基于土地收储统计工作研究

文/孙亚芹,河北省承德市滦平县土地储备中心

基于土地收储统计工作研究

文/孙亚芹,河北省承德市滦平县土地储备中心

本文摘要：土地地收储是一项政策性强、涉及面广的工作，涉及法律、经济、社会多个方面，在土地经营活动中，各地土地储备机构在规范市场行为、防范收储风险方面不断研究探讨和完善。本篇文章就土地的收储统计工作进行了研究。

土地；收储；统计；工作；研究

土地收储就是土地收购储备制度的简称。土地收购储备制度是地方政府和国土部门顺应“经营城市，经营土地”的需要所进行的我国土地制度创新的一个重要成果。 应该说，这几年来，通过实施土地收储及招拍挂，在增加地方财政收入，改善城市基础设施建设，提高土地市场的公平性和透明性方面起到了积极的作用。但是，我们也要看到，任何一种制度的变迁，都需要相关的制度予以相应的完善和匹配。否则，这个新的制度在推进过程中的所产生的负面作用就会随着时间的推移和改革的深入而日渐显现出来。

1 土地收储统计工作的原则

土地收储工作坚持政府主导、统一计划、规划先行的原则;在征收补偿工作中，坚持决策民主、程序正当、结果公开的原则。市区范围内的旧城区改造、城中村改造、危陋住宅区改建及其他需要进行土地收储的项目，适用本流程。

2 土地收储统计遇到的问题

土地收储制度也同样面临这样一个棘手的问题。在当前我国的经济环境、土地制度和房地产开发制度的安排下，这些问题正以各种各样的方式存在着，并以不同的方式表现出来。

2.1 统计的工作不够健全

土地收储的统计工作是一项全新的工作，统计的过程中及其复杂，数据也比较繁杂，对数据的质量要求也比较高，但是没有现成的统计报表制度可以应用，原始的记录和统计台帐也不够健全，相对来说统计也不有规范性以及专业性，这样一来直接影响了数据的质量以及工作的质量。

2.2 土地储备数据库不尽完善

土地储备库是建立健全土地收储统计制度的基础，这样就可以有效地调节和平衡土地的供应市场，提供更加直观的数据，土地储备库的土地根据土地的多少可以有计划地出库。土地储备数据需要不断地进行更新，统计资料相对来说非常大，涉及面广，应用的时间也比较长。

2.3 遇到土地收储的问题

首先，土地收储成为房价上涨的重要推手。由于土地收储制度最为重要的特征，就是要由地方政府高度垄断土地的一级市场。实践证明，当一个地方的土地一级市场被高度垄断的情况下，土地价格就极有可能出现飞速上涨。特别是当收储还来不及供的时候，地价的飙升已成为必然。因为，在土地一级市场被高度垄断的前提下，当土地供应量不足时，带来的最为直接的后果就是地价的上涨。地价上涨，房价必然随之上涨。其次，土地收储成为金融风险的关键环节。由于在土地收储过程中，需要动用大量的资金，而这种资金如果单纯依靠有限的财政资金是不现实。再加上，当前我国的金融产品极其单一，土地银行、土地债券、土地信托等新型的金融产品至今仍待字闺中。于是在地方政府及其财政背书的情况下，土地收储机构往往大量利用银行的授信贷款、抵押贷款等各种渠道的信贷资金收储土地。而这些资金在土地市场活跃向好的情况下，风险不易显现。而当土地市场疲软之时，极易因所收储的土地无法变现而导致金融风险的集中暴发。第三，土地收储成为破坏社会公平的反面典型。所谓的土地收储，其所收储的土地无非有几种来源，一种是征收农民的土地再行出让，一种是征收原行政划拨的土地再行出让，还有一种是征收原出让的土地再行出让。由于土地收储机构是代表政府统筹征地事宜，而且征收的标准并非按照市场价格进行操作的，因此，在征收过程中，由于低价征收，高价售出，用公权力剥夺了原土地使用者的合法权益，使得土地收储制度的合理性备受置疑。

3 解决措施

做好土地收储统计工作，除了要适应不断变化的工作环境，努力学习好各种专业的知识，不断积累工作经验，提高自己的综合素质以及业务能力。建立一个健全统计台账是做好土地收储统计的基础，为了能够反映土地的收储状况，需要提供好一些日常的工作资料，结合实际的情况。为了保证各个台账资料的完整性，一定要在日常工作中做到仔细认真，对统计台帐进行维护和登记。要熟悉基层土地收储工作。为了做好土地的收储统计工作，需要工作人员经常进入到一线工作，参与土地征迁的工作，进行走村入户，和征迁户进行直接的交流，听取他们的意见以及建议，参与土地收储的管理工作，熟悉土地收储的业务，尽快掌握资料。同时还需要明确土地收储的一些知识：

3.1 明确国有土地收购成本构成

土地收购成本构成包括三部分即征收补偿费、土地前期开发费、其他应当依法纳入国有土地使用权出让成本的费用。

3.2 明确土地成本审核职责分工

市财政局审核征收中发生的管理费用、财务费用，建设、管线迁移等工程决算由财政评审中心审定；市国土局与公用事业局按照各自职责审核征收成本；市规划局负责规划图编制工作；市审计局负责审计监督；市监察局对全过程进行监督检查，处理群众举报及违法违纪案件。

4 结束语

总而言之，土地收储的统计工作是一项综合性工作，涉及政府多个职能部门职责及国家、集体以及个人利益等等，它的复杂性要求必须建立合理的收储程序、科学的测算方法和必要的审核检查制度。做好土地收储项目的风险防范和风险预估，对规范土地市场行为，促进城市建设以及经济发展都有着十分重要的作用。

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