、商家的利益与开发商的利益，吸引更多的客户群，提升商圈的经济效益，增强其发展效果。

（四）商业地产开发商需要与银行合作，在消费者利用某银行卡或是信用卡刷单的时候，就可以给予一定的福利，一方面，可以为消费者提供满额返现服务，使得消费者可以获得愉快的购物体验，另一方面，可以为消费者提供积分服务，在消费者积分在某个点的时候，就可以予以一定的奖励。

（五）开发商与商家可以与商场内的品牌店合作，定期或是不定期的开展品牌折扣服务，在可以提升商家经济效益的情况下，增强消费者对于商家或是开发商的认同度，为开发商建设良好的形象，除了可以提升开发商地产销售效率之外，还能增强开发商的信誉程度，促进开发商的长远进步。

（六）开发商可以开展定期或是不定期的展会活动，像是气球王国等，保证可以吸引到更多的消费者，提升商家的消费者人数，保证商家可以在短时间之内提升经济效益，增强商家的竞争能力，同时，也可以优化商家的发展体系，使上级可以更好的支持商业地产开发商的工作，增强其工作效果。

（七）开发商在产权出售的过程中，可以为购买者或是企业提供一定的福利待遇，或是与银行相互合作，在购买者融资方面，银行给予一定的支持，保证可以促进产权出售运营模式的应用效果，达到预期的管理目的。

四、结语

在商业地产开发商实际发展的过程中，必须要正确选择运营模式，保证可以发挥运营模式的应用作用，同时，还要逐渐创新地产运营方式，建设高素质人才队伍，提升融资工作效率与质量，保证可以促进其长远进步。（作者单位为逸鼎（杭州）投资管理有限公司）