“房地一体”背景下工业房地产登记探讨

王建龙

（1.湖北国土资源职业学院，湖北 武汉 430090）

“房地一体”背景下工业房地产登记探讨

王建龙1

（1.湖北国土资源职业学院，湖北 武汉 430090）

根据《物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等相关法律法规要求，结合房地分散登记的方法，探讨房地一体登记背景下工业用地及其上定着物登记方法。

一体登记；工业用地及其上定着物；实务

随着不动产统一登记工作的推进，独立工业用地及其上定着物登记方法也需要不断改进，以适应新时期不动产统一登记的要求。根据《物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等相关法律法规，提出房地一体登记背景下工业用地及其上定着物登记方法。

1 不动产统一登记前房地分散登记方法

工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣(灰)场地等用地。在不动产统一登记之前，国土资源管理部门按整个宗地颁发土地使用权证，房产管理部门只对宗地上每幢房屋颁发房屋所有权证，而房屋所有权一般采用分割登记的方法进行登记[1]，如分办公用房、配电房、门卫房、食堂、宿舍、工厂、车间等进行房屋单独登记。因此，出现土地与房屋的权利不统一，甚至房屋超过宗地范围现象，房屋单幢抵押登记也会带来风险。

不动产统一登记后，应考虑到权利人的不动产权利整体性及土地的承载性，因为工业用地与地上房屋定着物是依附于独立宗地，形成工业用地条件。在工业用地规划审批及土地出让合同中也规定其整体性，这应区别于房地产开发的模式。如一个独立的生产企业颁发一本享有土地使用权的不动产证书和多幢房屋所有权不动产证书，房屋占用土地单独记载、空地单独记载登记（空地等也不适宜按商品房业主共有方式处理），这样分割登记，将同一权利人的整体分割为若干，会导致宗地内的空地与房屋所占的土地记载不清。当每幢有不同的抵押权人时，即使双方在担保合同中明确了抵押范围，当实现抵押权时，抵押权人在处分单幢抵押房屋时，无法处分，造成抵押风险。同一权利人的工业用地及地上建筑物以幢发放房屋所有权证，抵押给不同银行，一旦实现抵押权时容易造成分割的事实，造成通过拍卖等方式取得的房屋没有完整的经营空间，不利于抵押权实现时的处分。

2 房地一体登记的方法探讨

在房地一体登记背景下，不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成。因此，为正确区分房地产开发、独立的行政单位、独立的工业用地与个人自建房的特有形式，不能等同于房地产开发商品房区分到不同使用主体的所有权的方式划定不动产单元。工业用地及其上定着物登记一是要清晰地确定其上的各类权利内容及其归属，以宗地及地上定着物共同组成不动产单元，宗地的范围为权属封闭界线，定着物应为具有独立使用价值的空间，而单幢房屋在宗地里，离开了工业用地的整体，也就失去利用价值空间。因此，以宗地及地上定着物共同组成不动产单元才符合独立的工业用地统一登记的要求；二是要方便企业进行不动产抵押和交易，确保权利统一[2]。

2.1 独立的生产加工企业

按照《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的有关规定，不动产登记以不动产单元为基本单元，不动产单元由宗地和定着物单元构成。对于独立的生产加工企业，在供地时，对于工业建设项目的单位面积投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比例以及绿地率都是有相关的建设用地控制指标，如果将工业用地分割登记，相关规划等控制指标会支离破碎。因此，工业用地项目应以宗地为基本单元（包含地上定着物）。为保证规划设计功能的完整性与工业用地布局的合理性，工业用地项目在办理建设工程规划许可证后，只能按建设工程规划许可证内容办理产权手续， 一个规划许可证只能办理一个不动产证，不得分割办理[3]。

对于独立的生产加工企业，宗地与所有的定着物组成一个不动产单元，发一本证。对地上建筑物等定着物进行编号，记载定着物的所有权属性，如果新增定着物，只加载新的定着物所有权信息。此种登记方法既不分割宗地，也不对定着物分摊土地，定着物只记载建筑面积等属性。

此种登记方法有利于企业交易转让和进行抵押融资，一旦抵押权实现时，抵押权人可以对资产进行整体拍卖，按照抵押顺位进行受偿，从而降低抵押权人的贷款风险[4]。

2.2 出租、出售的标准厂房和工业园区

对于经批准为出租、出售的标准厂房和工业园区，此工业用地在出让时应明确用地出让条件等建设用地控制指标，并报建设工程规划许可时明确功能分区[5]。对于此种不动产登记，按照出租、出售的形式，可以参考小区开发的房地产登记方式，以独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间可以独立使用，权属界线封闭的空间作为不动产登记单元，建筑物按照分摊土地的方式进行不动产登记。对于大型工业园区开发模式，按照功能分区、出售的形式，可以先分割宗地，再参考小区开发的房地产登记方式进行登记[6,7]。

[1]蒙艳姿.我国不动产登记制度存在的问题及建议浅析[J].中国管理信息化，2016(16):210-212

[2]王虎,刘垚.我国不动产登记制度存在的问题及完善方法[J].时代金融,2016(14):191-192

[3]张宁.《不动产登记暂行条例》的若干评析与建议[J].常州大学学报（社会科学版）,2015(1):27-29

[4]马勇.《不动产登记暂行条例》实施相关问题研究与讨论[J].法学探讨,2015(12):83-84

[5]司泽楠.完善我国不动产登记的若干思考[J].法制与社会,2014(1):242-244

[6]张敬波.我国不动产登记管理信息化建设若干问题思考:以瑞典为借鉴[J].国土资源信息化,2015(10):30-31

[7]孟雨婷.对完善我国不动产预告登记制度的思考[J].攀登,2014(4):128-129

P237

B

1672-4623（2017）12-0095-01

10.3969/j.issn.1672-4623.2017.12.030

王建龙，硕士研究生，主要从事土地规划、土地评价、土地整治、不动产登记等方面的研究。

2016-11-21。