城市土地储备制度运行模式探究

一、城市土地储备制度产生的背景

我国城市土地归国家所有，通过实行土地有偿有期使用，行成土地市场。在这种土地制度框架下，国家是唯一的土地所有者，国有土地使用权出让和出租行成垄断性的城市土地一级市场。从国家取得的合法土地使用权在合同规定范围内可以进入市场流通，进行转让和转租，行成竞争性的土地二级市场。

但是，由于过去长期实行土地无偿、无期限划拨使用制度，大量城市存量土地的產权不明晰，管理制度不完善，城市政府一直未能实现城市土地一级市场的垄断供应，出现了一个巨大的灰色土地市场，许多单位和企业绕开政府私自进行土地出租和转让，既造成了国有资产的流失，又导致市场价格信号失真，炒卖地皮的现象时有发生，扰乱了房产市场秩序，给城市规划和城市管理也造成很大困难。如何规范和有效管理土地市场就成了政府迫切需要解决的一个问题。在这种背景下，城市土地储备制度作为一种制度创新应运而生。

二、城市土地储备制度的运行模式

城市土地储备制度，是指城市土地储备中心通过征用、收购、置换、转制、收回等方式，从分散的土地使用者手中，把土地集中起来，并由土地储备中心组织进行职工和居民的安置、房屋拆迁、土地平整等一系列土地整理工作后，将土地储备起来，再根据城市规划和城市土地出让年度计划，有计划地将土地投入市场的制度。其主要目标是通过政府垄断土地一级市场供应，增强政府对土地市场的调控能力，防止土地收益流失，规范市场秩序。

城市土地储备制度的主要运作程序包括四个阶段：收购——整理——储备——供应。土地收购是指土地储备机构根据政府授权和土地储备计划，收回或收购市区范围的国有土地使用权、收购农村集体土地使用权并进行储备的行为。城市土地整理也称为旧城区综合改造，指根据城市总体规划、土地利用总体规划和经济发展的客观需要，对收购得到的土地通过行政、经济、技术、和法律的方法有计划地进行旧城区综合改造和房屋拆迁改造、土地平整归并、进行基础设施建设等。土地储备指土地储备中心将已经完成土地整理和基础设施建设的“熟地”，储备起来，平等供应。土地供应指对纳入政府土地储备体系的土地，根据客观需要和土地供应计划，向市场供应土地的行为。

三、城市土地储备制度运行中存在的问题

根据我国目前的情况可以看出，通常在对土地储备进行管理的时候，都将土地储备的机构作为其管理中心，将土地储备交给相关管理部门来进行管理的机构，从而更好的促进政府和土地储备机构之间的关系。但是在通常的运行过程中，相关部门在对城市土地进行发展过程中需要有相关政府的支持，从而能更好的促进土地的储备管理工作；另外，需要和相关企业进行合作，共同来对土地进行经营。

如今地产行业已经得到了很好的发展效果，对于土地的出让，在很大程度上都决定着整个土地的储备作用。在对土地进行回收和征购的过程中，难免会对周围建筑等造成一定的影响，这就需要对其做出一定的补偿。但是由于这些补偿通常都较小，难以满足农村农民的需求，从而就会加大城乡之间的差距。

四、城市土地储备制度的完善

首先要制定相关的法律。为了能让土地储备管理能更好的实施，需要相关经营单位必须要严格按照当地的法律法规来进行实施。在相关的法律中需要将土地储备中的职能、运作方式、作用、构架等进行严格的标准，从而更好的缓解各部门之间的矛盾。

其次要建立资金支持体系。在对土地进行储备制度中，可以针对土地储备建立一定的资金体系，这可以很大程度上提高资金支持体系。

最后要合理分配土地收益以及土地投入补偿。在对土地储备管理中，需要使用科学的方式将土地的收益进行合理的分配，同时也要采用合理的方式来对土地进行标准的补偿，从而促进土地的征收和回收工作，更好的为土地储备收益进行增加。

五、结语

城市土地储备制度的建立是城市土地市场运作模式的重大改革。随着我国综合国力的不断壮大，城市土地储备制度在实施过程中取得了一定的制度绩效，但是其中也存在着许多的问题，为了能让我国土地储备管理能有更好的成效，需要相关人士加大对土地储备的管理，对其中的问题进行积极的探讨和解决，从而促进我国快速发展。（作者单位为内蒙古自治区包头市土地储备中心）