新房转卖就赔钱，房产税给日本楼市带来什么

张榕博

没有70年的产权约束，日本百姓對房屋的所有感似乎更强。但他们也有自己的烦恼，那就是一辈子的产权、一辈子的房产税！

在日本大阪久居20年的华人张志民说，现在买完新房再转卖，就要赔钱了，原因就是繁重复杂的房产税。他说的是真的吗？

日本房产税是如何计算的？

在日本，不动产保有税分两部分，即固定资产税与城市规划税。目前，日本的固定资产税标准税率为1.4%，都市规划税的税率上限为0.3%，在具体执行过程中，不同地区的实际税率略有差异。

而对土地、房屋的课税是根据其市场价值计征的，日本称之为“适当的时价”。日本一般每三年进行一次基础评估，估价的当年称为基准年度，该年度的价格称为基准年度价值。当然，日本的固定资产税和都市规划税也有相应的减免制度。

有媒体此前算了这样一笔账：比如一家人刚买了一套新建的别墅，土地的评价额为1800万日元（约合120万元人民币），建筑物的评价额为1200万日元。计算方法如下：

固定资产税 = 土地部分 + 建筑物部分= 1800 ×1/6 × 1.4% + 1200 × 1.4% × 1/2= 12.6（万）

城市规划税 = 土地部分 + 建筑物部分= 1800 ×1/3 × 0.3% + 1200 × 0.3% = 5.4（万）

年度缴纳保有税额 = 固定资产税 +城市规划税 = 18万日元，约合1.2万元人民币（也就是每年都要缴纳这个数字）

如果你想变卖、继承或者取得，那还要缴纳数额不等的税费，这方面想必国内的老百姓已经领教过了。

日本出台房产税，对房产市场影响如何？

人们都说，现在的中国楼市跟日本有许多相像之处。那么，多多借鉴一下日本过去房产税的威力，也能对我们的小心脏有所裨益吧。

大约从1971年尼克松宣布布雷顿森林体系瓦解开始，日元便一直被动升值，结果外汇大量流入，推动了房地产与股市不断上涨，房价最高时，日本人曾骄傲地宣称，东京的房地产价格总值可以买下整个美国土地。

面对着一浪又一浪的房市、股市汹涌上涨，日本政府开始对房地产市场增值征收重税。结果，增加了投机成本的国外资金撤出，房地产与股市先后向下跌去，先是缓慢下跌，随着人们对市场信心瓦解，后来房价便呈断崖式地狂跌。据报道，从1990年跌到2010年，日本房价跌了整整20年，直到小泉政府时期才得以控制住。那时，房地产指数又回到15年前的水平。

有文章指出，由于房产税的加重，刺破了日本的经济泡沫，导致在随后20年中，日本1000多家银行中，倒闭、歇业、破产的多达250多家；日本经济一片萧条，失业率很高，工资大幅下降，百业凋零。

相信把日本经济低迷完全归咎于房产税有失公允，不过，房产税对于日本房地产的影响确实非同小可，特别是在经济低迷、消费不振的情况下，再低的税负也可能是压倒骆驼的最后一根稻草。

日本华侨张志民说，在日本的年轻人，一般到30多岁以后才考虑买房，而租房生活更适合创业打拼中的年轻人承受。