土地储备融资与地方债务的关系

一、土地储备融资现状

城市土地收购、前期开发及储备阶段需要大量的资金，而资金的来源主要有三个方面：一是地方政府拨付的部分启动资金，二是土地储备机构自筹资金，三是银行贷款。土地储备机构在成立之初会获得政府给予的少量财政拨款作为启动资金，但正式运行过程中主要还是依靠银行贷款。

土地储备融资的主要来源是银行贷款，同时也是地方债务的主要组成部分，利用土地储备机构融资也成为地方政府筹措资金、扩充债务的重要途径。根据《土地储备管理办法》的规定，土地储备机构融资可采用抵押、质押和保证贷款等担保贷款方式，实际操作中则以土地抵押贷款为主。

土地储备的一个重要环节就是资金循环，因为土地储备的顺利进行离不开巨额资金的担保，如果没有巨额资金作为强有力的支撑，那么收储工作将无法开展。土地收储机构的融资渠道单一，仅剩的贷款方式也存在问题和风险。贷款通常分为2种，担保贷款；信用贷款。其中，信用贷款是较为可靠的，因为信用贷款是根据贷款人的信誉确定贷款额度的，土地储备机构都是由政府委托的，信誉度相对教高，贷款难度不大，但是贷款额度却有限。

二、土地储备融资与地方政府债务

地方政府土地收购储备的实施，以及土地储备机构与地方融资平台的关系，决定了土地储备融资规模与地方政府债务有着与生俱来的紧密关系，大多数土地储备机构运作资金的60%以上来源银行贷款，少数土地储备机构这一比例更是达到90%以上，土地储备机构成为地方政府重要的融资平台之一。而通过地方融资平台举债是现阶段我国地方政府举债的主要渠道，这就使得土地储备融资成为地方政府债务的主要组成部分。

通过分析各省份土地收储债务占比与地区人均生产总值之间的关系发现，两者基本呈现正相关。这表明经济发展良好地区的政府更倾向于将债务资金投向土地储备，经济发展水平一定程度上影响了土地储备融资规模。这主要是因为发达地区城市化速度快，土地需要量大，对土地开发有刚性需求，地方政府通过收储土地增加土地供应，满足市场需要；另一方面，土地、房产价格高，土地出让收入相对也较高，土地融资能力强，政府可以通过更多的资金用于城市基础设施建设等。所以，经济发展水平、市场供求关系在一定程度上决定了土地储备融资规模。

土地储备机构确需融资，应该纳入地方政府性债务统一管理，由省级财政部门核发年度融资规模控制卡。目前，国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布《关于加强土地储备与融资管理的通知》，要求加强土地储备管理，严格控制土地儲备总规模和融资规模，规范土地储备融资行为，防范金融风险。

三、结语

土地收储是一项大工程，但是政府在确定土地收储规模时要考虑到自身能力问题，不能盲目制定目标。

随着国民经济水平的不断提高，人口数量的不断加大，致使土地资源越来越稀缺，也使得土地资源所蕴含的利益不断上升。政府对土地的征用也越来越频繁，在我国经济环境不断改变的情况下，加上土地制度以及房产开发制度的联合作用下，政府收购储备土地制度被越来越多人知晓。如何加强土地储备融资与地方政府债务之间的关系成为了一个大难题，希望有关部门积极采取措施有效对土地收储工作进行管理。（作者单位为内蒙古自治区包头市土地储备中心）