乳山市物业管理存在的问题

秦婷

乳山市物业管理存在的问题

秦婷

本人分析了当前物业管理工作存在的问题，并结合实际工作经验探讨了对物业管理工作提升的一些建议。

近年来，随着乳山市城市化进程的加速推进，物业管理得到了迅速发展，同时也成为我市城市管理矛盾相对集中的领域，现就我市目前的物业管理现状如何、当前物业管理存在的问题以及如何才能促进我市物业管理的健康发展问题谈谈我的看法。

乳山市物业管理现状

乳山市自1998年开始在住宅小区推行物业管理，目前共有物业企业58家，其中：一级资质企业一家，二级资质企业三家，三级资质企业有54家；房地产开发企业下属的物业企业43家（包括12个村属企业），独立物业企业15家。自2012年我局出台《乳山市物业服务规范》以来，市区纳入物业管理的179个小区，通过安装监控等增设公共设施设备，增加保洁、秩序维护人员等方式对小区服务水平进行提档升级，至此，72%的小区收费标准达到了《物业服务规范》中的一星级水平（0.34元/月·平方米），但是收费标准超过0.4元/月·平方米的小区仅为33个，占18%。仍有50个小区物业费收费标准低于一星级，约占28%。

存在的问题

体制不健全，职责不明确

一是物业管理体制有待于进一步落实。我市自2014年出台《关于进一步加强物业管理工作的意见》以来，虽然明确了属地管理及各部门职责，但从实施效果看，《意见》并没有得到有效落实。首先，属地管理方面，我市除滨海新区将物业管理职能设在社会事务综合管理办公室，运行了“四位一体”的物业管理服务模式外，城区街道办事处没有明确物业管理机构，且各社区对辖区的物业管理工作未能进行有效监管，属地管理职能未很好落实；金岭经济开发区因社区建设较晚，目前尚无物业管理机构，没有对辖区物业进行考核。

二是物业管理监管有待进一步加强。

对属地管理机构考核标准低、执行不严、监管不力。我市2014年制定了《关于城市社区物业管理考核的意见》及《城市社区物业管理考核评分标准》，从执行情况看，只2014年《考核意见》实施的当年，对城区街道、滨海新区进行了考核，以后便杳无音信。从制定标准看，只是从物业管理日常工作、其他工作及奖励事项三方面进行了简单、笼统地规定，内容少、标准低。

对物业企业日常考核标准不一、手段单一、监管不到位。为了发挥各辖区政府属地物业管理监管职责，我们将考核标准下放，在我市制订的《乳山市物业服务企业监督考核办法》中规定，“日常服务考核标准由滨海新区、经济开发区、城区街道结合实际情况制定。”实际工作中，我们发现由于各辖区考核标准不统一，监管、考核力度参差不齐，造成同属一个物业企业的不同项目，因处于不同考核主体下，考核结果容易产生差异。我市自实行《乳山市星级物业服务规范》以来，对各星级服务小区尚未对其进行动态管理，目前只是综合考核成绩对物业企业进行信用考评。这种粗放式、手段单一的监管方式不利于我市物业管理工作的提升。

基础化管理薄弱

就我市目前的建设状况来看，已建成的住宅小区大都存在配套设施不完善的情况，有的小区无绿地或有绿地无绿化，有的设施不配套，无车辆停放点，无业主活动场所，缺少物业管理用房及可供物业公司使用的商业用房等。由于我市老旧住宅小区共用部位、公用设施设备维修资金还没有建立，委托移交管理的小区内道路、地下管网等公共设施维修资金没有保障，导致许多住宅小区超过保修期的共用部位、公用设施设备处于失修状态，使物业企业常常处于不修业主不依，要修收不上钱的尴尬局面。

目前，老旧小区改造资金不足，改造范围仅仅是对道路、绿化、楼道（窗、扶手、内墙粉刷）等进行局部简单修补，改造并无统一标准，进行不彻底，因而基础化管理薄弱。

建议

理顺体制，完善考核，共同监管。为了更好落实我市《关于进一步加强物业管理服务工作的意见》，我们建议出台与之配套的《实施方案》，尽快解决综合管理体制不顺畅、机制不健全、职责不明确、监督考核不到位等问题。滨海新区和城区街道办事处建立专门的区、街物业管理机构，协调解决区域内物业管理纠纷，真正承担起属地管理的职责。同时，完善《关于城市社区物业管理考核的意见》，加大对属地管理部门的考核力度，并且结合我市实际情况，出台相关奖补办法。我们也将在今后的工作中，与各职能部门进行有效衔接，各司其职，共同管理，将我市物业综合管理工作引入正轨。

重点扶持，资金奖励。目前，我市物业服务收费标准在整个威海地区仍处于最低水平（我市无补贴），尽管今年物价部门确定了住宅小区五个等级收费标准，最低标准为0.34元/平方米·月，但是每个收费标准都包含垃圾清运费（2元/月/户），而威海市其他地区并未包括在内。市区住宅小区（包括未纳入物业管理的零散及自建自管住宅）缺乏安防设施或者设施老化（部分新建小区除外），缺少机械化服务设施设备，大多处于依靠人力提供服务的境况，随着劳动力成本的逐年增加，占物业服务成本支出比重过大。目前，市区179个物业管理小区仍有50个区收费标准低于0.3元/平方米·月（不含），占比28%；0.3元平方米·月至0.4元平方米·月（包含）间的为96个，占比54%；0.4元/平方米·月（不含）以上的仅为33个，占比18%。建议政府对各收费档次的小区、物业企业、社区物业管理机构进行资金补贴，将补贴以奖励形式发放。对目前尚未纳入物业管理的区域，在实施基本保洁服务基础上，给予资金补贴。

强化日常管理和考核

一是专家指导、量身打造。探索实行第三方中介机构考评方式，依据《全市物业管理小区考核评分标准》，委托威海市物协组织专家对市区所有物业管理小区及其相关物业服务企业进行考评，根据各物业企业及小区基本情况、收费水平，结合《乳山市物业服务规范》，量身打造服务力量配备标准，确定人员及设备配备指标，细化考核内容，明确考核标准，使所有小区达到与之相符的服务标准或星级标准要求，实现物业服务质价相符

二是加强基础化管理，逐步扩大物业管理履盖面。我们将在理顺体制，明确职责基础上，巩固老旧小区改造成果，按照创卫要求，规范移交标准，严格把关，对达不到移交条件的小区实施基础化准物业管理，对整改到位后达到接管条件的实施专业化管理，逐步扩大物业管理履盖面。

（作者单位：乳山市住房保障和房产管理局）